年報觀察 | 度過首個完整運作年度 招商蛇口租賃REIT迎來擴募時機

觀點網 2025年是招商基金蛇口租賃住房REIT首個完整運作年度。盡管過去一年市場時有波動，但該基金仍取得了不錯的業績表現。

據2025年年度報告顯示，招商基金蛇口租賃住房REIT全年實現收入8088.53萬元，凈利潤358.06萬元，全年基金EBITDA為5742.56萬元；全年可供分配金額5672.2萬元，實現招募說明書預測的102.72%，略高于招募說明書預測；年化現金流分派率為3.2%。

在4月15日，招商基金蛇口租賃住房REIT線上舉行2025年度業績會，基金經理及相關負責人就項目的主要運營情況進行介紹。

盡管會上未展開說明擴募等后續安排，但在當天稍晚時候，招商基金蛇口租賃住房REIT發布公告正式宣布，擬申請擴募并新購入不動產項目。

公告指出，招商基金蛇口租賃住房REIT擬通過擴募發售募集資金，新認購招商財富招商蛇口租賃住房2號資產支持專項計劃資產支持證券并持有其全部份額，最終投資于山前項目。

山前項目于2017年3月開始運營，目前項目運營成熟穩定。公告指出，“本次擴募并新購入不動產項目使得本基金持有的不動產項目更為豐富……本次擴募發售完成后，基金的總資產和凈資產規模將同時增加，財務狀況預計將更加穩健，抗風險能力將進一步增強。”

首發資產經營表現

先來回顧招商基金蛇口租賃住房REIT及其現有入池資產在2025年的表現。

據悉，招商基金蛇口租賃住房REIT通過專項計劃100%持有的不動產項目由2個租賃住房項目組成，均位于深圳市南山區，合計擁有927套租賃住房及15套配套商業，可供出租面積合計約6.53萬平方米。

于2025年，兩個不動產項目整體運營平穩，完成收入約7806.4萬元，息稅折舊及攤銷前利潤6061.21萬元。

其中，林下項目自2016年3月開始運營，已運營超過9年，在2025年實現營收4388萬元；太子灣項目自2020年5月開始運營，已運營超過5年，期內實現營收3418萬元。兩個項目的營收占比分別為56.21%、43.79%。

在2024年末，受企業租戶的集中退租影響，林下項目的出租率發生短暫波動，一度降至70.37%。經過及時的招租調整，于2025年一季度，出租率顯著回升至90.79%。

于2025年末，林下項目可供出租面積為3.93萬平方米，實際出租面積為3.84萬平方米，出租率進一步提高到97.77%。

不過，出租率的提升卻伴隨著“以價換量”的取舍。在2025年，林下項目的平均租金單價（含稅）出現下滑，為98.29元/平方米/月，較上年同期的105.47元/平方米/月下降約6.81%。對此，基金管理人解釋為上半年加快去化給予租金折扣、免租期等優惠政策。

太子灣項目可供租賃的住房共有462套，出租率始終保持在較高水平。截至期末，租賃住房可供出租面積為2.51萬平方米，實際出租面積約2.35萬平方米，出租率由2024年末的92.86%提升至2025年末的93.84%。平均租金單價（含稅）為107.1元/平方米/月，與上年同期的107.14元/平方米/月相對持平。

不同于租賃住房的穩定表現，太子灣項目的15套配套商業設施在期內面臨較大的經營波動。

由于商戶退租，于2025年末，太子灣項目配套商業出租率為37.94%，較上年同期的68.06%顯著下降。配套商業平均租金單價（含稅）為246.66元/平方米/月，較上年同期提高了2.57%。

據參會投資者分享，基金管理人表示，運營團隊正在持續接洽適合社區氛圍和人群需求的潛在商家，包括茶飲、奶茶等，更新業態構成。而配套商業面積占整個資產組合的比例不到1.5%，總體影響較小。

整體而言，林下項目與太子灣項目的租金收繳率均有提升，其中林下項目由99.68%提高至99.98%，太子灣項目更是實現了100%的租金收繳率，較上年同期增加2.19個百分點。

企業租戶方面，在2024年12月經歷大租戶到期集中退租后，林下項目歷時6個月將出租率爬升至退租之前的97%以上水平。現階段，該項目以個人租戶為主，租賃集中度顯著降低。項目的企業租戶占比從2024年末的19.73%下降為17.82%。

過去一年，太子灣項目租賃住房部分的出租率總體穩定，個人租戶占比位于87%至89%區間內。于期末，企業租戶占比反而有略微提升，由2024年末的12.30%增至2025年的12.87%。

上市滿一年，迎來擴募時機

盡管兩個項目在過去一年均取得不同程度的經營改善，長期來看仍面臨經營波動風險/有進一步提升的空間。

數據顯示，截至2025年11月底，深圳市集中租賃住房共計568個項目，約19.5萬套房源，其中寶安、龍崗、龍華、南山房源占比83%。

招商基金蛇口租賃住房REIT目前持有的林下項目、太子灣項目均位于深圳市南山區，但并不相鄰，且因項目定位不同，目標客群亦有差異。

具體而言，林下項目為社會主體建設并運營的公共租賃住房（高級人才公寓），太子灣項目為保障性租賃住房（社會主體出租型），這種差異在一定程度上有助于平滑市場波動帶來的影響。

然而，面對租賃住房供給端的持續增長，僅靠基金內部的差異化或許難以完全抵御市場競爭加劇所引發的租賃波動，例如租戶退租、租金下調等等。

在2025年，根據運管協議的約定，若年度實際EBITDA減去年度預算EBITDA小于零，則激勵服務費為零。同時基金管理人應按照運管協議的約定扣減基本服務費（含稅）。

由于林下項目企業租戶，作為重要現金流提供方實際于2024年12月25日到期退租，與《招募說明書》中預測的退租時間不一致，發生了錯配。故導致2025年度林下項目實際EBITDA未達協議約定考核預算EBITDA，2025年已扣減基本服務費金額83.28萬元。

對于扣減基本服務費后剩余的業績差額，原始權益人招商公寓作為林下項目的轉讓方，后續將對該部分業績差額對受讓方作出特殊賠償，金額為83.28萬元。

以此為例，隨著存量資產改造的持續推進，未來市場供應有望進一步增加，這既帶來機遇，也對項目的運營能力提出更高要求。

與此同時，自2024年10月上市以來，市場對招商基金蛇口租賃住房REIT的擴募安排始終保持關注。

在去年9月召開的2025年中期業績說明會上，基金管理人曾對此明確表示，根據法規，公募REITs需要上市滿一年才可以啟動擴募工作。因此，目前基金距離擴募條件達成還需要等待一段時間。

顯然，在全年業績發布之后，招商基金蛇口租賃住房REIT也迎來了擴募時機。

擬新購入項目與首發資產區位示意圖，來源：企業公告

業績說明會召開當天的稍晚時候，招商基金蛇口租賃住房REIT發布決定擬擴募并新購入不動產項目的公告，招商蛇口也同步披露了相關信息。

據了解，此次擬購入的不動產項目為“壹棧·山前”，即位于深圳市南山區工業八路西側招商桃花園六期的公共租賃住房項目，房屋建筑面積98723.77平方米，包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、6棟、7棟和8棟公共租賃住房（高級人才公寓）（不含配套商業）。山前項目于2017年3月開始運營，目前項目運營成熟穩定。

值得注意的是，盡管招商蛇口在上海、廈門等全國多地均有自持開業的租賃住房項目，此次擴募仍選擇了位于深圳的項目。

可以看到，山前項目與基金首發資產中的林下項目同為高級人才公寓，目標客群高度重合，同時兩個項目的地理位置接近，均位于南山區核心產業帶，周邊聚集了大量產業園、寫字樓，能夠持續釋放高凈值租住需求，為項目提供了堅實的租戶基礎和租金支撐能力。

而新購入不動產資產，通過多元化資產配置有利于分散風險，同時保持基礎資產持續穩定運營并爭取實現資產增值。在同一高能級區域內實現資產組合的適度集中，有利于在強化規模效應的同時，有效控制管理半徑與運營成本。

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