URI城市租住周報：“建萬基金”首個集體土地保租房入市

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作者| URI城市租住學會研究中心

Vol.0359 |2025.11.03-2025.11.09

WEEKLY NEWS

本周新聞熱點速覽

城市政策概述

深圳：“非居改保”新政出臺，深圳市住房和建設局、深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》

深圳：起草了《深圳市社會主體出租保障性租賃住房管理細則》，現(xiàn)向社會公開征求意見和建議至11月29日。擬進一步規(guī)范社會類保租房運營管理，租金不高于市場參考租金90%

西安：西安市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理辦法》，超3月租金須納入監(jiān)管賬戶

濟南：推出《濟南市公共租賃住房配租和使用管理辦法》

城市熱點速遞

北京：“建萬基金”首個集體土地保租房入市 萬科泊寓多方式探索住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

北京：住博會11月6日-9日啟幕，科技引領住房產業(yè)新篇章

深圳：前海首個國際人才公寓啟用，規(guī)劃1028套高端人才住房

武漢：湖北路橋大廈保租房項目預計明年交付 共1368套房源

合肥：高新區(qū)保障性租賃住房二期項目首棟主體結構封頂，提供1940套住房

鄭州：今年第九批1166套人才公寓來了

昆明：五華區(qū)將添604套保障性租賃住房

泉州：中心市區(qū)將上線593套青年人才租賃住房新房源

惠州：惠城高新區(qū)保障性租賃住房提前竣工，300套新房即將入市

行業(yè)動態(tài)分享

<1>合肥安居集團承寓·臻境社區(qū)11月7日正式開業(yè)

<2>深業(yè)集團深圳科技工業(yè)園大廈7-12層物業(yè)改為保租房

<3>廣州白云機場安置房交付2.78萬套，潤地管理全過程咨詢管理

<4>濟南柏然人才中心保租房項目交付鑰匙，提供2729間公寓

<5>隧道股份租賃住房“瑞元里·中山西路店”盛大開業(yè)

<6>凱德三折收購北京順義新國展和光瑞府商業(yè)獨棟，擬改服務式公寓

金融資訊

<1>規(guī)模16億元，廣州安居集團成功發(fā)行全國首單數字人民幣托管CMBS

<2>10.84億元，麗水處州水資源保障房ABS項目更新至“已反饋”

城市政策

Policy

深圳：“非居改保”新政出臺，機會來了！

10月29日，深圳市住房和建設局、深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合發(fā)布《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》，進一步明確將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的要求。深圳此次政策深化，既是對住房保障體系的完善，也是城市存量資產優(yōu)化的重要探索。對于住房租賃行業(yè)而言，這預示著市場參與者的競爭維度將進一步提升，從單純的規(guī)模與速度競爭，轉向對存量資產識別、改造升級、精細化運營及生態(tài)協(xié)同等綜合能力的考驗。

深圳：擬進一步規(guī)范社會類保租房運營管理，租金不高于市場參考租金90%

11月4日，從深圳市住房和建設局獲悉，為了進一步規(guī)范社會主體出租的保障性租賃住房租賃管理活動，該局組織起草了《深圳市社會主體出租保障性租賃住房管理細則》，現(xiàn)向社會公開征求意見和建議至11月29日。《細則》重點圍繞社會類保租房的房源發(fā)布、租金確定與備案、承租條件核查、租賃收費以及監(jiān)督管理等內容作出了細化規(guī)定。在租金管理方面，《管理辦法》明確規(guī)定，社會類保租房租金不高于同期同區(qū)域同品質租賃住房市場參考租金的90%，運營管理單位確定租金應當符合該規(guī)定標準并報主管部門備案。據此，《細則》明確了社會類保租房租金備案機制，必要時，市住建部門可以組織有關機構對社會類保租房租金進行評估測算。

西安：出臺住房租賃資金監(jiān)管辦法，超3月租金須納入監(jiān)管賬戶

11月3日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理辦法》，要求住房租賃企業(yè)在西安市內商業(yè)銀行開設唯一監(jiān)管賬戶，賬戶名格式為“企業(yè)名稱+租賃交易監(jiān)管資金”，專用于租金、押金收付，不得支取現(xiàn)金或歸集其他資金。辦法明確，單次收取租金超過3個月或押金超過1個月的，須將對應資金全額納入監(jiān)管；其他情形由租賃雙方協(xié)商。資金自合同生效起按月釋放給租賃企業(yè)，若企業(yè)已一次性向房屋權利人支付全部租金，可申請優(yōu)先釋放。監(jiān)管銀行須實時向住建部門推送賬戶信息，租賃當事人變更合同關鍵條款須在5個工作日內重新備案。企業(yè)注銷或不再從事住房租賃業(yè)務時，須結清所有租賃事項并報住建部門備案。監(jiān)管賬戶資金按中國人民銀行同期利率計息，利息由企業(yè)按季度向銀行支取。西安鼓勵金融機構對監(jiān)管賬戶轉賬手續(xù)費予以減免。

濟南：推出公共租賃住房配租和使用管理辦法

日前，為加強公共租賃住房使用管理，維護租賃雙方合法權益，濟南根據《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第11號）等有關規(guī)定，結合本市實際，制定《濟南市公共租賃住房配租和使用管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》明確，市政府籌集建設的市本級公共租賃住房（含原廉租住房）及其配套設施的配租管理、租后管理、維修管理、社區(qū)管理和物業(yè)服務、資金管理、監(jiān)督管理等適用本辦法。《辦法》明確，市住房和城鄉(xiāng)建設局是我市公共租賃住房工作主管部門，負責公共租賃住房管理工作的協(xié)調指導。市公安、民政、財政等部門（單位）依據各自職責明確管理責任，共同做好公共租賃住房使用管理相關工作。區(qū)人民政府具體承擔公共租賃住房管理工作，指導街道辦事處（鎮(zhèn)政府）做好公共租賃住房服務。《辦法》要求，市住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強公共租賃住房監(jiān)督檢查，不定期組織入戶檢查，每年對所有承租家庭檢查1次，及時掌握承租家庭履行合同、家庭狀況變化、房屋使用、室內設備設施狀況等情況。

城市熱點

Cities

北京：“建萬基金”首個集體土地保租房入市 萬科泊寓多方式探索住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

11月6日，北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)集體經營性用地入市建設為保障性租賃住房試點項目——“泊寓院兒舊宮芯社區(qū)”正式開業(yè)。值得關注的是，該項目由建設銀行與萬科集團共同成立的住房租賃基金“建萬基金”收購，萬科泊寓進行運營。作為大興區(qū)首批入市流轉的集體土地租賃住房之一，“泊寓院兒舊宮社區(qū)”從成功交易到投入使用，為地方探索集體土地住房租賃入市跑通了實施路徑，也是打通“投融建管退”經營性不動產商業(yè)模式閉環(huán)的成功案例，為住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了寶貴經驗。

北京：住博會11月6日-9日啟幕，科技引領住房產業(yè)新篇章

2025年11月6日至9日，第二十二屆中國國際住宅產業(yè)暨建筑工業(yè)化產品與設備博覽會（簡稱“住博會”）將于首鋼國際會展中心隆重舉行。本屆住博會由住房和城鄉(xiāng)建設部科技與產業(yè)化發(fā)展中心、中國房地產業(yè)協(xié)會和中國建筑文化中心聯(lián)合主辦，匯聚行業(yè)權威機構與前沿企業(yè)，聚焦住房建設領域的創(chuàng)新與升級。

深圳：前海首個國際人才公寓啟用，規(guī)劃1028套高端人才住房

11月4日，前海首個國際人才社區(qū)瓏灣國際人才公寓啟用，公寓總建筑面積為15萬平方米，規(guī)劃1028套高端人才住房。瓏灣國際人才公寓地處前海桂灣核心區(qū)，自帶1.2萬平方米商業(yè)配套，引入香港逸蘭酒店及服務式公寓管理團隊，依托其在國際城市的運營經驗，提供國際化、酒店式服務。為提升人才入住效率，公寓啟用當日同步啟動常態(tài)化配租機制，面向在前海注冊或實際經營的法人機構中的外籍人才、港澳臺人才、高級管理人才及高端專業(yè)人才開放申請。目前，該公寓率先開放T2棟544套服務式公寓，房型包含約75平方米的一房一廳、約88平方米的1+1房一廳和約150平方米的三房兩廳，每月租金為155.9元/平方米。

武漢：湖北路橋大廈保租房項目預計明年交付 共1368套房源

據悉，位于武漢市經開區(qū)沌陽街道新華園一路附近的湖北路橋大廈保障性租賃住房項目預計明年交付入住。該項目由聯(lián)投湖北路橋承建，項目總建筑面積 7.94 萬平方米，含 5 棟高層住宅、1 棟幼兒園及附屬配套商業(yè)等，建成后將為武漢經開區(qū)提供 1368 套高品質租賃房源。項目定位對象為青年群體，精心打造 3 種不同戶型，其中項目主力戶型為 30-50 平方米，涵蓋一室一廳、兩室一廳等多種戶型，所有戶型均配備獨立陽臺、功能齊全的廚房及衛(wèi)浴空間。同時，項目提供拎包入住的精裝交付標準，不僅包含床具、衣柜、沙發(fā)等必備家具，還配備了空調、熱水器等品牌家電，滿足年輕人的品質生活需求。

合肥：高新區(qū)保障性租賃住房二期項目首棟主體結構封頂，提供1940套住房

近日，合肥高新區(qū)保障性租賃住房二期項目首棟裝配式住宅樓主體結構封頂，標志項目建設獲階段性成果，預計2027年7月竣工。該項目位于高新區(qū)石蓮南路與長安路交口東北角，占地約117.76畝，總建面約27.78萬平方米。主要建設17棟住宅等，建成后可提供1940套住房。項目主打60-70平方米緊湊型戶型，搭配90-120平方米改善型戶型，還規(guī)劃超萬平室外景觀及活動場地，打造綠色居住空間。

鄭州：今年第九批1166套人才公寓來了

2025 年鄭州市第九批1166套人才公寓已于11月3日9：00上線配租，涉及國基美寓、文德美寓2個精裝修項目，配備家具家電。配租對象為在鄭就業(yè)創(chuàng)業(yè)且滿足相關申請條件的專科及以上學歷人才。符合優(yōu)先配租條件的人才11月3-4日選房，其他符合條件青年人才11月4日9：00起選房，直至房源配完。

昆明：五華區(qū)將添604套保障性租賃住房

日前，云南省公共資源交易信息網發(fā)布《中天龍泉灣保障性租賃住房項目設計施工一體化》招標計劃。該項目位于昆明市五華區(qū)崗頭村片區(qū)，合同估算價約2353.73萬元。據悉，項目將購買中天龍泉灣廣場項目C棟部分公寓并改造，改造后可提供604套保障性租賃住房，建筑面積約23243.52平方米。近年來，昆明加大保障性租賃住房供給，完善住房保障體系，助力城市發(fā)展。

泉州:中心市區(qū)將上線593套青年人才租賃住房新房源

據泉州市住建局，為進一步落實泉州市人才人口“雙增”行動，樂居安達和樂居春華、樂居蘭苑B區(qū)等3個青年人才租賃住房將于11月至12月陸續(xù)上線，共593套/間。首批房源計劃于11月15日上線，涉及兩個項目共100套/間。其中，位于泉州市洛江區(qū)安達與萬華街交叉口東南的樂居安達將推出50套/間，位于泉州市豐澤區(qū)霞普路與普賢路交叉口東的樂居春華將推出50套。第二批房源則計劃于12月10日上線，總套數達493套/間。除樂居安達再推64套/間、樂居春華再推337套/間外，位于泉州市豐澤區(qū)豐美路與東西大道交叉口西的樂居蘭苑B區(qū)也將同步推出92套。

申請對象為2025年5月16日及以后首次到泉州市就業(yè)創(chuàng)業(yè)的人才(含港澳臺、外籍人才)，本人、配偶及未成年子女名下在中心市區(qū)無住房，未享受其他住房優(yōu)惠政策，并符合以下條件之一：普通高等教育全日制大專及以上學歷;中級及以上職稱(專業(yè)技術資格);取得高級工及以上國家職業(yè)資格(職業(yè)技能等級)的高技能人才。符合條件的青年人才可通過“閩政通APP——本地——智慧住建——住房保障信息管理系統(tǒng)——人才房板塊”進行線上申請。

惠州：惠城高新區(qū)保障性租賃住房提前竣工，300套新房即將入市

惠州惠城高新區(qū)保障性租賃住房項目于2025年10月31日提前完成主體封頂，預計將于2026年9月投入使用。據悉，該項目位于惠城高新區(qū)東江灣產業(yè)園馬安下良和鹿崗片區(qū)，由惠城區(qū)區(qū)屬國企投資建設，占地面積7138平方米，總建筑面積2.17萬平方米，總投資額1.02億元，項目落成后將提供300套住房，其中290套為一居室，10套為兩居室，以滿足不同群體的住房需求。此外，項目將配建機動車停車位94個、非機動車停車位223個，以滿足居民的停車需求。惠城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局在2025年工作計劃中提及，要推進保障性住房精準供給。以加大保障性住房供給為重點，加快完善住房保障體系。同時，加強保障性租賃住房有效供應。積極推進“十四五”期間5446套保障性租賃住房項目落地。

行業(yè)動態(tài)

Maket

合肥安居集團承寓·臻境社區(qū)11月7日正式開業(yè)

11月7日，合肥安居集團旗下承寓·臻境社區(qū)正式開業(yè)，項目坐落于合肥濱湖省府東板塊，上海路、揚子江路、南京路等主干道環(huán)繞，公交線路密集覆蓋，輕松通達全城。承寓·臻境設約49-101㎡多元精裝戶型，從精致一居到舒適兩居。合肥安居集團持續(xù)布局高品質租賃社區(qū)，覆蓋蜀山、包河、濱湖、新站等多個區(qū)域，提供超5.7萬間房源。項目選址城市核心板塊，配套完善，交通便利，實行國企直租模式，無中介費、服務費，押一付一，為青年群體提供高品質租住選擇。

深業(yè)集團深圳科技工業(yè)園大廈7-12層物業(yè)改為保租房

11月6日，深業(yè)集團所屬科技園公司宣布，其位于深圳南山創(chuàng)新大道的深圳科技工業(yè)園大廈7-12層“非居改保”項目正式取得南山區(qū)政府頒發(fā)的保障性租賃住房認定書，成為2025年南山區(qū)首個獲批的社會主體投資存量改造案例。根據公開資料整理，本次改造面積1萬平方米，提供216間精裝公寓，主打單間及一房一廳，面向周邊科技從業(yè)者，預計投用后出租率不低于95%，投資回收周期約3年。項目緊鄰地鐵13號線高新中站，區(qū)位優(yōu)越，將為園區(qū)招商及片區(qū)住房供給提供配套支持。

廣州白云機場安置房交付2.78萬套，潤地管理全過程咨詢管理

潤地管理11月5日公布，白云機場三期擴建工程安置區(qū)項目集中交付活動10月28日在小?-平山二期（首批）安置區(qū)現(xiàn)場舉行。潤地管理作為項目全過程咨詢管理方，在廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局和花都白云兩區(qū)的指導下、廣州機場建設投資集團的大力支持下，聯(lián)合各參建單位將300棟共27781套安置房的“幸福鑰匙”交到回遷群眾手中，其中花都區(qū)177棟12545套、白云區(qū)123棟15236套。據悉，這是項目自建設以來規(guī)模最大、數量最多的一次集中交付。

濟南柏然人才中心保租房項目交付鑰匙，提供2729間公寓

近日，濟南城市建設集團所屬春曉置業(yè)開發(fā)的柏然人才中心保障性租賃住房項目正式啟幕并交付鑰匙，標志著濟南西客站片區(qū)首個園區(qū)型保租房全面投運。項目位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)，總建筑面積約15.5萬㎡，地上11.4萬㎡，建設2729間公寓，并配置9140㎡商業(yè)及1131個地下車位，由柏然美居住房租賃有限公司運營。園區(qū)植入“優(yōu)徠”品牌，配套共享辦公、健身、書吧、公共廚房及24小時管家與智能安防，計劃通過“青年優(yōu)居計劃”提供職業(yè)技能、文化藝術等社區(qū)課程，打造集居住、辦公、生態(tài)于一體的人才社區(qū)，助力濟南西部構建青年人才集聚高地。

隧道股份租賃住房“瑞元里·中山西路店”盛大開業(yè)

近日，隧道股份旗下“瑞元里?中山西路店”開業(yè)。活動發(fā)布“瑞元里”品牌，為城市更新租住領域注入活力。該店是建元資管與城市環(huán)境打造的“商改住”項目，是隧道股份在城市更新保障性租賃住房領域的重要一步，充分展現(xiàn)“五鏈融合”優(yōu)勢，為盤活存量資產等探索出“投資-改造-運營”一體化高質量發(fā)展新路徑。

凱德三折收購北京順義新國展和光瑞府商業(yè)獨棟，擬改服務式公寓

11月4日，據媒體報道，凱德集團完成對北京順義新國展和光瑞府20#樓商業(yè)獨棟的收購，擬改造為旗下“馨樂庭”服務式公寓并采用酒店化運營，預計凈營運收入回報率5-5.5%。交易對家為保利+華潤聯(lián)合體項目公司，雙方已簽初步協(xié)議，將在15-30天內付款交割。標的建面約1.5萬㎡，地上9層，產權商業(yè)且1-2層預留燃氣，為毛坯交付。2021年保利華潤以67.77億元+異地配建16.2萬㎡+自持23%競得整體地塊，溢價率70.86%，折合樓面價4.24萬元/㎡；此次成交單價約為當時樓面價的30%。凱德將負責后續(xù)裝修及特行審批，開發(fā)商代建。

金融資訊

Financial

規(guī)模16億元，廣州安居集團成功發(fā)行全國首單數字人民幣托管CMBS

11月5日，廣州安居集團首單CMBS（商業(yè)物業(yè)資產支持專項計劃資產支持證券）在上海證券交易所成功發(fā)行，創(chuàng)全國保障性住房行業(yè)發(fā)行CMBS項目和華南地區(qū)發(fā)行CMBS項目最低利率。本次CMBS項目的成功發(fā)行，充分體現(xiàn)了專業(yè)投資者對廣州安居集團的高度認可，也標志著廣州安居集團在首發(fā)公司債后，在資產證券化領域再次取得重要突破。CMBS項目在交易環(huán)節(jié)創(chuàng)新引入“數字人民幣”理念，與廣州建設粵港澳大灣區(qū)數字金融科創(chuàng)中心、打造數字金融標桿城市等戰(zhàn)略定位高度契合，進一步彰顯了集團在資本市場上的創(chuàng)新步伐。

10.84億元，麗水處州水資源保障房ABS項目更新至“已反饋”

上交所11月7日披露，國泰海通-麗水保障房資產支持專項計劃（革命老區(qū)）狀態(tài)更新為“已反饋”。項目發(fā)行人為麗水市處州水資源開發(fā)有限公司，擬募資10.84億元，品種為ABS，國泰海通資管承銷。