蘇州別墅年，接近別墅荒的獅山，低密需求流去了哪里？

果然，2025年是蘇州別墅年。

2021年至今的五年，蘇州別墅進(jìn)入供應(yīng)低潮期，卻在2025年迎來(lái)供應(yīng)小高峰。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年至今，蘇州市區(qū)別墅新增供應(yīng)了近2300套，為近五年最高。

供應(yīng)決定成交。低密土地的密集出讓?zhuān)屘K州別墅供應(yīng)迎來(lái)近五年新高；好房子建造要求帶來(lái)產(chǎn)品迭代的突飛猛進(jìn)，促進(jìn)別墅價(jià)格飛速上漲。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年，蘇州市區(qū)別墅成交均價(jià)已經(jīng)站上4萬(wàn)元/㎡，套均總價(jià)達(dá)890萬(wàn)元左右，近五年最高。

也就是說(shuō)，當(dāng)前在蘇州市區(qū)買(mǎi)別墅，客戶(hù)的選擇面越來(lái)越大，產(chǎn)品力也遠(yuǎn)超上一代別墅。當(dāng)然，別墅的入手門(mén)檻也是肉眼可見(jiàn)地水漲船高了。

蘇州別墅進(jìn)入供應(yīng)潮，是基于城區(qū)核心板塊別墅供應(yīng)越來(lái)越多，而別墅成交主力也來(lái)源于這些區(qū)域。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年，蘇州市區(qū)別墅成交前十板塊，集中在園區(qū)核心和其他外圍板塊，比如園區(qū)的雙湖、相城的太平和黃橋、吳江的太湖新城和汾湖開(kāi)發(fā)區(qū)等板塊。

除了園區(qū)雙湖別墅因地段優(yōu)勢(shì)帶來(lái)強(qiáng)稀缺價(jià)值、吳江太湖新城別墅擁有強(qiáng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)外，其他次核心及外圍板塊別墅大量成交，主要是因?yàn)槊娣e可控、總價(jià)可控、入手門(mén)檻相對(duì)親民。

而從入手門(mén)檻來(lái)看，園區(qū)核心即雙湖、湖西、湖東牢牢掌控蘇州別墅市場(chǎng)頭部市場(chǎng)，新區(qū)獅山以近2000萬(wàn)元的套均價(jià)，占據(jù)第4位。

2025年，獅山別墅成交套均價(jià)位居市區(qū)第4，一方面進(jìn)一步佐證了獅山核心低密市場(chǎng)的上車(chē)門(mén)檻之高，其入手難度處于蘇州第一梯隊(duì)；另一方面也顯示了其在蘇州市場(chǎng)的價(jià)值占位和未來(lái)的保值增值能力。

“東有金雞湖、西有獅子山”，這句話(huà)不僅點(diǎn)明了蘇州的城市價(jià)值高峰，也點(diǎn)明了蘇州房地產(chǎn)的兩座價(jià)值高峰。

坦白講，城東的園區(qū)核心，今年別墅市場(chǎng)活躍度明顯提升，老盤(pán)湖濱四季、新盤(pán)晉墅、鳳起潮鳴均有別墅供應(yīng)，且還有綠城玫瑰園南地塊待入市。

但是，城西的新區(qū)獅山，自去年綠城·逸廬售罄后，獅山板塊新房市場(chǎng)已有10個(gè)月未有別墅新增供應(yīng)，直到瀾庭壹號(hào)院的入市。

獅山板塊積蓄10個(gè)多月的別墅需求，全部流向了瀾庭壹號(hào)院。

今年國(guó)慶節(jié)假期，瀾庭壹號(hào)院首次開(kāi)盤(pán)，意料之內(nèi)的首開(kāi)大捷。

因此，我們看上圖的TOP10成交板塊，獅山以近2000萬(wàn)元套均價(jià)位居市區(qū)第4，這些數(shù)據(jù)的支撐，全部來(lái)源于瀾庭壹號(hào)院。

可以說(shuō)，瀾庭壹號(hào)院撐起了獅山的別墅新房市場(chǎng)，也代表并夯實(shí)著獅山的城市價(jià)值和低密人居價(jià)值。

目前，項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)二批次新品疊墅&合院預(yù)約，動(dòng)心的朋友要抓緊了。

瀾庭壹號(hào)院位于獅山核心，新區(qū)美羅、泉屋、獅山天街等繁華配套近距離可享，蘇博西館、蘇州科工館、獅山大劇院、獅山公園等城市精神空間環(huán)伺，為項(xiàng)目提供豐富的精神涵養(yǎng)和資源支撐。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院周邊配套示意圖

項(xiàng)目以蘇高新集團(tuán)高端住宅產(chǎn)品系“瀾系”為底色，充分還原宋風(fēng)形制門(mén)庭，以宋畫(huà)《松風(fēng)飛瀑圖》的立體山水意境為藍(lán)本匠造下沉式庭院，以門(mén)-庭-巷-院-宅五進(jìn)歸家禮序，與松瀾映月臺(tái)、櫛風(fēng)沐雨廊等八大景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，構(gòu)建可行、可游、可望、可居的園林景觀(guān)和精神場(chǎng)域。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院實(shí)景圖

約1200㎡雅集會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、家宴廳、健身區(qū)等，為高凈值客群營(yíng)造出舒適、高雅、精致的生活氛圍。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院示范區(qū)實(shí)景圖

業(yè)態(tài)塑造上，項(xiàng)目擬建2棟10F洋房、2棟6F疊墅、17棟3F合院別墅，產(chǎn)品非常低密純粹，這也是獅山核心唯一在售的別墅盤(pán)。

而且，瀾庭壹號(hào)院也是獅山板塊新房市場(chǎng)，唯一有小面積洋房可售的豪宅。

獅山不缺豪宅，但新房戶(hù)型和總價(jià)門(mén)檻普遍拔得很高。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年獅山的新房套均總價(jià)630萬(wàn)元。如此高的上車(chē)門(mén)檻，注定了獅山只能屬于少數(shù)人。

而瀾庭壹號(hào)院洋房135㎡為主，這個(gè)面積段和價(jià)格段，在動(dòng)輒140㎡起步且洋房?jī)H有個(gè)別在售的獅山高端市場(chǎng)和低密市場(chǎng)，對(duì)于預(yù)算有限的城市新貴，實(shí)在是太友好了。

而265-338㎡（含地下室）的疊墅、380-528㎡（含地下室）的合院，又都能兼顧到城市老錢(qián)在地改善的需求。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院實(shí)景圖

在產(chǎn)品打造上，東方合院通過(guò)橫向延伸與縱向拓展，以高拓地下室、南向大開(kāi)間、多套房布局實(shí)現(xiàn)私密性、采光通透性、社交功能的全維迭代，為蘇州高凈值客群勾畫(huà)出了有天有地、合而不擾的東方院落生活圖景。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院合院戶(hù)型圖

而見(jiàn)山疊墅，則為上下分層套房，獨(dú)梯獨(dú)戶(hù)加倍提升私密性；超大南向面寬實(shí)現(xiàn)家庭居住平權(quán)，讓內(nèi)外兼修的院墅藏品，成為了獅山低密產(chǎn)品的迭代封面。

◎?yàn)懲ヒ继?hào)院疊墅戶(hù)型圖

作為新區(qū)頭部板塊，以高層、小高層為主力產(chǎn)品的獅山板塊，已經(jīng)走到了產(chǎn)品迭代的關(guān)鍵期，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，獅山板塊不僅需要瀾庭壹號(hào)院，還需要有更多的低密產(chǎn)品，來(lái)豐富板塊產(chǎn)品業(yè)態(tài)，承接板塊需求不外溢。

因此，已經(jīng)啟動(dòng)二批次新品預(yù)約的瀾庭壹號(hào)院，或許是你當(dāng)前能把握住的獅山最高產(chǎn)品力的關(guān)鍵抓手。