房訊九點｜美國辦公地產危機加速CMBS違約率創新高

01 行業與政策

　　10月北京二手房成交環比降23.7%至12087套 新房網簽3511套

　　11月5日，北京市住建委網簽數據顯示，10月北京二手住房網簽12087套，環比下降23.7%，同比下降30.4%。新建商品房住宅網簽3511套，環比微漲1.36%，同比下降28.97%。

　　京津冀：打造超2000億元產業規模北斗時空產業集群

　　11月5日訊，日前，北京市經濟和信息化局、天津市工業和信息化局、河北省工業和信息化廳印發《京津冀協同推進北斗時空產業發展行動方案(2025-2027年)》。力爭到2027年，推廣應用各類新型北斗獨立定位終端產品80萬臺(套)以上，三地實現北斗應用總規模達到500萬臺(套)引育行業頭部企業10家，培育“專精特新”企業50家，打造超2000億元產業規模的京津冀北斗時空產業集群。

　　02 城市與市場

　　萬洋集團20億競得北京年度最大產業地塊 建40萬平科技園

　　11月3日，萬洋集團旗下北京萬順智能裝備有限公司以20億元摘得北京順義區南法信站2602-038地塊，建設用地近300畝，為2025年北京供應面積最大產業地塊，規劃地上建筑規模39.88萬平方米，將建設萬洋科技城。根據公開資料整理，該項目聚焦新能源汽車、集成電路、醫藥健康、航空航天、人工智能等八大產業，建成后畝均年產值不低于2000萬元，年均稅收130萬元，為萬洋集團首次在京布局產業園區。

　　香港土地注冊處：10月所有種類樓宇買賣合約7190份 同比升22.8%

　　11月4日，根據香港土地注冊處最新公布的數據，2025年10月份送交土地注冊處注冊的所有種類樓宇買賣合約共7,190份，較9月份上升4.7%，與去年10月比較，亦上升22.8%。樓宇買賣合約總值579億元，較9月份上升8.3%，與去年10月比較，亦上升39%。在上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約占5,714份，較9月份上升1.3%，與2024年10月相比，亦上升21.7%。住宅樓宇買賣合約總值511億港元，較9月份上升8.1%，與2024年10月相比，亦上升37%。

　　“最丑建筑”廣州圓大廈13.6億元上架拍賣

　　11月4日消息，阿里拍賣平臺近日掛出廣東興業國際實業有限公司重整投資權益法拍信息，即為廣州圓大廈整體轉讓。該項目評估價近17億元，起拍價約13.6億元，將于2025年11月13日公開競價。該大廈由鴻達興業集團2013年斥資10億元建造，高138米、建面10.5萬平方米，因形似銅錢引發“最丑建筑”爭議。

　　03 投資與交易

美國辦公地產危機加速：辦公樓CMBS違約率突破11.8%創歷史新高，已超越2008金融危機峰值

　　美國商業地產，尤其是辦公樓市場的危機正在以超出預期的速度加劇。最新的數據顯示，作為市場壓力的關鍵“晴雨表”，商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）中的辦公樓貸款違約率已創下歷史新高。辦公樓CMBS違約率突破11.8%創歷史新高，已超越2008金融危機峰值。10月美國辦公樓CMBS違約率飆升至11.8%，創歷史新高并超越2008年峰值。僅三年內該比率從1.8%暴漲十倍。遠程辦公普及令空置率升至20%，舊金山高達36.9%。2025年將有2300億美元辦公貸款到期，多地項目已爆雷，區域銀行與養老金面臨資產重估與損失擴散風險。

　　泉州富力萬達文華酒店3.3億元易主延趣網絡科技

　　11月5日，位于泉州市中心的富力萬達文華酒店以3.3億元完成易主，買家為知名游戲開發商延趣網絡科技。根據公開資料整理，該酒店原名泉州萬達文華酒店，2012年開業，2017年更名，此次交易后延趣網絡將正式涉足酒店運營。

融創約96億美元規模境外債重組正式獲批

　　11月5日，融創約96億美元規模的境外債重組方案獲香港高等法院正式批準，至此，重組計劃條件均已達成，即將生效，公司也將率先成為境外債基本清零的大型房企。

　　04 公司與項目

景瑞控股：首10月累計合約簽約額為8.27億元

　　11月4日，景瑞控股有限公司發布了2025年10月未經審計的營運數據。該月合約簽約銷售額為人民幣0.87億元，合同銷售面積為5135平方米，合同銷售均價為人民幣16943元/平方米。截至2025年10月31日止十個月，景瑞控股累計合約簽約銷售額約為人民幣8.27億元，合同銷售面積約為54550平方米，合同銷售均價約人民幣15160元╱平方米。

　　越秀地產：2025年前10月銷售金額921億元 同比上升1.2%

　　11月4日，2025年10月，越秀地產實現合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣122.9億元，同比下降約8.0%，實現合同銷售面積約為27.24萬平方米，同比下降約42.0%。

　　2025年1月至10月，越秀地產累計合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣921.02億元，同比上升約1.2%，累計合同銷售面積約為232.08萬平方米，同比下降約25.1%。累計合同銷售金額約占2025年合同銷售目標人民幣1,205億元的76.4%。

　　綠景中國地產：清盤呈請聆訊進一步延期至2026年2月16日

　　綠景中國地產(00095.HK)發布公告稱，在當日高等法院進行的清盤呈請聆訊中，法院作出進一步延期決定，將原定聆訊日期延后至2026年2月16日。

　　正榮地產：前10月累計合約銷售金額約為37.4億元

　　11月5日，正榮地產集團有限公司發布2025年10月未經審核經營數據。數據顯示，截至2025年10月31日止月份，正榮地產累計合約銷售金額約為人民幣4.52億元，合約銷售建筑面積約為3.22萬平方米，合約平均售價為每平方米人民幣14000元。截至2025年10月31日止十個月，累計合約銷售金額約為人民幣37.40億元，合約銷售建筑面積約為23.31萬平方米，合約平均售價為每平方米人民幣16000元。

　　05 趨勢與觀點

　　摩根士丹利：內地二手房價10月跌幅擴大 高線城市跌幅更深

　　11月5日，摩根士丹利研究報告指出，在9月份銷售大幅下滑的情況下，中國內地10月份主要城市的二手房價跌幅略微加快。該行認為，大量的二手房屋放盤可能持續壓抑市場情緒，并在今年剩余時間對樓宇銷售和價格構成壓力。

　　在摩根士丹利跟蹤的約50個樣本城市中，10月樓價按月下跌0.9%，跌幅較9月的跌0.7%和8月的跌0.8%擴大。約95%的城市錄得按月下跌，而約70%的城市跌幅加快。

　　值得注意的是，與低線城市相比，高線城市錄得更深更快的跌幅，按月下跌1.2%，這與摩根士丹利7月份的調查結果一致，即高線城市居民對樓價更悲觀。

　　摩根士丹利表示，10月份樣本城市中，訪客在代理店的看房量平均按月增加3%，按年增加3%。考慮到一手房屋推出量減少，該行認為，當前的看房量水平應能支持二手房銷售持續搶占市場份額，因為后者價格更具競爭力。同時，摩根士丹利看好潤地(01109.HK)和建發國際(01908.HK)。