重磅！高層再定調(diào)房地產(chǎn)！

中央重磅會(huì)議釋放房地產(chǎn)新信號(hào)！二十屆四中全會(huì)公報(bào)首次將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”與民生福祉、共同富裕并列，標(biāo)志著行業(yè)從“救火式調(diào)控”轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期制度重構(gòu)。結(jié)合國(guó)務(wù)院近期部署，政策工具箱全面升級(jí)，一場(chǎng)關(guān)乎土地、需求與供給的深度變革正在襲來(lái)。

來(lái)源：合肥樓市航拍

NO.1 | 壹

四中全會(huì)公報(bào)：房地產(chǎn)升維至“民生與戰(zhàn)略”雙軌道

二十屆四中全會(huì)將房地產(chǎn)納入“保障和改善民生”與“強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”雙框架，其表述有三重深意：

1.定位轉(zhuǎn)變：房地產(chǎn)不再僅是經(jīng)濟(jì)引擎，而是“人民生活品質(zhì)”的核心要素。公報(bào)要求“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，與就業(yè)、教育、社保并列，凸顯其民生屬性壓過(guò)金融屬性。

2.供需新循環(huán)：會(huì)議提出“以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求”，直指當(dāng)前存量時(shí)代痛點(diǎn)——過(guò)去靠大規(guī)模拆遷創(chuàng)造需求的模式難以為繼，未來(lái)需通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新（如綠色住宅、智慧社區(qū)）激活改善型消費(fèi)。

3.區(qū)域協(xié)同破局：“優(yōu)化國(guó)土空間格局”與“新型城鎮(zhèn)化”聯(lián)動(dòng)，意味著人口、產(chǎn)業(yè)與住房政策將更深度綁定。例如，長(zhǎng)三角、粵港澳等重點(diǎn)城市群可能試點(diǎn)“人地錢(qián)”掛鉤機(jī)制，引導(dǎo)資源向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中。

值得注意的是，8月國(guó)務(wù)院全體會(huì)議進(jìn)一步明確“止跌回穩(wěn)是硬任務(wù)”，要求政策“供需兩端發(fā)力”。這與四中全會(huì)形成短期托底、長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的合力，政策連貫性超預(yù)期。

NO.2 | 貳

行業(yè)巨變：從“規(guī)模競(jìng)賽”到“品質(zhì)生死局”

1. 短期市場(chǎng)：政策底已現(xiàn)，但分化加劇

近期多地已落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、稅費(fèi)減免等組合拳，核心城市成交量短期回升。但政策效果呈“K型分化”：一線及強(qiáng)二線城市（如合肥、杭州）高端項(xiàng)目熱度攀升，而三四線仍面臨庫(kù)存壓力。房企端，部分國(guó)企已重啟拿地，但民營(yíng)房企仍以“保交付”為重心，行業(yè)洗牌加速。

2. 中期主線：城市更新驅(qū)動(dòng)需求重構(gòu)

城中村改造成為新引擎。國(guó)常會(huì)明確“改造與需求釋放聯(lián)動(dòng)”，例如合肥計(jì)劃2027年前完成全部城中村改造。但模式已變：過(guò)去貨幣化安置主打“去庫(kù)存”，如今更強(qiáng)調(diào)“房票+品質(zhì)升級(jí)”——拆遷戶(hù)持房票選購(gòu)指定新建商品房，推動(dòng)市場(chǎng)從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”。

3. 長(zhǎng)期趨勢(shì)：存量時(shí)代唯“產(chǎn)品力”生存

四中全會(huì)強(qiáng)調(diào)“科技自立自強(qiáng)”，映射到房地產(chǎn)，意味著綠色建筑、裝配式技術(shù)將成為準(zhǔn)入門(mén)檻。中小房企因缺乏產(chǎn)品研發(fā)能力逐步退出，頭部企業(yè)則靠“高端產(chǎn)品線+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”搶占市場(chǎng)。

合肥樣本：政策先行與城市更新雙輪驅(qū)動(dòng)

對(duì)于合肥而言，這一政策影響尤為明顯。作為近年來(lái)發(fā)展迅猛的新一線城市，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：

其一，保障性住房供給將大幅增加。合肥高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將加快建設(shè)保障性租賃住房，滿足新市民、青年人的住房需求。

其二，商品房市場(chǎng)將更加注重品質(zhì)提升。隨著改善型需求成為主流，合肥開(kāi)發(fā)商必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、社區(qū)配套等方面下功夫，單純靠地段漲價(jià)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

其三，城市更新將成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。合肥老城區(qū)如廬陽(yáng)區(qū)、包河區(qū)的老舊小區(qū)改造將加速推進(jìn)，這既改善了居民居住條件，也為建筑、裝修等行業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。

值得注意的是，合肥作為科技創(chuàng)新城市，人才住房保障將成為重中之重。預(yù)計(jì)合肥將出臺(tái)更多針對(duì)高端人才、產(chǎn)業(yè)人才的住房支持政策，通過(guò)住房保障助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

來(lái)源：合肥樓市航拍

NO.3 | 叁

結(jié)語(yǔ)

四中全會(huì)為房地產(chǎn)劃出分水嶺：行業(yè)不再追求單一規(guī)模增長(zhǎng)，而是嵌入國(guó)家戰(zhàn)略與民生訴求中。短期看，政策托底避免硬著陸；中長(zhǎng)期則靠城市更新與產(chǎn)品升級(jí)重構(gòu)價(jià)值鏈。對(duì)購(gòu)房者，改善型需求迎窗口期，但需警惕非核心資產(chǎn)泡沫；對(duì)房企，唯有深耕產(chǎn)品、擁抱科技才能穿越周期。這場(chǎng)變革背后，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)將進(jìn)入“少而精”的寡頭時(shí)代。政策已給出清晰路徑：一方面通過(guò)城中村改造釋放需求，另一方面以“好房子”標(biāo)準(zhǔn)倒逼產(chǎn)業(yè)升級(jí)。合肥的實(shí)踐表明，區(qū)域龍頭城市有望通過(guò)政策紅利與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)率先復(fù)蘇。建議投資者關(guān)注三大機(jī)會(huì)點(diǎn)：重點(diǎn)城市群改善型住宅、綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈、城市更新相關(guān)服務(wù)商。同時(shí)警示：盲目追逐低能級(jí)城市投機(jī)性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極高，未來(lái)樓市價(jià)值將嚴(yán)格與人口流入、產(chǎn)業(yè)活力掛鉤。