《財富捷徑》理財筆記29：普通投資者如何投資房地產(chǎn)？

該書作者出生于中國偏遠山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學(xué)，后獲美國計算機博士學(xué)位，畢業(yè)15年便實現(xiàn)財務(wù)自由。其結(jié)合18年投資經(jīng)驗與數(shù)百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當前投資感到沮喪，或沒時間學(xué)習(xí)股票投資技能的人群。

衣食住行，是人類的根本需求；對于大部分人來說，一生中最大的開支往往就是住房開支。不僅是普通居民需要住房，很多商業(yè)和社會活動，比如公司、醫(yī)院、政府和商場，通常也都必須在人工建造的房地產(chǎn)中開展正常活動。因此，一個現(xiàn)代國家的整體房地產(chǎn)的數(shù)量，往往是驚人的。比如，在 2023 年，美國的住房總市值高達 45 萬億美元，接近美國股市的總規(guī)模。

投資房地產(chǎn)，是一個具有悠久傳統(tǒng)的投資行為。對于大部分家庭來說，購買自主房是一個積累資產(chǎn)的極佳理財途徑。比如，美國政府允許房貸利息用來抵稅，這相當于政府的一個大福利。因此，我鼓勵大家在能力允許的情況下，盡早購置自己的自主房。

顯而易見的是，自住房往往是家庭資產(chǎn)的重要組成部分；因此作為一個整體，家庭資產(chǎn)已經(jīng)有很大部分和房地產(chǎn)市場息息相關(guān)了，因此沒有太大必要增加房地產(chǎn)所占的比例了。

如果你想投資自住房以外的地產(chǎn)，通常有兩個渠道：

第一種是直接出資購買實物地產(chǎn)，并出租出去。這是傳統(tǒng)的投資方法，在中國大陸和美國華人社區(qū)非常流行。這種方法的好處是你可以控制所有的環(huán)節(jié)，包括挑選地區(qū)和房屋、貸款融資、裝修、尋找租客等等，而且還可以通過著名的 BRRRR 套路實現(xiàn)快速擴張。

BRRRR，指的是 Buy、Rehab、Rent、 Refinance、Repeat。 也就是:

● 1. 購買房產(chǎn) （通常通過銀行貸款）

● 2. 裝修或者升級房產(chǎn)

● 3. 出租房產(chǎn)

● 4. 利用租金收入和房產(chǎn)做抵押向銀行進行再借貸，拿出更多資金

● 5. 重復(fù) 1-4

通過上述套路，投資人可以迅速增加自己擁有的房產(chǎn)數(shù)量。

當然這個方法需要一定的啟動資金購買第一套投資房，還需要你花費時間打理很多具體事情；所以，一旦你擁有的房屋數(shù)目超過一定數(shù)量（比如 10），你可能不得不停止擴張，或者雇傭人手以及專業(yè)的地產(chǎn)管理公司幫助你打理某些環(huán)節(jié)。如果你沒有足夠的時間和精力，你可能無法堅持下去。

另外實物房地產(chǎn)投資的流動性比較差。如果你需要賣出一個房子，周期往往以月來計算。

因為上述以及其它種種原因，直接購買投資地產(chǎn)在美國并不是非常流行。根據(jù)美國國稅局的數(shù)據(jù)，僅有 7%的美國家庭擁有出租房。根據(jù)標普公司的數(shù)據(jù)，投資出租房的平均年化回報率在 10%左右。

第二種比較流行的投資地產(chǎn)的方法是通過購買房地產(chǎn)投資信托（REIT）基金。這種基金操作起來和普通的股票基金一樣，只是這類基金里的公司全部都是專業(yè)地產(chǎn)投資公司。它們在市場上融資、開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目，比如醫(yī)院、商場等等，并把投資收益回饋給投資者。

比如，先鋒集團（Vanguard Group）有一款歷史悠久的 REIT 基金，代號是 VGSLX。截止2023 年，該基金過去 20 年平均年化收益率為 9%；其它基金公司也有類似的產(chǎn)品。

需要注意的是，這類基金的分紅率非常高，經(jīng)常超過 4%。如果你是高收入人群而不愿意繳納過多的分紅稅，最好在退休賬戶里（IRAs，401K/403B）里買入這類基金。

投資 REIT 的好處是顯而易見的：

● 高流動性。投資者可以隨時賣出基金，最多在幾天內(nèi)完成交易。

● 省時省力。不管是投資一萬元，還是投資一千萬元，你花費的時間幾乎是固定的，也就是做基金定投的那點時間。

那么你的投資組合里可以配置多少 REIT 基金呢？通常的推薦是不要超過投資組合總額的10%。

我本人不太喜歡地產(chǎn)，所以在我家的資產(chǎn)組合里，唯一的房地產(chǎn)資產(chǎn)就是我家的自住房。