上海八批次土拍攬金198.77億，核心地塊土拍降溫

△2025年上海第八批土拍商品住宅用地成交明細(xì)

總結(jié)：2025年上海第八次土拍中6宗地塊均成交，成功攬金198.77億元。本次土拍呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：1，八批次土拍市場競爭激烈程度減弱；2，多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度，三地塊底價(jià)成交；3，溢價(jià)地塊占比與溢價(jià)幅度雙降；4，國央企主導(dǎo)，民企以“聯(lián)合體”形式拿地。

01

八批次土拍市場競爭激烈程度減弱

本批次上海土地拍賣延續(xù) “雙高雙競” 規(guī)則但并未有地塊觸發(fā)，且各地塊商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)競報(bào)上限不同：靜安7000 元 /㎡最高；徐匯濱江 5000 元 /㎡次之但，松江與徐匯華涇均為 3000 元 /㎡，寶山最低為 2500 元 /㎡。此外，本次土拍地塊均未有中小套比例限制。

02

多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度，三地塊底價(jià)成交

上海第八批次土拍共計(jì)吸引 11 家企業(yè)參與競拍，其中國央企 14 家、民企 1 家以及 1 家外資 。競拍環(huán)節(jié)：星獅&南通瑞宏&越秀&招商蛇口聯(lián)合體經(jīng)過52輪競價(jià)以9.03%的溢價(jià)率拿下靜安地塊；中海以首輪10%的溢價(jià)率拿下徐匯地塊，該地塊緊鄰云錦東方，位于西岸金融城核心地段；楊浦區(qū)地塊則被保利置業(yè)以14.69%的溢價(jià)率斬獲。其余三家地塊只有一家企業(yè)參拍且均以底價(jià)成交。

03

溢價(jià)地塊占比與溢價(jià)幅度雙降

在本次土拍中，徐匯區(qū)濱江地塊成交樓面價(jià) 148503.26元/平方米，溢價(jià)率 10%，刷新徐匯住宅樓面價(jià)紀(jì)錄，成為區(qū)域新“地王”，同區(qū)域內(nèi)潮鳴東方成交樓面價(jià)為13.1 萬元/平方米；靜安區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)9.03%，成交樓面價(jià) 8.14 萬元/平米，去除文體用地外，樓面價(jià)約11.15萬元/平方米；楊浦區(qū)今年出讓地塊不少且溢價(jià)率高于25%，但此次溢價(jià)率僅為14.69%，成交樓面價(jià) 69958元/平米，為本次競爭最為激烈的地塊，但溢價(jià)率對比今年其他楊浦區(qū)地塊依然有所下降。

04

國央企主導(dǎo)，民企以“聯(lián)合體”形式拿地

本次土拍中，央國企依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，其中3 宗地塊只有一家競拍且底價(jià)成交（ 國央企拿地 ），反映出國央企在土拍市場的穩(wěn)定托底作用；民企僅在核心地塊出現(xiàn)，且以“聯(lián)合體配角”身份參與，其余地塊民企參與意愿不強(qiáng)。民企對上海樓市的長期走勢持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其在二手房庫存高、新房去化周期延長的背景下，更傾向于收縮投資。

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