容積率≤1.5！馬鞍山低密宅地亮相！

2025年11月5日，馬鞍山市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布一則國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（馬國土出讓告字(2025)第76號），正式掛牌出讓一宗編號為“馬政儲出2025-26號”的優(yōu)質(zhì)地塊。該地塊位于花山區(qū)葛羊路與躍進(jìn)路西南角，面積約24.3畝，用途為城鎮(zhèn)住宅兼社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地，起始價(jià)達(dá)10700萬元。

NO.1 | 壹

核心地塊亮相，年度供地計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)

本次掛牌的馬政儲出2025-26號地塊，堪稱馬鞍山老城區(qū)的“寶藏地塊”。其具體位置東至躍進(jìn)路，南接躍進(jìn)村小區(qū)，西鄰基督教堂，北靠葛羊路，屬于花果山單元（HS0206）001街坊005地塊，總出讓面積16200.34平方米（約24.3畝）。根據(jù)規(guī)劃，該地塊為城鎮(zhèn)住宅用地，并兼容城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施功能，土地使用年限為70年。尤為引人注目的是其規(guī)劃指標(biāo)：容積率被嚴(yán)格控制在1.0以上、1.5以下，建筑密度不超過30%，綠地率則要求不低于35%。這樣的參數(shù)設(shè)定，明確指向了打造低密度、高綠化率、舒適宜居型住宅社區(qū)的開發(fā)方向，有望為區(qū)域帶來高品質(zhì)的居住產(chǎn)品，滿足市民對改善型住房的需求。

從土地市場運(yùn)作來看，此地塊的推出是馬鞍山市《2025年度經(jīng)營性用地供應(yīng)計(jì)劃》的具體落實(shí)。根據(jù)早前公布的供應(yīng)計(jì)劃，2025年度馬鞍山市級計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營性用地總面積1350畝，其中居住用地1014畝，商服用地336畝。此次花果山單元地塊的掛牌，正是年度1014畝居住用地供應(yīng)計(jì)劃中的重要組成部分。其起始價(jià)10700萬元，加價(jià)幅度為50萬元或其整數(shù)倍，競買保證金2140萬元，顯示出政府對這塊位于成熟片區(qū)的土地價(jià)值抱有充分信心。地塊將于2025年11月28日進(jìn)行公開拍賣，若競買人不足三家則將轉(zhuǎn)為掛牌，截止時(shí)間相應(yīng)順延，這為有意向的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)提供了明確的參與路徑和時(shí)間表。

NO.2 | 貳

規(guī)劃藍(lán)圖繪就，馬鞍山發(fā)展能級持續(xù)提升

此次地塊的出讓，若僅視為一次普通的土地交易，則低估了其深層次的意義。它更是馬鞍山市在《馬鞍山市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》這一宏偉藍(lán)圖指引下，系統(tǒng)性推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。該規(guī)劃為馬鞍山確立了打造現(xiàn)代化“生態(tài)福地、智造名城”和長三角“白菜心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，離不開國土空間格局的優(yōu)化和城市功能的完善。

首先，從產(chǎn)業(yè)能級提升來看，規(guī)劃明確提出構(gòu)建“1+3+N”產(chǎn)業(yè)融合集群，并優(yōu)化形成“三主、兩新、多點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)空間布局。強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是吸引和留住人口的關(guān)鍵。隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等重點(diǎn)園區(qū)能級提升，以及江寧-博望一體化新型功能區(qū)、鄭蒲港新區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)等跨區(qū)域合作的深化，將為城市帶來持續(xù)的人才流入和就業(yè)機(jī)會，從而為房地產(chǎn)市場提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。本次出讓地塊所在的花山區(qū)，作為中心城區(qū)的重要組成部分，將直接受益于產(chǎn)業(yè)升級帶來的人口紅利。

其次，在人口與配套方面，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。至2035年，馬鞍山目標(biāo)建成“一城三縣兩片”的城鎮(zhèn)空間格局，其中中心城區(qū)是發(fā)展的核心引擎。規(guī)劃著力完善“市級—縣(區(qū))級—鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)級—村(社區(qū))級”四級公共服務(wù)設(shè)施體系，構(gòu)建便捷的15分鐘社區(qū)生活圈。對于本次出讓地塊所在的成熟區(qū)域而言，意味著現(xiàn)有的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套將得到進(jìn)一步優(yōu)化和升級。同時(shí)，規(guī)劃中健全的公園綠地體系（如“300米見綠、500米見園”目標(biāo)）和構(gòu)建人本綠色的綜合交通體系，將極大提升包括花山區(qū)在內(nèi)的整個(gè)中心城區(qū)的宜居性和通達(dá)性，使老城區(qū)煥發(fā)新活力。

再者，從城市更新角度看，規(guī)劃專章提出“穩(wěn)步推進(jìn)城市更新”，重點(diǎn)包括雨山湖周邊地區(qū)、寶武馬鋼地區(qū)、金家莊地區(qū)以及205國道沿線地區(qū)等片區(qū)。花果山單元地塊的推出，可視為對老城區(qū)存量空間價(jià)值的再挖掘和城市功能修補(bǔ)的具體實(shí)踐。通過注入新的居住功能和社區(qū)服務(wù)，有助于提升區(qū)域整體環(huán)境，是實(shí)現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”和城市內(nèi)涵式發(fā)展的體現(xiàn)。

NO.3 | 叁

結(jié)語

本次馬政儲出2025-26號地塊的掛牌，看似是馬鞍山土地市場的常規(guī)動作，實(shí)則是這座城市在長遠(yuǎn)規(guī)劃藍(lán)圖下，精準(zhǔn)落子、有序推進(jìn)城市建設(shè)和發(fā)展的一個(gè)縮影。地塊本身優(yōu)越的低密規(guī)劃指標(biāo)，預(yù)示著其對提升區(qū)域居住品質(zhì)的積極意義。而將其置于馬鞍山市2025年度供地計(jì)劃和《國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》的宏大背景下審視，則清晰展現(xiàn)了馬鞍山通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支撐、完善城市功能來提升整體城市能級和居民生活品質(zhì)的系統(tǒng)性思路。

第一房智庫觀點(diǎn)

馬鞍山此次地塊出讓，緊密契合其國土空間總體規(guī)劃中關(guān)于優(yōu)化中心城區(qū)功能、促進(jìn)職住平衡、提升人居品質(zhì)的戰(zhàn)略方向。在“生態(tài)福地、智造名城”的總體定位下，隨著產(chǎn)業(yè)升級加速、區(qū)域交通互聯(lián)互通水平提升（如寧馬城際），馬鞍山的人口吸附能力和城市價(jià)值有望持續(xù)增強(qiáng)。對于房地產(chǎn)市場而言，此類位于成熟片區(qū)、規(guī)劃條件優(yōu)越的住宅用地，因其稀缺性和明確的改善型定位，未來開發(fā)價(jià)值值得期待。同時(shí)，這也向市場傳遞出馬鞍山堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的決心與定力。