十五五規(guī)劃：房地產(chǎn)行業(yè)未來的五個重大變化

10月28日，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（下稱“十五五”建議稿）正式對外公布。下稱“十五五”建議稿從多個方面對房地產(chǎn)行業(yè)提出新的要求，這些調(diào)整和變化意味著房地產(chǎn)行業(yè)進入新發(fā)展階段，與過往相比有五個方面的變化。

第一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位發(fā)生變化

過去幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)一直都是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻也非常大，因此，經(jīng)濟發(fā)展模式上形成了對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，可以看到，在經(jīng)濟下行壓力大的年份，可以通過刺激房地產(chǎn)業(yè)來穩(wěn)定經(jīng)濟，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在全社會固定資產(chǎn)投資以及金融資源分配方面都占據(jù)重要位置。從“十五五”建議稿可以看出，未來我國經(jīng)濟發(fā)展進入高質(zhì)量發(fā)展階段，構建以先進制造業(yè)和新興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系是核心，這也決定了未來我國跟美國談判的籌碼以及在全球化中的角色地位，基于此，未來政策、金融等資源會向現(xiàn)代化的實體經(jīng)濟上傾斜，房地產(chǎn)行業(yè)更多起到的是保障民生、服務經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求的功能。

第二、房地產(chǎn)行業(yè)階段發(fā)生重大變化

自1998年房改以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了住房緊缺、住房供應快速增長、住房整體過剩三個階段（見下圖）。通過每年新建住宅銷售面積與當年全國人均住宅建筑面積情況，可以測算容納城鎮(zhèn)人口規(guī)模。測算結果顯示，1998 -2005年間是住房緊缺階段，期間每年城鎮(zhèn)人口增加2000萬左右，但是房地產(chǎn)行業(yè)供應的住房規(guī)模小于城鎮(zhèn)化人口對住房的需求規(guī)模，住房需求總?cè)笨诓粩鄶U大。隨著住宅需求的增長，開發(fā)商的數(shù)量也快速上升，1998年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有24378家，到2006年達到58710家，增長了141%。2006 -2017年是住房供給產(chǎn)能快速增長階段，每年新建住宅銷售面積超過當期增加城鎮(zhèn)人口的需求。這個階段城鎮(zhèn)新增人口也呈現(xiàn)上升趨勢，樓市表現(xiàn)為供需兩旺，并逐漸彌補之前的需求缺口。2017年是重要的折轉(zhuǎn)點，也是房改以來樓市供需平衡點。1998年-2017年新建的住房與城鎮(zhèn)化增加人口的需求基本匹配。

圖1：1998-2023年新建住宅容納人口與城鎮(zhèn)化人口增長的關系（單位：萬人）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 同策研究院整理

2018年以后，房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)能還在不斷增加，城鎮(zhèn)化人口增加的趨勢卻是下降的，且二者缺口不斷擴大。此后，我國樓市進入整體過剩的新階段。國家根據(jù)當時的房地產(chǎn)市場形勢，及時提出“房住不炒”的政策基調(diào)，說明國家對于整體形勢和趨勢都有精準的判斷。

第三、房地產(chǎn)行業(yè)格局發(fā)生重要變化

近些年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長，房價也在不斷上升，盡管這兩年房價有所下調(diào)，但是核心城市房價仍然處于較高的水平，從房價收入比來看，仍高于房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大都市的水平。

穩(wěn)定資產(chǎn)價格非常重要，因此，在這個背景下，大力發(fā)展租賃和保障住房成為穩(wěn)定經(jīng)濟，吸引人才，解決居住問題的必要措施。保障房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產(chǎn)市場的標志之一。2024年3月住房和城鄉(xiāng)建設部頒布《加快推動保障性住房項目開工建設》政策，提出加快推進保障性住房建設是黨中央、國務院作出的重大決策部署，是堅持以人民為中心發(fā)展思想的生動實踐，是適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢推出的有力舉措。加大保障性住房建設和供給，有利于加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“保障+市場”的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求。一旦保障體系非常健全后，就具備了全面撤銷限制性政策的基礎。

第四、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式重要變化

從數(shù)據(jù)可以看到，2017年以前，我國住房整體處于緊缺階段，因此，高效率的供給是當時的主要矛盾，“高周轉(zhuǎn)”、“高杠桿”、“高負債”都是在過去的背景下產(chǎn)生的，我們不能否認過去這個模式大幅提高了供給的產(chǎn)能，解決了大量進城居民的住房問題，但是這個模式只適用于持續(xù)增長的增量市場，一旦速度降下來，風險就會爆發(fā)。因此“十五五”建議稿提出房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。因此，新模式要包括幾個核心要點：

（1）住房屬性上，房地產(chǎn)將主要回歸到居住屬性；

（2）市場格局上，住房雙軌制的方向更為清晰，四中全會明確提出大力發(fā)展保障性住房；

（3）風險防范上，慢周轉(zhuǎn)模式下的低風險是方向，房企投資開發(fā)模式會向傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)風險防控轉(zhuǎn)化，未來房企會以注冊資本金為項目風險擔保，并嚴禁資金的轉(zhuǎn)移和騰挪；

（4）住房銷售模式上，現(xiàn)有的期房模式會逐步向現(xiàn)房模式過渡；

（5）城市房地產(chǎn)開發(fā)將會由城市更新主導；

（6）規(guī)劃和產(chǎn)品方面，通過住房產(chǎn)品升級迭代，激發(fā)改善需求是主導，產(chǎn)品創(chuàng)新、科技和服務將是核心競爭力。

第五、房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯和模式將會發(fā)生重要變化

十五五”建議稿再次重申了推動以人為本的城鎮(zhèn)化和城市群、都市圈的戰(zhàn)略。因此，未來人口流動將是重要的參考指標。有人流入的區(qū)域才是具備增量潛力，因此，核心城市以及重大區(qū)域板塊才具備房地產(chǎn)投資基礎。

“租售比”將成為重要考量指標，過去幾十年，房地產(chǎn)經(jīng)歷的是房價單邊上揚的情況。在存量市場。交易不再是最核心的盈利模式，持有收益，以及由此的定價邏輯將會成為未來主要邏輯和模式。

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