房地產(chǎn)即將變天

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　　中產(chǎn)先生 | 洞見時(shí)代發(fā)現(xiàn)價(jià)值講述生活

　　未來五年。

　　昨天，十五五規(guī)劃建議公布，增量信息不少，今天中產(chǎn)說會(huì)出一期，這里就說一下房地產(chǎn)的變化。

　　1、定位：

　　房地產(chǎn)的表述從“十四五”放在城鎮(zhèn)化部分調(diào)整至“十五五”的民生部分，說明在未來五年：

　　房子主要是居住屬性，房地產(chǎn)本質(zhì)上已屬民生問題。

　　這是一個(gè)最大的根本變化：

　　房地產(chǎn)已經(jīng)完成了推進(jìn)城鎮(zhèn)化、地方土地財(cái)政、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的歷史任務(wù)，到了滿足人民美好生活的民生階段。

　　2、松綁

　　既然已經(jīng)是民生屬性，剝離了金融屬性，也完成了歷史任務(wù)，自然也不用那么多限制。

　　這次十五五建議提出：

　　清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施。

　　主要就是無五限：

　　限購、限貸、限售、限價(jià)、限商。

　　其中最值得關(guān)注的就是：

　　未來五年一線城市是否會(huì)完全取消限購。

　　拭目以待。

　　3、重點(diǎn)

　　和之前分析的差不多，未來的樓市去化重點(diǎn)放在了改善性住房上面。

　　這次建議首次提出：

　　因城施策增加改善性住房供給。

　　原因比較簡單：

　　目前有購買力的主要還是改善性用戶，雖然房價(jià)跌了不少，對剛需來說還是偏高，改善性用戶有錢有需求但是沒有好的房子。

　　所以增加改善性住房供給又跟好房子概念聯(lián)系在一起了。

　　可以打造一個(gè)全新的高品質(zhì)的增量住房市場，定價(jià)的話也可以更加市場化一點(diǎn)。

　　剛需主要就是保障房了，這里涉及到地產(chǎn)收儲(chǔ)，但是沒有明確提。

　　如果一定要說的話：

　　有點(diǎn)像新加坡，居住需求靠保障房，改善需求靠商品房，價(jià)格也是兩套體系。

　　存量二手房，還得跌價(jià)。

　　4、房價(jià)

　　很多人關(guān)注到了：

　　這次建議沒有提房價(jià)止跌回穩(wěn)。

　　從4月份房價(jià)已經(jīng)跌了半年，金九銀十已過，四季度估計(jì)會(huì)繼續(xù)延續(xù)跌勢。

　　此前也有專家表示：

　　政策應(yīng)該轉(zhuǎn)向支持房價(jià)上漲。

　　但是并沒有提到房價(jià)。

　　是某種信號(hào)，還是過于細(xì)節(jié)不再表述范圍內(nèi)？

　　我覺得，還是要等年終經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再看，畢竟五年計(jì)劃主要是方向性的，可能不涉及具體的量化細(xì)節(jié)。

　　5、房產(chǎn)稅

　　也沒有提房地產(chǎn)稅。

　　不少人都覺得：

　　十五五期間應(yīng)該會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)稅。

　　但事實(shí)是并沒有。

　　是現(xiàn)在沒有，還是未來幾年也不會(huì)提呢？

　　至少現(xiàn)在提的話，對于穩(wěn)樓市是不利的，現(xiàn)在樓市各種不利的信號(hào)，如果再加上房地產(chǎn)稅，恐怕要雪上加霜了。

　　但是過一兩年樓市企穩(wěn)的話，不排除會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)稅。

　　這本身也是央地和財(cái)稅改革的一部分。

　　6、缺口

　　對于房地產(chǎn)下行造成的投資缺口，主要靠：

　　大力實(shí)施城市更新。

　　這是一個(gè)托底政策：

　　既可以拉動(dòng)投資，也改善了居民的居住條件，這會(huì)是一個(gè)長期的戰(zhàn)略，每年發(fā)揮托底作用。

　　7、風(fēng)險(xiǎn)

　　在公報(bào)里沒有提房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但是建議里提了：

　　統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解。

　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房企債務(wù)和保交樓上，最近新聞也不少，還要繼續(xù)化解的。

　　總的來說：

　　未來五年，房地產(chǎn)即將變天，雛形已經(jīng)基本看到了，細(xì)節(jié)要看時(shí)機(jī)落地吧。

　　就這樣。