租售同權，“租客停車”就能和業主享有相同的權利嗎？

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楔子

前幾天，我關注到上海一則關于“租客在小區是否享有停車權力”的新聞，說的是上海有一個老舊小區停車位緊張，然后業委會組織全體業主表決后，施行了“只允許業主停車”的規定。

結果被3位業主給起訴了，案件經歷了2次審理，但卻得到了不同的審判結果。

今天我就想聊聊這個話題，都提倡“租售同權”了，為什么“租客停車”就不能和業主享有平等的權利嗎？

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事件原委

我們先來看看事件的原委吧，事件發生在 上海的一個老舊小區。具體哪個小區，評論區有知道的可以告訴大家。

事件的起因

該小區原規劃停車位：80個，小區公共道路臨時停車：約112輛，合計約192個。但 已辦理登記的月租車牌共有219輛。

這其中除了業主停車之外，可能還有租客停車。在停車位數量滿足不了的情況下，業委會組織了全體業主表決，通過了小區《停車管理辦法》，明確規定：

2021年4月1日起 實行“一戶一車停車證”制度，僅限對小區產權人第一輛符合登記要求的車輛發放月租停車證。在本管理方法通過表決日起暫不對產權人第二輛及以上車輛、租客車輛開放月租停車位資格。

這樣一來，租客就沒權力在該小區停車了。同年11 月5日，新一屆業委會成立后，趙某等三位業主對于此前的決議表示了異議。

他們認為：前述決議不平等地對待租戶權益，排除租售同權，系嚴重侵害業主權利，訴至法院要求撤銷。

一審結果：

支持了3位業主的主張，一審法院判決撤銷相關條款內容。理由是：

1.爭議內容排除了租客車輛享有月租停車位資格的權益，一定程度上排除了趙某等人對占用業主共有道路用于停放車輛車位的共有權利。

2.相關爭議內容不符合國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中依法鼓勵住房租賃、保護承租人穩定居住權的政策。租戶畢竟屬于小區中的少數群體，在停車管理方案通過后，實際上無法通過民主決策的途徑救濟其利益。

二審結果：

出現了反轉，上海一中院判決撤銷一審判決，改判駁回趙某等三人的一審全部訴訟請求。理由是：

1.對于公共停車位的分配和使用關系全體業主的利益，應當屬于全體業主共同決定的事項，屬于業主自治的范疇。

2.建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。“業主的需要”應指業主的停車需要，而非業主將房屋出租便利的需要。

3.租戶基于與業主的租賃合同取得房屋的租賃權，但業主不僅僅擁有房屋本身的使用權，還有對公共區域、公共設施以及設備的管理權和決定權，此項權利并未轉讓給承租人。

4.租戶對案涉小區車位的使用權利必須受制于管理規約，未經全體共有權人同意，業主無權將車位使用權作為附屬權益一并轉讓給租戶。

就是因為法院的2次審判給出了截然不同的結果，才讓這個案子成了熱議的事件，這起案例甚至入選了中國法院年度案例。

03

公眾困惑

為什么法院兩次截然不同的判罰，但是都能給出充足的理由呢？

這是公眾最困惑的地方。

一審主要的依據是租售同權。

因為 根據住建部最新數據，截至2023年末我國住房租賃人口已突破2.4億人。龐大群體曾頻繁遭遇子女就學困難、落戶門檻、不合理加租及隱性拒租等困擾。

租售同權

是指租房與購房居民在享受基本公共服務方面具有同等的權利。

這一政策旨在保障租房家庭的合法權益，促進住房租賃住房租賃住房租賃市場的健康發展。

比如說2024年 國家發展改革委副主任鄭備在國新辦舉行的新聞發布會上介紹，針對大城市落戶難問題，重點加快推動城區常住人口300萬以上城市放開放寬落戶條件，全面設立街道社區公共戶口，完善租房落戶政策。

除了落戶權之外，還有教育權、社保權、勞動就業與創業支持、醫療衛生服務、住房保障權、公共文化體育服務等權力，這些都是租客比較關注的關鍵問題。

對于停車位的歸屬問題，《民法典》是這樣規定的：

建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定歸屬。

規劃車位應首先滿足業主需要，但租戶作為房屋使用人，其停車權屬于業主權利的自然延伸。業主出租房屋時，通常將居住相關的使用權（包括停車權）一并讓渡給租戶。若租賃合同明確約定租戶可停車，則租戶享有與業主同等的使用權。

而占用業主共有道路或其他場地的車位屬于業主共有，所以單一業主無法將停車權讓渡給租戶。

而二審主要的依據就是業主自治。

因為老舊小區很多停車位都是路邊臨時停車，所以屬于“沒那么正規”的停車位，而這部分的停車位如何使用，是屬于全體業主共同才能決定的。

所以“如何分配這些停車位”，其實是屬于公共管理權的問題。即使是業主，單獨一戶也無權把這個權利轉讓給租客。簡單說就是租戶無法通過租房，獲得社區管理權，只有業主有這個權力。

雖然法律上來說“租售同權”就意味著權利就應該是平等的，但實際操作中卻存在著種種沒那么合理的限制，需要通過協商或投訴來解決。

比如說學區房的同權，其實也是有先后順序的。有些是劃定了年限，有些是看戶口本上是父母還是四老等等，這些條條框框看似非常公平，但其實和上面這個判例中的“租客不能停車”本質是一樣的。

而究其原因：就是資源的稀缺性。

在 車位緊張的小區，通過“一戶一車”、“業主優先”等規則實現資源分配，這也是沒辦法的辦法。其實總有人會不滿意，但也只能少數服從多數了。

正如某些小區通過差異化收費緩解停車難問題，其實也不是追求絕對的平等，而是在規則框架下的“合理”分配。

對于需要小區業主集體決策的事情，只要程序合法、內容不違法，法院也會尊重這樣的居民自治。而上述這個判例，也為小區自主管理提供了司法支持。

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結束語

在資源充足的情況下，要做到“租售同權”并不難，甚至都不用提”租售同權“。

而像上海這樣的大城市，每個小區的停車資源都是稀缺資源，所以即使提了“租售同權”，也很難做到人人滿意。

在資源有限的情況下，司法上認定了“業主優先”的資源分配原則，這也將成為很多城市可以參考的判例。