樓市的復蘇：要印證五個信號

樓市能不能漲，有五個信號：

第一、經濟走出通縮期
這是學界的一個爭議點，到底是整體經濟定義了樓市，還是樓市定義了整體經濟，馬光遠與孟曉蘇強調后者。邏輯上人們總會說是相互影響，但那是哲學，是辯證法，等于什么也沒說。經濟學不能這樣回答，一定要分清主次。說到底是整體經濟定義了樓市，這個道理很簡單，產能過剩的不僅僅是樓市，全面出清后，經濟才能復蘇，樓市才有可能回暖。

第二、居民收入預期

樓市之所以難救，問題出在需求端；需求端的問題也不僅僅是居民口袋里差錢的問題，畢竟銀行趴著 162 萬億的天量個人存款。有人說那是富人的錢，不完全，招行金葵花的持有者主要是中產階級。消費的保守主義是因為缺少預期，對未來就業與收入缺少預期。

第三、就業帶動的城鎮化

中國學者談城鎮化，列舉城鎮化率的數據，都有一個常識性的錯誤。城鎮化并不是計劃出來的，不是說多建幾個行政超大城市，做空間的放大就叫城鎮化了。城鎮化道路本質上是人的生存狀態的改變，是農業人口轉向工業人口的歷程。有恒產才有恒心，對城市文明來說，還要有恒業才有恒產。

第四、土地成為稀缺商品

中國地大物博，最不缺的就是土地，土地又怎么可能成為稀缺商品？

這實際上說的是避免走所謂超大城市的道路，那是一條割韭菜的道路，是人為的、計劃性擴張。地方財政缺錢了，就增加土拍，在房地產的所有數據中，只有地價是不控的 ——2025 年上半年房地產銷售數據全面下滑，只有土地出讓金同比增長 12%，但土地流拍率已升至 28%。這說明房地產行業存在 "非市場化行為"，以樓市銷售之不足，補財政收入之有余；明擺著供應過剩了，全面限制土拍規模，是樓市回暖的必要條件。

第五、恢復金融屬性

金融屬性包括抵押融資、資產定價、財富儲存三大功能，如果失去這些，也就失去了保值屬性和投資型消費，是自己跟自己過不去。從 2021 年到 2025 年，全國商品房銷量腰斬，其中一個很重要的原因，就是投資型消費退出了 ——2021 年銷量 約18 億平方米，其中富人的投資型消費占比 50%。

第六、二手房流動是先行信號

真正定義樓市趨勢的不是新樓盤，而是二手房 ，只要存量持續增加，趨勢就不會改變。但政策的著力點仍在新樓盤，因為新樓盤直接影響地方財政的稅收。重心應該轉向二手房，徹底降息降交易稅。二手房盤活了，預期將為之一變。

以上七六條具備了，樓市就真的回暖了，希望離我們還有多遠？