又一家“知名房企”違約，未能償還5.04億信托貸款

億達中國債務危機集中爆發。

01

違約

10月17日，億達中國（3639.HK）公告稱，其間接全資附屬公司大連軟件園榮泰開發有限公司未能按期償還北方信托的項目貸款，未清償本金約5.04億元及利息。

信托貸款違約公告

公告顯示，該筆貸款總額為10.14億元，利率12%，原定2025年9月17日到期，已觸發交叉違約條款。

違約貸款由包括項目土地使用權、房產、廠房及公司股權在內的多項資產提供抵押擔保，并由億達發展有限公司提供連帶責任保證。

截至2025年6月30日，億達集團累計未償還借款及相關費用達64.45億元。

億達中國稱，正就展期事宜與債權人協商，并評估財務影響，后續將發布進一步公告。

值得關注的是，這并不是億達中國第一次信托產品違約，今年6月其旗下公司在四川信托的3億信托貸款也發生了違約。

其實，億達中國的債務危機爆發于2020年。

2020年4月，億達中國未支付2020年到期年息為6.95%的優先票據的未償付本金5285.4萬美元，構成違約事件。

隨后，惠譽將億達中國評級從“BB-”下調至“B+”，預警流動性風險。

億達中國的債務危機，本質是“重資產擴張+多元化失控”模式與行業周期下行共振的結果。

02

債務危機

據官網介紹，億達中國于2014年6月在香港聯交所主板上市，是集園區開發、園區運營、工程建設等業務于一體的綜合性集團化企業。

作為中國領先的商務園區運營商，自1998年開始，億達中國重點布局京津冀、長三角、大灣區、中西部及其他經濟活躍區。

億達中國官網

從股權結構上看，億達中國的控股股東為嘉佑（國際）投資有限公司，持股比例為61.2%，層層穿透后公司實控人為中民投。

股權結構圖

近年來，億達中國的房地產主業受行業深度調整影響，銷售回款持續乏力，作為現金流核心來源的板塊難以支撐整體運轉。

另外，億達中國的產業園區、科技城開發屬于典型重資產、長周期業務，前期拿地與建設投入巨大，租金及園區服務收益回收緩慢，市場需求疲軟時極易形成資金沉淀。

2022-2024年，億達中國分別虧損7.37億、16.95億以及23.35億元，虧損規模逐步擴大；今年上半年再次虧損7.76億元。

歸母凈利潤

截至2025年6月末，億達中國總資產為338.83億元，總負債272.61億元，凈資產66.22億元，資產負債率80.46%。

《小債看市》分析債務結構發現，億達中國主要以流動負債為主，占總負債比92%，債務結構不合理。

值得注意的是，2018年以來由于億達中國流動負債規模迅速攀升，其流動資產已無法覆蓋流動負債，且兩者規模差距有擴大趨勢，短期償債風險激增。

截至相同報告期，億達中國流動負債有249.85億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期負債有115.52億元。

而對于流動性向來緊張的億達中國來說，其賬上貨幣資金僅有1.86億元，現金短債比為0.016，其短期償債風險進一步加大。

在負債方面，億達中國還有非流動負債22.75億元，其中長期有息負債有5353萬元。

整體來看，億達中國有息負債總規模有116億元，主要為短期有息負債，帶息負債比為43%。

負債壓頂、資金緊張之下，億達中國對外部融資十分依賴，但其融資渠道較為單一，除發債和借款外，還通過應收賬款以及股權質押融資。

2014年以來，億達中國的籌資性現金流持續凈流出，可以看出其融資環境惡化。

籌資性現金流

總得來看，億達中國持續虧損，對債務和利息的保障能力惡化；流動性緊張，短期償債壓力大；融資環境惡化，再融資壓力大。

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大連地產雙達

據悉，億達是從一個鄉鎮建筑裝修隊起家。

1984年，35歲的孫蔭環成為大連市甘井子區紅旗鎮果樹建筑七隊隊長，他通過大打質量牌，帶領億達迅速成長為當地一家知名的鄉鎮企業。

九十年代初，億達已經初具規模，隨后發展成當地的龍頭民營企業，后來成為國內第一家具有出國施工資質的鄉鎮企業。

億達中國創始人孫蔭環

1998年，億達與政府達成合作開始建設大連軟件園，由此進入產業地產領域，成為大連首個高品質房地產開發商。后來大連軟件園也逐漸成為跨國公司在中國設立區域服務支持中心的聚集地之一。

2006年，億達中國走出大連，先后進入武漢、蘇州、天津，全國化發展格局初步形成，其后數年發展進入快車道。

2014年，億達中國登陸資本市場，上市之初多年在大連當地銷量排行榜首，曾與萬達并稱為大連“地產雙達”。

但是，在房地產高速發展的幾年里，億達中國業績卻增長緩慢、負債壓頂、流動性緊張。

2016年11月，中民投通過嘉佑國際以30.14億港元收購億達中國53%股份，成為其控股股東，后又在2017年通過要約收購兩次增持至61.1%，給億達中國提供了大量資金支持。

值得注意的是，億達創始人孫蔭環是中民投的發起人和股東，億達也是中民投的股東之一。

此次收購后，孫蔭環離開億達中董事局，由中民投副總裁張志超接替擔任董事會主席。

彼時，億達中國期望能依托中民投的資本運作和產融結合能力實現跨越式發展，但兩年過去了當初的愿景并未實現。

2018年，中民投對億達中國的支持明顯下降，人事和投資發生變動。

此后，中民投爆發債務危機，為實施自救其拋出資產處置計劃，據悉在擬出售資產清單中就包含億達中國。

不久，億達中國執行董事陳東輝涉嫌職務侵占被拘留，其后引發一系列連鎖反應，在技術上導致億達中國所訂立未償還本金總額45.79億元觸發若干貸款條例。