屋頂漏水，為什么這么“難修”？

01

楔子

最近一段時間，良子接了一個“幫忙的活”，事情的起因是：我頂樓的鄰居家里屋頂漏水，然后他們對于怎么維修不太懂，對于物業給的方案又不太放心，所以讓我做參謀。

本來我覺得這是“舉手之勞”，不就是建筑圖籍上找一下節點做法，讓物業按圖施工就行了嘛。

但隨著維修的進行，我發現一開始有些想當然了。今天這篇文章就是來聊聊“為什么屋頂漏水這么難修？”這個話題。

02

漏水原因

我們現在很多小區都是平屋頂的屋面，設計伊始可能是考慮屋頂上還能“利用利用”的，但就是這種平屋頂的住宅，頂樓最容易漏水。

而引起漏水的原因有很多種，我大致分了分類，有以下三種。

第一種：施工問題

施工問題在房子剛交付的時候，是很難看得出來的。比如說防水層的搭接寬度不足或者連接不牢靠，時間一久就成了漏水點了。（如下圖為不同材料規范要求的搭接寬度）

比如說施工的時候，屋面的排水坡度沒有按照要求設置，甚至還變成了“倒反水”，長期積水就容易滲漏。（如下圖）

再比如說保護層未設分格縫，細石混凝土收縮開裂，加速防水層老化漏水。

還比如說防水節點處理不規范，該設附加防水的位置卻沒有設置，該打密封膠的地方沒有打等等。

第二種：材料問題

防水材料的好壞，對于防水至關重要。但也會出現防水材料選型不合理的問題，明明不能露天使用的防水材料，卻不做保護層。比如瀝青基卷材長期暴露于紫外線和溫差下，就會出現龜裂、脆化等問題。（如下圖）

第三種：“形變”問題

我們經常聽到有人說，屋頂漏水是因為房子不均勻沉降導致防水層被拉裂，這樣的情況其實是不常見的。多半是表面的保護層因為結構變形被破壞之后，導致防水層失去保護，時間一長開始老化了另外還有一種因為管理不善導致的防水層被破壞。比如屋面堆放重物導致防水層變形，再加上積水長期排不到，屋頂就開始漏水了。（如上圖）

當然除了以上的這些問題之外，還有養護的問題，排水溝和排水口要經常清理落葉、泥沙等，才能讓雨水盡快的排走，不至于積水浸泡、破壞防水層引發漏水。

03

疏 VS 堵

“大禹治水”的故事相信很多人都聽說過。說的是光靠堤壩治理洪水，效果是有限的，只有選擇了科學的疏導，才能治理水災。

在堯帝統治時期，黃河流域洪水泛濫，淹沒了莊稼和房屋，百姓生活困苦?。堯先派大禹的父親“鯀”去治水，鯀采用“堵”的方法，修筑堤壩阻擋洪水，但治水九年未見成效?。

后來舜帝繼位，任命大禹繼續治水?。大禹吸取父親失敗的教訓，改用“疏導”的方法?。他帶領百姓開鑿了呂梁山，確保了汾河水順利流入黃河，“治水”才會成功。

其實平屋面防水的原理和大禹治水如出一轍，就是“防排結合，以排為主”。

“排”才是屋面防水的關鍵，只要屋面雨水能快速的排走，就不會有積水，也就不會漏水了。即使防水層局部有些破損，也比較容易維修。

精髓就是要有足夠的排水坡度和合理的排水分區。（如下圖）

但是當代的防水體系則側重于“防”，防水層越來越多，材料越來越好，這就像大禹的父親那樣，不停的在“筑壩”，但效果卻不好。

那為什么現在的小區不做坡屋面呢？

一方面是因為現在的很多小區都是高層，平屋面上人方便，既可以有額外的空間利用，貌似檢修也比較方便。

另一方面是開發商追求快速開發和成本控制，平屋面的成本會更低一些。

如果為了快速排水，在平屋面上找過大的排水坡度，不僅會增加屋面的荷載，同時也會增加造價，這都是開發商不愿意的。

所以才出現了現在的住宅小區絕大多數都是平屋面，防水體系基本靠“堵”的現象。

04

維修難

為什么屋面漏水，總是修不好？

這是居民和物業都頭疼的問題，而我分析了一下原因，主要是由以下三個方面造成的。

第一是漏水點非常難找。

即使我們在樓下房間里發現了漏水的位置，但是屋面上的防水層哪里壞了是不確定的。因為雨水會從防水層的漏水點滲下去，然后沿著找坡層流淌，最后積在所有的保溫材料里。（如下圖）

但可以確定的是，樓下房間里看到的漏水點，結構層一定是有縫隙了。所以要想徹底的修好，就得防水層和結構樓板都要維修。

第二是局部修的節點難處理。

因為我們的平屋面最初的構造是大屋面通鋪的，所以局部修會出現“新舊防水如何搭接的問題”。

正常來說，應該是老防水材料壓在新防水上，這樣防水才有保證，否則防水效果會打折扣。但施工單位往往只能做到如下節點的樣子，因為老防水層的剝離施工上比較麻煩。

第三是維修資金誰來出的問題。

因為要想“徹底”維修，就需要開挖。而屋面一旦開挖，工程量就小不了，還涉及到垃圾清運等其他問題。這樣的造價就會比較大，頂樓居民獨自承擔多半有些“吃緊”。

而如果動用維修基金，則涉及到整棟樓的分攤問題，就需要每戶簽字同意，這手續也很繁瑣。所以最后多半是草草修修了事。

05

解決措施

前面分析了這么多問題，提了這么多困難，最后還是要落到“解決方案”上，不然文章寫的就沒什么意義了。

如果你是“大戶”，想徹底根治，就把整個屋面上的構造層次全部鏟除，整體重做一遍。

除此之外，下面提到的維修措施，全都是“權宜之計”。具體能管多久，不僅是方案的問題，更是材料和施工的問題。

第一種：在保護層上再刷防水層

這種修防水的方式，是物業最常用的一種補救措施。作用有一些，但是耐久性非常差。

這就像在給房子穿了一件雨衣，防水效果的好壞取決于雨衣的質量和節點位置的“嚴謹程度”。

而上圖刷的這種改性瀝青防水顯然是選錯了“雨衣”，因為這種材料是不能露天單獨使用的，還需要做一層保護層的。（規范如下圖）

而穿了這個雨衣之后，原來漏到保溫層里的水該怎么處理呢？

在圖籍中也有補救的做法，就是增設排氣管。利用水加熱之后會變成蒸汽的原理，漸漸的將“原來滲漏進去的水”排出去。但這種做法并非一朝一夕能夠排干凈，即使一個夏天也未必能完全干透。（如下圖）

而增設這種排氣管，也要注意節點的做法，特別是防水翻起的高度要大于25cm，上圖的翻起高度就不夠。不能原來的漏水沒解決，還新增了漏水點。（節點做法如下圖）

第二種：局部重做所有的構造層次

這就像我前面文中提到的那樣，從屋面去觀察、判斷哪里是漏水點，然后將漏水位置的構造層次全部鏟除，然后按照原有構造層次重做一遍。

問題的關鍵是：新老防水材料交接位置一定要做好，不然防水效果是無法保證的。

另外可能也需要一些運氣的成分，防水層的漏水點和結構層的漏水點離的不遠，順手就都解決了。

修繕是事后的補救措施，不得已而為之。那我們有沒有可能在新建的時候就考慮維修的便利性呢？

我有個設想：是否可以在新建住宅的屋面設置分倉，將大屋面打碎，通過結構梁上翻變成一個個小屋面？（如上圖）

這樣的好處是：一旦屋面有漏水，就不用全部鏟除，只要哪一倉壞了修哪個倉，其他的不受影響。

但壞處是：新建的時候，施工會比原來麻煩多了，泛水節點多出好多，附加卷材也會多鋪好多。

如果站在消費者的角度來說，當然希望檢修方便；但是開發商可不這么想，所以這個提議可能也只是“一廂情愿”。

06

結束語

住宅屋面防水，其實是一個系統問題。如果在設計伊始沒能采用合適的方式，后期維修就非常被動。

住宅屋面漏水，又是一個復雜的問題。不僅涉及到施工，更是設計、材料以及后期管理等諸多因素的疊加。

老百姓苦屋頂漏水久矣，但卻沒有很好的解決方案。而我們已經從增量開發進入到存量市場，這些以前不屑的問題，是時候該研究起來了。

這不是住房城鄉建設部”部長“就鼓勵設計師，要研究“住房問題”嘛。擴展閱讀：《》