昌平宅地16.88億元被摘 北京一季度宅地土拍收金87.5億元

昌平區中關村科技園昌平園東區地塊以底價16.88億元被摘。

張帥旗 | 北京報道

3月20日下午3時，昌平區中關村科技園昌平園東區四期聯合儲備開發項目土地一級開發項目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地塊迎來正式出讓，由昌平區屬國企銘嘉地產以16.88億元底價摘得，成交樓面價約2.6萬元/平方米。隨著該地塊的出讓，北京2026年第一季度土地市場正式落下帷幕。

在行業整體理性收縮、北京供地縮減的背景下，北京一季度供地節奏明顯放緩，累計成交7宗涉宅用地，總成交金額約87.5億元，較去年同期的569.37億元高點顯著回落，創下近年來同期新低，且今年1季度的宅地均為底價成交，未出現溢價情形。

展望二季度，北京土拍市場或將迎來一位“重量級選手”——位于朝陽區的永安里地塊。憑借其核心區位優勢，業內普遍預估該地塊成交總價有望突破百億元，成為年內首宗沖擊“地王”的熱門地塊。

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昌平宅地16.88億元底價出讓

3月20日，位于南邵鎮的昌平區中關村科技園昌平園東區四期聯合儲備開發項目土地一級開發項目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地塊完成出讓，由銘嘉地產以底價摘下，出讓金額為16.88億元，成交樓面價約2.6萬元/平方米。

公開信息顯示，銘嘉地產成立于2002年，注冊資金11.98億元，是昌平區國資委監管的區屬國有企業。按照區委區政府工作部署，該公司作為昌平區開發建設平臺，負責城市開發工作。主要承擔昌平新城東區、政府街城市更新、中關村科技園昌平園中心區、東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點村改造及區級重點項目手續代辦等工作。

具體來看，該地塊總面積約近6.96公頃，規劃建面約6.93公頃，包含4個子地塊。其中，CP00-1201-0013、0015、0039地塊為二類居住用地，土地開發程度為七通一平，用地規模分別約為0.99公頃、1.98公頃及3.51公頃，地上建筑規模分別約為1公頃、2公頃及3.54公頃，容積率為1.01，限高為18米（局部24米），綠地率為30%。

1201-0016地塊則為幼兒園用地，用地規模為0.48公頃，容積率為0.8，地上建筑規模為3840平方米，限高為16米，綠地率為30%，規劃一處12班幼兒園。

地塊四至范圍為東至CP00-1201-0011、0014 地塊，南至規劃景文街，西至規劃景文西路，北至規劃景旺街，周邊有石油大學附屬小學、北郡嘉園幼兒園、路勁世界廣場及白浮泉公園等教育、生活配套設施。

北側的0039地塊是此次出讓的“壓軸好地”，地形規整，具備較佳的面寬資源。周邊則分布著0013地塊和0015地塊，中間由街區分隔，土地出讓文件明確鼓勵兩地塊通過地下空間進行連通。

北京市規劃和自然資源委員會網站

從地理位置來看，地塊位于白浮泉濕地公園畔，北臨新城濱河森林公園，南靠京密引水渠，呈現“三面環水”的獨特格局。地塊旁為融創長灘壹號，二手房掛牌價約為4.5萬元/平方米。東北側則有建發觀堂府、龍湖恩祥凌雲頌等近年入市的項目在售，成交均價分別約為4.7萬元/平方米及4.2萬元/平方米。

根據《北京昌平新城東區（南邵組團）CP00-1002、1101、1201街區控制性詳細規劃（2021年-2035年）（街區層面）》顯示，該區域定位為“京北體驗消費示范區”和“山水宜居典范城區”。未來將實施“策劃+規劃+計劃”的開發模式，探索商業與居住用地的混合供應，打造首都北部消費新地標。

而在本次出讓地塊周邊，還規劃有多幅教育用地以及社區會客廳、養老驛站等配套設施，區域成熟度正在補齊。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，在容積率僅1.01、限高18米的規劃條件下，地塊被賦予了純粹的“墅級”基因，未來產品預計將以疊拼、合院等低密改善業態為主。地塊西鄰白浮泉濕地公園，生態資源突出，但距離昌平線南邵站約2.5公里，呈現出“生態優越、軌交通勤退后”的改善板塊特征。

在項目產品方面，張凱表示，盡管地塊樓面價具備一定優勢，但板塊內競爭態勢激烈，項目入市后將直接面對建發觀堂府的現房壓制、龍湖凌雲頌的產品力挑戰，以及梧桐山語的價格競爭。項目未來需通過“低總價疊拼”差異化定位實現破局。

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7宗地攬金約87.5億

隨著該昌平地塊的落槌，北京2026年一季度土拍成績單也隨之鎖定。據統計，今年1月～3月，北京累計成交7宗涉宅用地，全部以底價成交，總成交金額約87.5億元，住宅部分總規劃建面約38.42萬平方米。

這一數據與2025年一季度相比，呈現顯著“縮量”。去年同期，北京共成交宅地11宗，成交總額高達569.37億元，住宅建面112.14萬平方米。今年一季度成交金額同比降幅約85%，建面同比減少約66%，創下近年來同期新低。

從具體成交結構來看，一季度成交宅地呈現出明顯的“非核心化”特征。已出讓地塊分布在順義、昌平、通州等區域，分別為密云1宗、順義1宗、昌平3宗、通州1宗、石景山1宗。

且上述宅地多為國企托底。例如，順義新城第5街區05-02-21-1地塊地塊由北京仁和日升房地產有限公司競得；順義M15號線河東站A地塊由北京住總京順房地產開發有限公司競得；密云水源路地塊則由首融（海南）商業發展與密云城投聯合摘牌。

張凱表示，2月三宗地塊接連底價出讓，均由國資拖底，反映出當前市場情緒與區域競爭格局的現實。優質低密土地在資金與信心的雙重約束下，仍依賴國企托底承接。另外，地塊入市后，如何在紅海競爭中突圍，也成為考驗后期操盤能力的關鍵。

展望二季度，北京土拍市場有望迎來“重量級選手”。目前，供地清單中尚有10余宗地塊待出讓，其中最受關注的是位于朝陽區的永安里地塊。該地塊已連續多次出現在擬供地清單中，因其地處核心區位，市場預測成交總價有望沖擊百億，成為年內首宗“地王”種子選手。不過，該地塊能否在二季度如期掛牌，仍存不確定性。

與此同時，4月初競拍的通州0703街區地塊，以及清單內的豐臺太平橋、東城西革新里等主城地塊，也將成為觀察北京土拍溫度的重要窗口。

2026年開局，北京土地市場在“理性收縮”中完成了新舊年度的交接。隨著一批高品質地塊的蓄勢待發，以及房地產政策環境的持續優化，二季度市場表現值得期待。