房地產未來五年定了!建“好房子”、保障房供給、城市更新成為重頭戲

出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

10月28日，“十五五”規劃建議全文公布，將“推動房地產高質量發展”放在了“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”，強化了房地產的民生屬性，以及在保障和改善民生中的地位。

對于推動房地產高質量發展，《建議》明確了五個方向：

一是加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度；

二是優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；

三是因城施策增加改善性住房供給；

四是建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。

五是建立房屋全生命周期安全管理制度。

房地產新模式顯“雛形”，高質量發展不僅是建“好房子”

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析稱，“十四五”期間的“房住不炒”已經完成，“十五五”期間的任務，首先是市場止跌回穩；其次是構建發展新模式；再次是好房子供給；最后是化解風險。

實現房地產高質量發展的主要抓手，就是房地產發展新模式，自2021年12月經濟工作會議提出到2025年10月25日，差不多過去四年時間，一直不斷提出探索、推動、構建發展新模式。10月11日，住建部進一步明確新模式的內涵，并且提出了新的說法。

“新模式的根基包含三大塊：基礎性制度、供應體系、人房地錢要素聯動。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉總結道，其中基礎性制度主要是針對過去舊模式下開發存在的一系列風險而有針對性地完善三方面的制度：

一是，開發方面主要是夯實項目公司獨立法人。項目公司獨立法人，即明確項目公司和企業總部之間的法律關系，前者是獨立法人、后者履行投資人責任。項目交付前，后者不得抽逃出資或提前分紅。

二是，銷售方面，就是探索實施現房銷售，現房銷售所見即所得，從根本上防范交付風險。

三是，融資新制度，即主辦銀行制，就是確定一家銀行或銀團為主辦行，項目開發、建設和銷售等資金都存入主辦行，主辦行保證項目合理融資需求。同時，項目為獨立法人，資金封閉運轉也確保銀行權益，確保項目如期交付，維護購房者權益。

“這些基礎性的制度，有的基本建立，有的正在建立，為‘十五五’住房健康發展奠定基礎。” 李宇嘉指出。

在他看來，“十五五”與“十四五”或之前最大的區別，就是此次強調了高質量發展。因為，原來的發展模式已經難以為繼，這就是為何現在新房去化下降，二手房掛牌量巨大；也是為何政策不斷刺激，但市場和行業仍難以企穩，止跌回穩的壓力越來越大。

“所謂高質量發展，不僅房子的建造品質要高質量，行業管理也要高質量，產品供給體系也要向高質量邁進。但近年來推進的好房子建設，僅僅是高質量發展的一部分，但現在看有點走歪了。” 李宇嘉如此說道。

他從產品層面分析稱，首先，高總價、大面積的房子，客戶群是小眾的，只能是高質量的一份細分賽道；其次，保障房、城中村改造、老舊小區和危房改造，都要有自己的好房子標準；再次，不僅有好產品、好建造，還有好服務（物業）、好維護（包含體檢、養老、保險在內的全生命周期管理）。“也就是，行業全產業鏈、全產品體系，都要有高質量、好房子的標準。”

大戶型房子供給是趨勢，核心城市限購仍有優化空間

此外，增加改善型住房，是住房供求關系重大變化以后，結構性增量需求的重點。但是，“十五五”規劃提法上新變化，即因城施策，中指研究院稱該提法為首次提出。

根據中指數據，2025年前三季度，重點30城120-144平占比提升至30%，大戶型產品是新房市場主流，120平以上大戶型占比普遍提升，其中上海、南京、長沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度較為明顯，廈門、合肥、寧波、無錫等城市144平米以上產品提升幅度較大。

中指研究院認為，根據居民對改善型住房的需求差異，供給上要求更加精準匹配，根據地方需求特征精準增加供給或將是“十五五”時期住房供給的一大特點。

而且，與“十四五”規劃《建議》中“促進住房消費健康發展”不同，本次《建議》在“大力提振消費”中明確指出要清理住房消費不合理限制性措施，預計核心城市購房限制性政策仍有優化空間，整體或延續漸進式推進節奏。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，把住房領域消費不合理限制性措施列為重要工作方向，具有非常清晰的含義：第一，對于限制性的措施，不是要減少而是要清理，“清理”就意味著要讓住房消費獲得充足的空間，充分體現市場化和統一大市場的導向；

第二、要對一些隱性的限制性措施進行清理，尤其是要關注房地產資源在城與鄉、存量和增量、新房和二手房、首套和二套等領域的流通問題，通過取消限制來加快各項資源流動，并促進市場聯動。

“很多城市公積金的使用依然有限制，即嚴格限制了公積金繳存地、購房所在地、戶籍所在地等要求，進而影響了公積金的跨區域使用。對此類不合理的隱性約束制度的改革，將促進資金跨區流動，更好促進各項消費工作。” 嚴躍進分析道。

58安居客研究院院長張波指出，《建議》將區域發展作為重點內容之一，并強調優化區域經濟布局、促進區域協調發展。從房地產來看，下一步核心城市群將引領高質量發展，長三角、珠三角等人口持續流入區域，將通過優化土地供應、完善軌道交通等基礎設施，吸引高端人才和產業，推動住房需求向改善型、品質型升級。

謝逸楓則認為，房地產未來政策調整將呈現三大核心變化：一是供給端將從“增量開發”轉向“存量優化+精準補位”；二是好房子建設；三是城市更新，目前全國297個地級以上城市和150多個縣級市已經全面開展了城市體檢工作。