北京樓市：一夜之間大翻轉

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號

關注“北京房姐” 公眾號，進行提問，有問必答，全程指導買房

早上剛打開手機就看到粉絲發來的一張成交截圖，瞬間有點感慨，這不正好解答了昨天文章里，好多粉絲追問的“回遷樓為什么是極度砸盤王”嗎？

先給大家看看這張截圖的關鍵信息：上地東里一套76平4層兩居，學區名額還沒占用，最終成交價678萬，算下來單價8.92萬/平，高點的時候咱就不說了，30%肯定是有了。

要知道，上地東里可是海淀三大強學區之一，對口的上地實驗小學+“無坑”初中派位曾讓這里的房源一房難求，甚至在2025年初還傳出過“價格上漲”的消息。但如今這份成交記錄，直接給小區潑了盆冷水，這背后，回遷樓“功不可沒”。

先給大家科普下背景：上地北片有兩所牛小，一所是上地實驗小學本部，另一所是上地實驗小學樹村校區。

本部不用多說，傳統強校，尤其在海淀北五環外，論口碑基本沒對手；樹村校區呢，師資跟本部沒多大差別，甚至因為是新建校，硬件還更好，地下帶游泳池。唯一被人吐槽的，就是生源——學校有不少是周邊回遷家庭的孩子。

但重點來了！這兩所學校的小升初通路完全一樣，派位池對口的中學，幾乎沒有坑校。所以對很多家長來說，要是覺得小學知識點淺，拉不開太大差距，更看重初中成績，那上本部還是分校，差別真沒想象中那么大。

真正的轉折點，在今年2月，對口樹村校區的柳浪家園、裕和家園這兩個回遷房小區，終于下房本能上市交易了，這對本部上地東里這樣的小區來說，簡直就是“晴天霹靂”！

第一：回遷房性價比直接拉滿。

柳浪家園、裕和家園這兩個回遷房小區是2017年的小區，房齡新，戶型還不錯，而且是人車分流；最近一居室價格300萬左右，兩居室400多萬就能拿下。

而上地東里，房齡快30年了，典型的“老舊小”，最新成交價一居室要530萬，兩居室680萬左右。一套房差了250萬！在小升初通道一樣的情況下，這價差可不是小數目！換誰不得掂量掂量？

第二：回遷房后續供應量太嚇人。

柳浪家園和裕和家園只是最早下房本的一批回遷房，后續板塊還會有大批量房源的房本陸續下來。更關鍵的是，這批回遷房房源成本極低，不少人手里握著6套、7套房。萬一后續有人“砸盤”甩賣，根本沒底線，到時候上地東里這些本部小區的房價，想獨善其身都難。

以柳浪家園為例：今年2月至今，76平左右兩居從606萬回調至385萬。

47平左右的一居占坑房從428.5萬調到了277萬。

雖說這里面有樓層因素的差異，但不可否認的是，柳浪家園的最低含稅成交單價已經降到5.5-6.5萬，幾乎算是腰斬了。

所以說，在周邊回遷房的巨大沖擊和價格極度不穩定的情況下，上地本部學區，尤其是上地東西里這樣的“占坑小區”，首當其沖受影響，這也是截圖中跌下神壇的根本原因。

說到這兒，肯定有家長要問了：“這種情況下，上地東西里這樣的小區還有選擇的價值嗎？”

我跟大家說句實在話：如果預算有限，也不介意小學生源，那柳浪、裕和這些回遷房其實就夠用，現階段至少能立省200萬，性價比就擺在這兒；

但如果手里不差錢，還是想讓孩子從小在更好的小學環境里成長，接受更優質的氛圍熏陶，那上地實驗本部對應的小區，肯定還是更優解。不過也不用著急下手，現在市場不穩定，再等等說不定會有驚喜。

最后也想跟各位家長說句掏心窩子的話：學區這事兒，理性看待。

學區房托舉只是第一步，孩子以后能走多遠，更多還是要看家長的耐心陪伴，還有孩子自身的資質。希望大家在“雞娃”的路上，都能得償所愿，收獲好結果。

關注“北京房姐” 公眾號，進行提問，有問必答，全程指導買房