2.6億人租房：我國住房市場的結構性轉(zhuǎn)型

2.6億人租房：我國住房市場的結構性轉(zhuǎn)型

近年來，中國住房市場正在經(jīng)歷從“購房主導”向“租購并舉”的深層轉(zhuǎn)型。根據(jù)住建部及多家研究機構的數(shù)據(jù)，全國目前約有 2.6億人口居住在租賃住房中，約占全國總?cè)丝诘?18%—20%。這一數(shù)字意味著，中國正逐步形成世界上最大規(guī)模的住房租賃市場，也反映出中國城市化與收入分化背景下的結構性現(xiàn)實。

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一、租賃人口激增的經(jīng)濟與社會根源

首先，城鎮(zhèn)化進程與人口流動是租賃需求的核心驅(qū)動力。截至2024年，中國的城鎮(zhèn)化率已超過 66%，每年仍有 1000萬至1200萬人進入城市。這一群體以青年勞動者、新就業(yè)大學生和靈活就業(yè)者為主，他們在城市定居前的數(shù)年通常以租房為主要居住方式。

其次，房價與信貸環(huán)境的雙重約束加速了租房常態(tài)化。在一線及強二線城市，房價收入比普遍超過 20倍，年輕家庭購房門檻極高。同時，近年房地產(chǎn)金融政策趨嚴，“首付比例上升+限貸政策收緊”讓許多中低收入群體難以進入購房市場。租房，因而成為他們保持城市居住權的現(xiàn)實選擇。

第三，社會觀念正在轉(zhuǎn)變?！白夥坎皇鞘?，而是一種選擇”的理念正在年輕一代中普及。一部分中產(chǎn)階層甚至主動選擇租住品質(zhì)公寓，以獲得更高流動性和更低資產(chǎn)風險。

二、住房租賃市場的機構化崛起

長期以來，中國租賃市場以分散式個體房東為主，存在信息不對稱、合同風險高、租金波動大的問題。近幾年，隨著政策引導與資本進入，市場正加速向 機構化、專業(yè)化、平臺化方向發(fā)展。

政府層面，“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃提出新增 870萬套保障性租賃住房，預計惠及 2600萬人。這一政策不僅緩解低收入群體居住壓力，也推動地方政府與國企設立專門的住房租賃公司。

市場層面，房企、保險資本、城投平臺紛紛入局“長租公寓”“青年社區(qū)”等細分領域。以北京、上海、杭州為例，機構化租賃房源占比已超過20%，租金管理、服務標準和信用體系正逐步完善。

三、租賃經(jīng)濟的潛力與挑戰(zhàn)

根據(jù)貝殼研究院估算，中國住房租賃市場的年租金規(guī)模已超過 3萬億元人民幣，并以年均 7%—10%的速度增長。這一市場正成為中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要“第二增長曲線”。

然而，挑戰(zhàn)依然明顯：一線城市租金與居民可支配收入比例已接近40%，部分群體面臨“租金過高”的問題；現(xiàn)行《住房租賃條例》執(zhí)行力度不足，租客權益保護仍存在空白；長租公寓“爆雷事件”造成信任缺口，行業(yè)監(jiān)管亟需制度化。

四、展望：從“租房市場”到“住房體系”

隨著房地產(chǎn)銷售進入存量時代，住房租賃市場的重要性正不斷上升。未來幾年，中國住房政策的重點或?qū)⑥D(zhuǎn)向構建租購并舉、保障與市場并行的住房體系：

在政策層面，通過稅收減免、金融支持等手段鼓勵機構化租賃；在城市治理層面，完善住房信息平臺與信用體系；在社會層面，推動“長期租賃合同”“租售同權”等制度落地，提升租房者的居住安全感與社會歸屬感。

2.6億租房人口的存在，不僅是住房壓力的表征，更是中國經(jīng)濟結構、人口流動和社會觀念演變的結果。

當“居住權”逐漸取代“房產(chǎn)擁有權”成為新一代城市青年的核心訴求，中國的房地產(chǎn)市場也正在從資產(chǎn)邏輯，走向民生邏輯。這，或許正是中國城市化進程中，最深刻的結構性轉(zhuǎn)折之一。