江東，給你留「門」兒了！

在海口樓市仍在尋找方向的當下，萬華·江東麓島似乎走著一條不同的路。不強調速度，不參與價格戰，而是用六年時間，一點點把圖紙上的規劃變成可觸摸的生活場景。

最近麓島Block開街，小易特意去走了一趟——不為評判，只想看看這個被頻頻討論的“神盤”，到底在做什么，最近又有什么新的變化。

上午十點半，小易走進麓島Block。沒有傳統商業街那種整齊劃一的品牌店，迎面而來的是社區食堂飄出的飯菜香，共享書社里安靜的閱讀者，以及咖啡館外悠閑的交談聲……

幾位哈羅家長正坐在書吧外擺輕聲交談，她告訴我：“這里已經成為媽媽們的據點了。我們坐著點杯咖啡，聊聊天，等孩子下課。不像商場那么嘈雜，卻能真正放松地待上一會兒。”不遠處，社區食堂的店員一邊忙碌一邊說，工作日的午餐常常滿座，“不少是附近居住或工作的上班族”。

漫步其間，麓島Block以社區食堂為中心形成了對外開放的配套及社群空間，涵蓋快閃商店、共享書社、咖啡館、零售店、美學空間、星空影院、流動市集、社群之家等門店及公共服務配套。

在我看來，Block更像一個“社區試驗場”——業態不追求高大上，而是圍繞真實生活需求展開。它或許不完美，但卻讓“住在麓島”這件事，變得具體而真實。

Block依托萬華·江東麓島獨特的社區底盤，串聯起藝術花園、皮劃艇碼頭、兒童樂園、派對花園，打造了一個社區公園商業示范樣本，提供了許多功能豐富的美學空間，這種移步換景的美感，與傳統項目的底商有著天壤之別。

從運營角度看，麓島Block承擔著雙重功能：既要滿足當下居民的基礎生活需求，又要為2027年全面開街的商業進行前期調試。這種漸進式的商業發展策略，在江東新區的開發中頗具參考價值。

或許，這就是萬華與其他開發商的不同之處——他們不急于描繪宏大的商業藍圖，而是先讓社區真正“活”起來，讓生活在這里的人先感受到便利與溫度。

當然小易也了解到，首開區以東，是萬華·江東麓島正在建設的莊子玉設計師酒店以及不斷延展的商業街區范圍，更加多元豐富的業態將會不斷進駐，社區活力將會持續釋放。

效果圖

在當天的開街活動中，萬華還安排了豐富的社群活動，不僅有適合打卡的藝術裝置，還有能吃能逛的農夫市集，DIY手作、草坪音療SPA、搖滾樂隊、火舞表演等活動更是應接不暇……人流很熱鬧，每個人臉上都洋溢著輕松的笑容。

這似乎是對麓客日常生活場景的一場預演，即使對于一個只是研究產品的局外人來說，我也能夠感受到萬華在每一個細節中傳遞的生活理念。

如果說麓島Block展現了萬華的運營能力，在 Block 街區樓上，萬華推出的“悅集組團”小戶型“住宅”產品，則是萬華產品力的集中體現。說實話，在改善型產品當道的海口，這類產品本身已不多見。

合成效果圖，首推住宅如圖所示

這個區域包括4棟住宅樓，近期推售的就2棟，總戶數不到200戶，共有5個戶型，面積段在約64-120㎡之間不等，超過60%以上集中在約90-110㎡面積段，約71㎡以下的單身住宅寶藏小戶型僅有34套。

雖然是小戶型住宅，但70年住宅產權與8層低密度規劃，使其在本質上更接近純洋房產品。在2017年海南嚴控100㎡以下戶型審批的背景下，這類產品因其稀缺性而具有特殊的市場地位。

“小戶型”+“萬華”，讓這樣的住宅產品有著天然的吸引力，這意味著進階理想中的“麓客”生活，迎來千載難逢的“低門檻”。事實上，住宅的定價也很有誠意，據小易目前了解到的消息，套價140萬元起，這也意味著首付只需要20萬元。

對于與單身青年、投資用戶、年輕家庭來說這樣的產品絕對是心頭好。

與其他期房項目不同，麓島住宅最大的特點是“所見即所得”。園區內部道路已全部貫通，熱帶雨林景觀完全成型，架空層功能區全部投入使用，將于2026年7月30日交付。這意味著購房者無需經歷漫長的等待期，收房即可享受成熟社區的全套生活體驗。

因為現在已經是準現房，萬華品質是擺在明面上的。在產品打造上，萬華展現出對品質細節的執著追求：

建筑立面由美國HYA建筑事務所設計，不規則的金屬格柵營造出獨特的現代美感；

公共空間配備星級酒店同款高速電梯，淡雅色調的公共區域彰顯審美格調；

戶型設計采用錯位門戶布局，徹底解決門對門的尷尬，極大保障了居住的私密性；

精裝標準極簡材質與克制色彩的運用，處處體現“少即是多”的美學理念。

更難得的，是學區的確定性。項目臨近海南中學江東校區，這所海南最富盛名的學校，今年9月初中部已開學，據說小學部明年開學。給江東麓島帶來了師資教育上最大的保障——真正實現了“居住+教育+生活”的一站式解決方案。

圖源自貿江東

同樣確定的，還有動靜相宜的生活方式，住宅產品所在的位置出則繁華，入則寧靜。下樓即達Block商街，咖啡館、社區食堂、叩叩市集，以及未來更加熱鬧的商業配套觸手可及。而公寓北鄰項目最高端的別墅區，雖有水系分隔，但卻實現景觀共享，水系園林的環繞，保障了居住的隱私和靜謐。

為什么麓島能在下行市場中能保持價格穩定？在我看來，答案或許不在營銷話術里，而在實景中。

當多數項目還在為交付焦慮時，這里商業已開業、景觀已成型、社群已活躍。

這種“看得見”的確定性，在當前市場中彌足珍貴。

隨著2027年大型商業綜合體的落地和江東新區配套的完善，這種確定性還將持續增強。

當然除了居住屬性的確定性，資產保值增值的確定性，也是當前市場下，人們最關心的問題。

根據實際測算，麓島小戶型有著十分可觀的租金回報率，其中65-88㎡戶型租金回報率在2.15%—2.43%之間，租金基本可覆蓋月供，現在很多商業銀行的大額存款都遠達不到這樣的這樣的利率。

事實上，我們還可以借鑒成都萬華麓湖生態城的樣本。數據顯示，從2020年到2024年，麓湖新房成交均價從2.41萬/㎡漲到了4.11萬/㎡，4年增幅71%。

萬華·江東麓島蘊藏著巨大的價格潛力。

今年是萬華在海口江東新區拿地的第6年，觀察萬華這些年的動作，能看出一種獨特的操盤節奏——它“慢”起來，能用兩年去做水系，同時拿地的樓盤早已成型，他卻還在一點一點開發。但是它“快”起來，產品還沒上架，商業就已經提前成型。

這種“產品上慢、運營上快”的打法，讓社區在交付前就具備生活氛圍——不是等業主來了再配套，而是讓配套等著業主來。

隨著麓島平面設計版圖逐漸清晰，我們發現萬華在做的是一項土里翻玉、玉上雕花的工程。

在扎實的水系基底上，萬華越做越精巧，越做越細致，以至于這片土壤里上生長出的任何一個建筑、一株植物，衍生出的任何一個社群活動、一種生活方式，都是獨屬于萬華的，其他項目根本無法模仿。

所以說，萬華是海口市場上最特殊的存在，哪怕只是一張圖片，只要一打眼，你就知道它是萬華的，這種識別度是其他項目不可能具備的。

最后小易說句心里話：這次的產品真的打動了我，在關注了6年之后，萬華依然能夠帶來令人驚喜的產品，令人驚喜的生活圖景。

這不是一篇勸買文，而是一次真實的現場觀察。在樓市分化的當下，像麓島這樣兼具產品力、教育資源和運營能力的項目，提供了一個值得認真考慮的選項。

萬華·江東麓島悅集組團樣板間將于11月11日開放，12月正式發售；交付時間為2026年7月30日。

如果你也對這種社區模式感興趣，不妨找個周末自己去走走。畢竟，房子不只是資產，更是生活本身。

如果你在尋找一個總價可控、能盡快入住、帶學區資源的選擇，它可能是最佳的選擇。

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