地產(chǎn)AI：保利拿下開福“王炸地”！18%高溢價背后的市場解讀

2025年10月28日，長沙土拍市場迎來久違的高光時刻。開福中心[2025]長沙市053號地塊在3家房企19輪激烈競價后，最終由保利發(fā)展旗下湖南華源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以14.74億元摘得，樓面價高達8497元/㎡，溢價率18%。

這不僅是2025年長沙主城區(qū)少見的高溢價成交，更標志著主城稀缺低密土地資源的爭奪戰(zhàn)再度升溫。在當前整體市場開發(fā)節(jié)奏放緩的背景下，保利仍果斷出手，反映出其對長沙中心地段長期價值的認可。

地塊總出讓面積67069.32㎡（約100畝），由三宗小幅地塊組成：東側(cè)Z05-B07、B10為純住宅用地，容積率≤2.3，限高100米；西側(cè)Z05-B06為混合用地，容積率4.0，限高150米。這種“低密住宅+高容商辦”的組合，既保障了居住品質(zhì)，又為未來商業(yè)活力預留空間。

從市場數(shù)據(jù)看，保利053號地塊不僅樓面價遠超同期其他地塊，更是同期少有實現(xiàn)溢價成交的項目。這說明在市場分化加劇的當下，真正優(yōu)質(zhì)的主城區(qū)資產(chǎn)，依然具備較強的吸引力和抗風險能力。

黃金三角C位：開福中心憑什么成“最后的王炸”？

這塊地為何被稱作“王炸”？答案就在它的區(qū)位——真正的長沙城市心臟。

地塊位于開福寺路以南、芙蓉路以東、東風路以西、潘家坪路以北，地處芙蓉中路CBD正芯，與五一商圈無縫銜接。這里不僅是長沙金融高地（四大行總部聚集），更是醫(yī)療、教育、文化資源的富集區(qū)。

圖片：長沙市自然資源全要素供需信息平臺

步行范圍內(nèi)，湘雅醫(yī)院（全國Top3）、省婦幼保健院等4家三甲醫(yī)院環(huán)伺；烈士公園、湖南省博物院、古開福寺等文化地標觸手可及；華創(chuàng)國際廣場、富興時代、泊富國際廣場等9大高端商業(yè)體日均人流量可觀。

交通方面，地鐵1號線、6號線雙線交匯，長株潭城軌、芙蓉路、東風路等主干道環(huán)繞，15分鐘可達河西濱江新城。

更關鍵的是，這是火車北站片區(qū)最后一片規(guī)模用地，意味著主城區(qū)幾乎再無如此體量（100畝）、如此規(guī)整、配套如此成熟的住宅用地供應。稀缺性，正是其高溢價的底層邏輯。

產(chǎn)品定位揭秘：低密大平層+產(chǎn)品融合，瞄準高端改善客群

保利拿地后，會打造什么樣的產(chǎn)品？答案早已寫在地塊指標里。

東側(cè)兩宗純住宅用地容積率僅2.3，限高100米，這在長沙主城極為少見。對比周邊在售項目如建發(fā)養(yǎng)云（容積率2.5）、邦泰觀宸（容積率1.7），保利053號地塊的低密屬性足以支撐其打造高端大平層產(chǎn)品。

結(jié)合保利“天—悅—和”三大產(chǎn)品系在長沙的落地經(jīng)驗（如保利天瑞、和光塵樾），預計該項目將主打建面約140-200㎡的改善型大平層，強調(diào)高得房率、全封閉陽臺、非毛坯交付等品質(zhì)細節(jié)。

西側(cè)混合地塊（容積率4.0）則可能引入創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)，如高端零售、文化體驗、聯(lián)合辦公等，與住宅形成“居住+消費+社交”的復合生態(tài)。這種“低密住宅+活力商業(yè)”的組合，既能保障私密性，又能提升社區(qū)整體價值。

值得一提的是，地塊出讓條件明確要求“交房即交證”、住宅陽臺統(tǒng)一封閉、銷售均價接受政府監(jiān)制。這意味著未來項目將更注重交付品質(zhì)與合規(guī)性。

市場研判：改善需求旺盛，去化預期強勁

在當前長沙樓市整體承壓的背景下，開福中心板塊卻表現(xiàn)穩(wěn)健。

數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，該板塊商品住宅成交均價達21300元/㎡，套均建面躍升至195㎡，套均價突破415萬元，改善需求持續(xù)釋放。而板塊狹義庫存僅16.53萬㎡，去化周期11.2個月，顯著低于全市平均水平。

周邊在售項目如華發(fā)四季云璽、建發(fā)養(yǎng)云、邦泰觀宸等，主力售價集中在1.7-2.3萬元/㎡區(qū)間，且多為尾盤。保利053號地塊作為全新供應，有望填補高端改善產(chǎn)品的市場空白。

教育配套方面，地塊北側(cè)規(guī)劃有國慶小學+紫荊中學九年一貫制學校。雖掛地文件未明確教育劃分，但結(jié)合片區(qū)教育配套現(xiàn)狀，學校落地概率較大。若能引入優(yōu)質(zhì)教育資源，將進一步提升項目附加值。

央企實力護航：保利深耕長沙26年，交付更有保障

作為全國頭部房企，保利入湘已26年，從最早的保利國際廣場到如今的保利天瑞、梅溪天珺，累計服務超30萬業(yè)主。在行業(yè)風險頻發(fā)的當下，央企背景、穩(wěn)健財務、成熟產(chǎn)品體系，構(gòu)成了保利的重要優(yōu)勢。

此次拿地，保利采用“自有資金+銀行貸款”為主的資金結(jié)構(gòu)，輔以銷售回款閉環(huán)管理，確保項目穩(wěn)健推進。按照行業(yè)慣例，預計首批住宅將于2027-2028年間交付。

在地方政府高度重視的背景下，項目推進效率和品質(zhì)保障值得期待。畢竟，這不僅是保利的項目，更是長沙城市更新的重要一環(huán)。

保利開福053號地塊的誕生，恰逢其時。它踩中了三大趨勢：主城土地日益稀缺、改善需求持續(xù)釋放、品質(zhì)房企回歸產(chǎn)品本源。18%的高溢價，不是沖動，而是對城市主城區(qū)資產(chǎn)價值的理性判斷。

對于購房者而言，這或許是長沙主城難得的低密改善機會。如果你正在尋找一個集地段、配套、品質(zhì)、品牌于一體的居所，不妨關注這一項目。