房地產即將變天

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　　中產先生 | 洞見時代發現價值講述生活

　　未來五年。

　　昨天，十五五規劃建議公布，增量信息不少，今天中產說會出一期，這里就說一下房地產的變化。

　　1、定位：

　　房地產的表述從“十四五”放在城鎮化部分調整至“十五五”的民生部分，說明在未來五年：

　　房子主要是居住屬性，房地產本質上已屬民生問題。

　　這是一個最大的根本變化：

　　房地產已經完成了推進城鎮化、地方土地財政、拉動經濟增長的歷史任務，到了滿足人民美好生活的民生階段。

　　2、松綁

　　既然已經是民生屬性，剝離了金融屬性，也完成了歷史任務，自然也不用那么多限制。

　　這次十五五建議提出：

　　清理住房等消費不合理限制性措施。

　　主要就是無五限：

　　限購、限貸、限售、限價、限商。

　　其中最值得關注的就是：

　　未來五年一線城市是否會完全取消限購。

　　拭目以待。

　　3、重點

　　和之前分析的差不多，未來的樓市去化重點放在了改善性住房上面。

　　這次建議首次提出：

　　因城施策增加改善性住房供給。

　　原因比較簡單：

　　目前有購買力的主要還是改善性用戶，雖然房價跌了不少，對剛需來說還是偏高，改善性用戶有錢有需求但是沒有好的房子。

　　所以增加改善性住房供給又跟好房子概念聯系在一起了。

　　可以打造一個全新的高品質的增量住房市場，定價的話也可以更加市場化一點。

　　剛需主要就是保障房了，這里涉及到地產收儲，但是沒有明確提。

　　如果一定要說的話：

　　有點像新加坡，居住需求靠保障房，改善需求靠商品房，價格也是兩套體系。

　　存量二手房，還得跌價。

　　4、房價

　　很多人關注到了：

　　這次建議沒有提房價止跌回穩。

　　從4月份房價已經跌了半年，金九銀十已過，四季度估計會繼續延續跌勢。

　　此前也有專家表示：

　　政策應該轉向支持房價上漲。

　　但是并沒有提到房價。

　　是某種信號，還是過于細節不再表述范圍內？

　　我覺得，還是要等年終經濟工作會議再看，畢竟五年計劃主要是方向性的，可能不涉及具體的量化細節。

　　5、房產稅

　　也沒有提房地產稅。

　　不少人都覺得：

　　十五五期間應該會推進房地產稅。

　　但事實是并沒有。

　　是現在沒有，還是未來幾年也不會提呢？

　　至少現在提的話，對于穩樓市是不利的，現在樓市各種不利的信號，如果再加上房地產稅，恐怕要雪上加霜了。

　　但是過一兩年樓市企穩的話，不排除會推動房地產稅。

　　這本身也是央地和財稅改革的一部分。

　　6、缺口

　　對于房地產下行造成的投資缺口，主要靠：

　　大力實施城市更新。

　　這是一個托底政策：

　　既可以拉動投資，也改善了居民的居住條件，這會是一個長期的戰略，每年發揮托底作用。

　　7、風險

　　在公報里沒有提房地產風險，但是建議里提了：

　　統籌推進房地產、地方債務、中小金融機構等風險有序化解。

　　房地產風險主要集中在房企債務和保交樓上，最近新聞也不少，還要繼續化解的。

　　總的來說：

　　未來五年，房地產即將變天，雛形已經基本看到了，細節要看時機落地吧。

　　就這樣。