住總地產調規(guī)，老業(yè)主懸了

撰文 | 花姐

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宋磊不得不破釜沉舟了。

最近，這位住總清樾府董事長搞了一個大動作，將0006號地推倒重來：調規(guī)。

一年前的10月15日，這塊地的施工許可證已下，不知是否已經動工。

清樾府包括三幅住宅地塊：0013號地為一期，0004號地為二期，0006號地為三期，在去年4月26日，公示了總的報規(guī)圖。

目前清樾府只有一期開盤了。截至2025年10月24日，一期供應416套房源，網簽204套，成交均價4.3萬元/平米，網簽金額8.31億元。

這個成績，和周邊的建發(fā)觀堂府、北京國賢府等相比，差之遠矣。

一直以來，住總地產董事長劉連福對宋磊信任有加，后者越發(fā)感到壓力山大。

今年以來，昌平樓市出現(xiàn)了三大現(xiàn)象：

1、供應量激增。北七家歇甲村地塊、東小口0001地塊將于10月底開拍；平西府0002地塊和未來科技城雙子箭在弦上；（詳見《昌平樓市爆發(fā)，供應破萬套》）

2、成交低迷。今年以來，昌平樓市整體成交，并不樂觀。以越秀星耀未來舉例，供應978套，截至目前網簽197套。住總清樾府自己的感受則更深；

3、新盤背刺老盤。受好房子政策加持，昌平涌現(xiàn)出一批高贈送面積新盤：星耀未來、中海未來之境、北京國賢府二期、國譽星城、龍湖恩祥凌云頌等。

在這個背景下，宋磊只有選擇將清樾府，向好房子方向調規(guī)。

由于0013和0004號地已經建設，無法調規(guī)，調規(guī)的重任，自然就落到了0006地塊的頭上了。

至于調規(guī)后的效果如何，權當作活馬醫(yī)吧。

昌平首個調規(guī)的在售盤

在清樾府調規(guī)之前，北京今年調規(guī)的有大興區(qū)的元啟、亦莊的北京潤府，通州的縵云ONE二期、朝棠攬閱東區(qū)、北投張家灣項目，和海淀的嘉華天珺等。

而清樾府創(chuàng)造了一個紀錄：成為昌平區(qū)首個調規(guī)“好房子”的在售項目。

來看一下它的調規(guī)圖：

三期占地面積5.49萬平米，原規(guī)劃建面11.64萬平米，其中地上規(guī)劃建面6.918萬平米，新版規(guī)劃中增加到了6.949萬平米，多出來的314.45平米，全部為不計容面積。

這意味著它增加了好房子元素。

從規(guī)劃圖看，主要為：1、首層架空，位于14#東邊戶，面積約80.13平米；2、鄰里共享中心，位于小區(qū)西邊的主大門東邊，面積約234.32平米。

在新版規(guī)劃中，三期增配了風雨連廊。從鄰里共享空間北邊開始，貼著下沉庭院延伸后，與首層架空相連。

在下沉庭院的東側，還增加了一處景觀廊亭，該區(qū)域最初規(guī)劃中，是一處室外活動場地。新方案中，則被調整至小區(qū)的東南角。

老盤調規(guī)，很重要的一點，是要有一個氣派的大門。三期也是如此，它新的大門位置雖然未動，但較之前雄偉不少，且大門兩側還有圍墻裝飾。

在原方案中，三期的老年活動驛站、社區(qū)助殘、托老所等公共配套設施，緊挨著主大門。新規(guī)劃中，它們則被集中到了小區(qū)西北角新增加的配套樓中。

住宅樓方面，新舊兩版整體的格局，并沒有太大變化。主要是樓棟數(shù)，從原來的28棟減至26棟，但層高全部仍為4層。

還有一個小變化是，三期住宅的整體建筑高度，略有改動。原本為12.35至12.75米的層高，變成了12.27米至12.45米。

這意味著單層層高最多壓低了12公分，僅過3米最低值。

由于清樾府上有航線，新版還特意標出建筑最高點。如，6-10#的最高點為14.87米。

隨著建筑高度的變化，三期屋頂設計也發(fā)生了改變，從原來的坡屋頂，變成了平屋頂。

加大128平米戶型供應

三期樓棟數(shù)，比舊版少了兩棟，但它的總戶數(shù)沒有變化，仍為672戶。

此外，面積段位也較一期，沒有明顯變化，主要戶型還是4個段位：86平、105平三居，以及128平、143平四居；另有63平的頂層退層戶型。

但，它的戶型比例變了。

最明顯的是143平樓王戶型，這是一款南向四面寬的產品。在最初規(guī)劃中，它分布在12#、15#、18#整棟，共計48套。

而新規(guī)劃中，則被打散，穿插在8#、10#的東邊戶和西側中間戶，整體戶數(shù)較原版，減少了一半。

這個舉動，也是根據市場需求而動的。來看看一期的網簽明細：

賣得最好的是86平米，供應196套，網簽102套；其次為99平段位，供應120套，網簽69套；而128平和143平兩個大戶型段位，共供應64套，只網簽了19套。

三期調規(guī)后，最新的戶型分配比例為：

1、86平。分布在17棟樓中，總房源約252套，占比37.65%；

2、99平。分布在15棟樓中，總房源約241套，占比35.86%；

3、128平米。分布在13棟樓中，總房源約152套，占比22.62%；

4、143平。分布在2棟樓中，總房源約24套，占比3.57%。

此外，它還有少量頂層退層戶型，分布在18棟樓中，面積約為63平米。

三期產品背刺了一二期

住總清樾府三期此次調規(guī)的理由，很冠冕堂皇：

為提升項目居住品質，打造人民滿意的“好房子”，依據“好房技術要點”，對0006地塊進行重新設計調整。

不過，314平米的不計容面積，所代表的好房子設施，相比6.92萬平方米的地上建面，似乎有點過于“寒酸”。

宋磊團隊真正的目的，是想為增加住總清樾府二期增加陽臺，這也幾乎是每一個調規(guī)老盤，最想得到的。

從新版規(guī)劃圖上看，宋磊和他的團隊，的確實現(xiàn)了夙愿。

原規(guī)劃中，住總清樾府所有戶型的南向為通面飄窗，邊戶有分段式飄窗，北向有設備平臺不計面積，但不能入戶。

此次調規(guī)后，則將南向通面飄窗，改為了部分飄窗和內嵌陽臺；邊戶側面的飄窗和北向設備陽臺，則未有任何改動。

其中，86平米戶型的陽臺進深為1.8米；剩余戶型則全部為1.5米。

在昌平，在陽臺尺度上，目前能趕超清樾府三期的，只有同屬北京城建旗下的國譽燕園朗潤，它的所有戶型陽臺進深，踩著1.8米的上限設計。

不過，在整個北京樓市陽臺收緊的當下，三期的陽臺尺度，已經足夠大了。

花姐測算了它調規(guī)前后的實際得房率。

以99平米中間戶為例。調規(guī)前，它的實際得房率為85%；此次調規(guī)后，實際得房率，將上升至90%。

清樾府三期調規(guī)之后，兩個新問題來了：

1、一期的老業(yè)主會答應嗎？它們的房子只送了飄窗，沒有陽臺；2、二期要想賣出去，必然要降價，除非三期要漲價賣。

難產的反饋意見通告

住總清樾府三期產品背刺前期產品，或將引起老業(yè)主們的不滿。

它們公開反饋的渠道有兩個：一是給北京規(guī)自委昌平分局綜合事務中心發(fā)郵件，cpghyggysswzx@ghzrzyw.beijing.gov.cn；二是在人民網領導留言板留言。

但是，一年半以前公示的清樾府報規(guī)圖，至今也沒有見到反饋意見的通告。

這種現(xiàn)象，北京樓市一年來有先例，但不多見。

如：昌平的城建國譽燕園朗潤、北京國賢府二期；朝陽區(qū)的北京隅東序、紫京宸園、璞樾，延慶的中建臻源府，海淀的中海翠湖玖章等。

經花姐長期觀察，這些沒有通告反饋意見的樓盤，存在或多或少的難言之隱。

那么，住總清樾府有啥問題呢？

在土地規(guī)劃上，它至少有兩個硬傷：

1、它緊鄰地震斷裂帶南口－孫河斷裂（西北段）。在現(xiàn)狀和預測評估的基礎上，地震專家們對它進行綜合分區(qū)評估，地質災害危險性綜合評估等級為中級。

從圖紙上看，住總清樾府二期和三期距離地震斷裂帶40米，一期距離60米。

2、它的房子建在公路安全保護控制線內。這條控制線寬65米。按照規(guī)定，公路安全保護控制線內不應該建房子。

經目測，清樾府至少南北各有兩排房子，建在保護線內。

如今，三期調規(guī)來了，公眾對清樾府的反饋意見，還能照常發(fā)出來嗎？