潘仲光專欄｜如何讓高爾夫變得更親民?

文/潘仲光

中國高爾夫球協會副主席、女子世界高爾夫排名董事、女子中巡賽事公司董事長、東方高爾夫國際集團總裁、中國連鎖經營協會副會長、中國五十人經濟論壇理事。

這幾天，中高協剛剛發布了，其中提到全國平均打球價格是530元/輪，84%的球場都面向公眾開放。這個數字略高于美國公眾球場的打球價。過去幾年，中國球場總量的減少，加上疫情后人們需求增加所導致的打球人口增加，讓全國打球平均價格有所上漲。

無論從經營模式還是平均價格來看，中國大部分球場與美國公眾球場模式一致，只是沒有使用同樣的名稱。從土地使用模式來看，國內很多球場與集體經濟體合作，采用租賃集體土地模式，相對控制了成本，也帶來相對“親民”的價格。但這不是唯一的球場土地使用模式，在美國，也有球場購買商業用地。

我在美國南方長大，也參加過田納西州俱樂部的建設。很多人以為高爾夫貴是因為草坪、會所和服務，但球場生意里，土地才是“定海神針”。地越貴，球場要花的錢越多，后期收費就越高。我想用通俗的方式，講講土地成本如何影響球場的成本結構和定價方法。

先說成本。一個18洞球場一般需要120到200多英畝的地(相當于900到1500畝)。如果是大城市或熱門旅游區，拿地本身可能比建球場還貴。拿地后，還會有利息、稅費和保險等“資金占用成本”。再加上房產稅通常跟地價掛鉤，地越值錢，稅越高。還有一個容易被忽略的點:機會成本。同樣的地如果蓋房子、做商業，利潤可能更高，那么做球場就得靠更高的收入來“對得起這塊地”。

以160英畝(約970畝)的土地為例:假如情景A的土地成本為5萬美元/英畝(總計800萬美元)，而情景B為50萬美元/英畝(總計8000萬美元);該項目融資成本為有效年化6%(利息+稅費+租賃等效);其他固定成本(人員、養護、公用事業、保險)為250萬美元/年;球場年打球輪次為5萬。

綜合計算年度土地占用成本:情景A為48萬美元(800萬美元×6%)，情景B為480萬美元(8000萬美元×6%);總固定成本:情景A為298萬美元(250萬+48萬)，而情景B為730萬美元(250萬+480萬)，不同的成本會導致打球的巨大差價。情景A下，維持項目所需要的單輪總收入為298萬/5萬≈60美元，而情景B需要的單輪總收入則是730萬/5萬=146美元。可以看到，土地成本差異會造成每場球的價格有數倍差距。

我的舉例是美國一級城市的真實價格，為什么價差這么大?8000萬美元是商業用地的價格，而800萬美元則是體育類別的土地價格。正是因此，美國的公眾球場可以做到平均價格60美元(約430元人民幣)。在美國，三分之二的球場是公眾球場，選擇昂貴商業用地的開發商往往要依賴高額的會員證收入或者房產收入。

如今，中國84%的球場都向公眾開放。而公眾球場的核心使命是讓更多人“進得來、打得起、玩得好”。它與以高門檻、高會費為特征的私人俱樂部不同，社會期待它做到普惠、開放和透明。因此，價格平民化是商業邏輯與公共價值的共同結果，而通過“賣會員證”來籌資買地，不但會改變公眾球場的定位，還會引發合規與財務風險。相較之下，采用租賃或與土地方合作分成的方式，既能降低前期資金壓力，又能維持價格友好與開放屬性，符合可持續路徑。

過去多年，中國高爾夫球場一再減少，假如國家層面可以明確取消對“新建高爾夫球場”的禁建政策，而通過其他國土空間、生態環保與交易監管等現行規則，讓公眾或社會資本可以依法通過“租賃”或“以土地作價出資合資”的方式，利用“不能耕種的”農村集體土地建設并運營高爾夫球場。

依據土地管理法(2019修訂)及配套規定，集體“經營性建設用地”可依法入市，采取出讓、出租或作價出資(入股)方式與社會資本合作。若是合規的體育公園、綜合運動場地、青少年公共體育設施等，且用地屬性允許、手續齊備，集體組織以土地入股或與社會資本分成合作也是法律支持的路徑。

當然，一些核心規范必須提前考慮:一是絕對遵循國土空間與生態環保邊界，先規劃后交易;二是用合規的入市機制把集體建設用地“公開、透明、市場化”地配置給項目;三是把普惠價格與公共開放寫入合同與監管，換取政策可預期與社會許可。這既能以較輕的土地資本負擔落地項目，又能在法律和社區的共同約束下，實現商業可持續與公共價值平衡。

最后回到初衷:公眾球場要服務更廣泛的人群。平民化定價不只是“便宜”，而是通過合理的資產結構和運營效率，讓更多人長期穩定地享受高爾夫。拒絕以“賣會員證”或“開發房地產”換取短期資金的誘惑，是對定位的堅守，也是對監管與消費者的尊重。以租賃或土地合作分成為核心的方案，則是在現實約束下的務實解法:把重資產變輕，把剛性成本變彈性，把對少數人的依賴變成對大眾客流的經營。這樣的球場，更能經得住周期、融得進社區，也更是一個真正的大眾體育項目。

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