十五五規(guī)劃：房地產(chǎn)行業(yè)未來的五個(gè)重大變化

10月28日，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（下稱“十五五”建議稿）正式對(duì)外公布。下稱“十五五”建議稿從多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出新的要求，這些調(diào)整和變化意味著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，與過往相比有五個(gè)方面的變化。

第一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位發(fā)生變化

過去幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)一直都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也非常大，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式上形成了對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，可以看到，在經(jīng)濟(jì)下行壓力大的年份，可以通過刺激房地產(chǎn)業(yè)來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資以及金融資源分配方面都占據(jù)重要位置。從“十五五”建議稿可以看出，未來我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，構(gòu)建以先進(jìn)制造業(yè)和新興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系是核心，這也決定了未來我國(guó)跟美國(guó)談判的籌碼以及在全球化中的角色地位，基于此，未來政策、金融等資源會(huì)向現(xiàn)代化的實(shí)體經(jīng)濟(jì)上傾斜，房地產(chǎn)行業(yè)更多起到的是保障民生、服務(wù)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求的功能。

第二、房地產(chǎn)行業(yè)階段發(fā)生重大變化

自1998年房改以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了住房緊缺、住房供應(yīng)快速增長(zhǎng)、住房整體過剩三個(gè)階段（見下圖）。通過每年新建住宅銷售面積與當(dāng)年全國(guó)人均住宅建筑面積情況，可以測(cè)算容納城鎮(zhèn)人口規(guī)模。測(cè)算結(jié)果顯示，1998 -2005年間是住房緊缺階段，期間每年城鎮(zhèn)人口增加2000萬左右，但是房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)的住房規(guī)模小于城鎮(zhèn)化人口對(duì)住房的需求規(guī)模，住房需求總?cè)笨诓粩鄶U(kuò)大。隨著住宅需求的增長(zhǎng)，開發(fā)商的數(shù)量也快速上升，1998年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有24378家，到2006年達(dá)到58710家，增長(zhǎng)了141%。2006 -2017年是住房供給產(chǎn)能快速增長(zhǎng)階段，每年新建住宅銷售面積超過當(dāng)期增加城鎮(zhèn)人口的需求。這個(gè)階段城鎮(zhèn)新增人口也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，樓市表現(xiàn)為供需兩旺，并逐漸彌補(bǔ)之前的需求缺口。2017年是重要的折轉(zhuǎn)點(diǎn)，也是房改以來樓市供需平衡點(diǎn)。1998年-2017年新建的住房與城鎮(zhèn)化增加人口的需求基本匹配。

圖1：1998-2023年新建住宅容納人口與城鎮(zhèn)化人口增長(zhǎng)的關(guān)系（單位：萬人）

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 同策研究院整理

2018年以后，房地產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)能還在不斷增加，城鎮(zhèn)化人口增加的趨勢(shì)卻是下降的，且二者缺口不斷擴(kuò)大。此后，我國(guó)樓市進(jìn)入整體過剩的新階段。國(guó)家根據(jù)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)提出“房住不炒”的政策基調(diào)，說明國(guó)家對(duì)于整體形勢(shì)和趨勢(shì)都有精準(zhǔn)的判斷。

第三、房地產(chǎn)行業(yè)格局發(fā)生重要變化

近些年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也在不斷上升，盡管這兩年房?jī)r(jià)有所下調(diào)，但是核心城市房?jī)r(jià)仍然處于較高的水平，從房?jī)r(jià)收入比來看，仍高于房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的國(guó)際大都市的水平。

穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格非常重要，因此，在這個(gè)背景下，大力發(fā)展租賃和保障住房成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，吸引人才，解決居住問題的必要措施。保障房主要解決城市低收入人群以及新市民、青年住房困難等問題，該體系的完善也是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志之一。2024年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《加快推動(dòng)保障性住房項(xiàng)目開工建設(shè)》政策，提出加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大決策部署，是堅(jiān)持以人民為中心發(fā)展思想的生動(dòng)實(shí)踐，是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)推出的有力舉措。加大保障性住房建設(shè)和供給，有利于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求。一旦保障體系非常健全后，就具備了全面撤銷限制性政策的基礎(chǔ)。

第四、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式重要變化

從數(shù)據(jù)可以看到，2017年以前，我國(guó)住房整體處于緊缺階段，因此，高效率的供給是當(dāng)時(shí)的主要矛盾，“高周轉(zhuǎn)”、“高杠桿”、“高負(fù)債”都是在過去的背景下產(chǎn)生的，我們不能否認(rèn)過去這個(gè)模式大幅提高了供給的產(chǎn)能，解決了大量進(jìn)城居民的住房問題，但是這個(gè)模式只適用于持續(xù)增長(zhǎng)的增量市場(chǎng)，一旦速度降下來，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)。因此“十五五”建議稿提出房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。因此，新模式要包括幾個(gè)核心要點(diǎn)：

（1）住房屬性上，房地產(chǎn)將主要回歸到居住屬性；

（2）市場(chǎng)格局上，住房雙軌制的方向更為清晰，四中全會(huì)明確提出大力發(fā)展保障性住房；

（3）風(fēng)險(xiǎn)防范上，慢周轉(zhuǎn)模式下的低風(fēng)險(xiǎn)是方向，房企投資開發(fā)模式會(huì)向傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控轉(zhuǎn)化，未來房企會(huì)以注冊(cè)資本金為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，并嚴(yán)禁資金的轉(zhuǎn)移和騰挪；

（4）住房銷售模式上，現(xiàn)有的期房模式會(huì)逐步向現(xiàn)房模式過渡；

（5）城市房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)由城市更新主導(dǎo)；

（6）規(guī)劃和產(chǎn)品方面，通過住房產(chǎn)品升級(jí)迭代，激發(fā)改善需求是主導(dǎo)，產(chǎn)品創(chuàng)新、科技和服務(wù)將是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第五、房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯和模式將會(huì)發(fā)生重要變化

十五五”建議稿再次重申了推動(dòng)以人為本的城鎮(zhèn)化和城市群、都市圈的戰(zhàn)略。因此，未來人口流動(dòng)將是重要的參考指標(biāo)。有人流入的區(qū)域才是具備增量潛力，因此，核心城市以及重大區(qū)域板塊才具備房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)。

“租售比”將成為重要考量指標(biāo)，過去幾十年，房地產(chǎn)經(jīng)歷的是房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)的情況。在存量市場(chǎng)。交易不再是最核心的盈利模式，持有收益，以及由此的定價(jià)邏輯將會(huì)成為未來主要邏輯和模式。

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