21億拿下仙樂(lè)斯的象嶼集團(tuán)，旗下住宅項(xiàng)目正遭遇滯銷(xiāo)

位于上海核心商圈的仙樂(lè)斯廣場(chǎng)被賣(mài)掉了。

近日，市場(chǎng)有消息稱，象嶼集團(tuán)通過(guò)股權(quán)方式，以21億元的價(jià)格收購(gòu)上海仙樂(lè)斯廣場(chǎng)90%權(quán)益，成交單價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，較此前報(bào)價(jià)4萬(wàn)元/平方米折讓25%，賣(mài)方為基匯資本、太盟投資集團(tuán)及高盛商業(yè)銀行部門(mén)組成的外資基金團(tuán)。

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“抄底”仙樂(lè)斯

上海仙樂(lè)斯廣場(chǎng)位于南京路核心商圈，現(xiàn)有建筑于2001 年竣工落成，2022年完成全面改造，包含甲級(jí)辦公樓與商業(yè)裙房。物業(yè)地上面積共7.04萬(wàn)平方米，其中辦公4.76萬(wàn)平方米（L9—L39）、商業(yè)2.28萬(wàn)平方米（B1—L7），另含250個(gè)地下車(chē)位。

據(jù)悉，該物業(yè)商場(chǎng)出租率約90%，辦公樓出租率逾70%，在當(dāng)下的行情中無(wú)疑算優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，折價(jià)25%成交也創(chuàng)下了南京西路商圈近三年以來(lái)的最大折扣，這也是該則交易吸引看客眼球的原因之一。

《國(guó)際金融報(bào)》記者據(jù)此多方求證，有知情人士人士稱交易尚未全部完成。另一名行業(yè)人士則確認(rèn)了交易的存在，其表示象嶼集團(tuán)沒(méi)有買(mǎi)下上海仙樂(lè)斯廣場(chǎng)全部股權(quán)，還有小部分股權(quán)在原持有方手中，標(biāo)的物業(yè)由幾家公司共同持有。

在上海大宗交易的買(mǎi)家名單中，象嶼集團(tuán)的身影其實(shí)很少出現(xiàn)，相比之下，該集團(tuán)旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)更為外界熟知，即象嶼地產(chǎn)。

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口碑滑坡

象嶼地產(chǎn)是上海樓市的“老玩家”。

從2003年首進(jìn)上海，到2009年設(shè)立第二總部，上海一直是象嶼地產(chǎn)的戰(zhàn)略要地，其先后推出了大寧悅府、虹橋嘉悅府、虹橋璀璨公館、象嶼招商公園1872等多個(gè)項(xiàng)目。

吳典 攝

在房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的前幾年，象嶼地產(chǎn)在上海市場(chǎng)激進(jìn)補(bǔ)倉(cāng)，一度被視作“黑馬”選手。

2022年，象嶼地產(chǎn)在嘉定、寶山、閔行等區(qū)域合共摘得6宗地塊，權(quán)益地價(jià)79億元，是近年來(lái)拿地?cái)?shù)量最多的一年。這6宗地雖都是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但也為其貢獻(xiàn)了不少業(yè)績(jī)。

那年的克而瑞百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售榜單上，象嶼以330.4億元的全口徑銷(xiāo)售額拿下第56名的位置，較上一年的第127名前進(jìn)了71個(gè)位次，實(shí)現(xiàn)大跨越。

“補(bǔ)倉(cāng)”效應(yīng)持續(xù)到了2023年。彼時(shí)，象嶼在公開(kāi)市場(chǎng)的拿地?cái)?shù)量有所減少，不過(guò)其行業(yè)排名繼續(xù)向前挺進(jìn)，來(lái)到第35名。

2024年，象嶼地產(chǎn)在上海共摘地三宗，權(quán)益地價(jià)合共68.6億元，與2023年的公開(kāi)市場(chǎng)拿地?cái)?shù)量持平，但乏力癥狀已經(jīng)凸顯。在該年的克而瑞榜單中，其排名滑落至第38。

產(chǎn)品端的問(wèn)題也開(kāi)始暴露。

以2023年3月首開(kāi)、后又三次加推的虹橋嘉悅府為例，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，關(guān)于該項(xiàng)目的吐槽帖不在少數(shù)。多名網(wǎng)友直言項(xiàng)目涉及虛假宣傳、減標(biāo)減配、質(zhì)量堪憂，“故意隱瞞小區(qū)被公共通道一分為二的重大不利因素，美化成小區(qū)內(nèi)部櫻花大道”“裝標(biāo)嚴(yán)重減配，所謂大金空調(diào)匹數(shù)只能帶動(dòng)2個(gè)房間，不能同時(shí)開(kāi)”“住建局已公示過(guò)的除外，還發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)不久的小區(qū)公會(huì)和地下車(chē)庫(kù)等多處場(chǎng)所出現(xiàn)漏水發(fā)霉等跡象”……

再如象嶼路勁都匯云境。去年4月，有購(gòu)房者投訴，稱其所購(gòu)房源與樣板房不符。該名購(gòu)房者于2023年11月購(gòu)房，期間多次到售樓處看樣板房洽談，選中的為104平方米樣板房戶型。后續(xù)其為置辦家具去樣板房量尺寸，但被告知實(shí)際所購(gòu)房源戶型與樣板房戶型不一致，只是交付標(biāo)準(zhǔn)一致。

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項(xiàng)目滯銷(xiāo)

口碑下滑疊加新房市場(chǎng)“內(nèi)卷”、樓市下行，象嶼地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目開(kāi)始分化，部分樓盤(pán)遭遇滯銷(xiāo)。

今年5月，位于奉賢區(qū)的象嶼江灣悅府迎來(lái)第五次開(kāi)盤(pán)，推出房源198套，均價(jià)38653元/平方米。

實(shí)際上，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售已持續(xù)疲軟。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2024年4月首開(kāi)至今，象嶼江灣悅府合共推出933套房源，目前仍有可售住宅444套，去化率52.4%。

位于普陀區(qū)的中環(huán)云悅府處境亦是如此。該項(xiàng)目是象嶼地產(chǎn)跟浙江交控的合作項(xiàng)目，在2024年三次開(kāi)盤(pán)。其中，第三次開(kāi)盤(pán)時(shí)間選在國(guó)慶假期，但因認(rèn)購(gòu)人數(shù)未觸發(fā)搖號(hào)，最終取消搖號(hào)開(kāi)盤(pán)。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，三次開(kāi)盤(pán)，中環(huán)云悅府一共推出了765套房源，但截至2025年11月12日仍有375套可售住宅，去化率僅為一半。

再如閔行板塊的象嶼天宸雅頌，正在開(kāi)始第八期認(rèn)籌，該項(xiàng)目今年高頻加推，除了第五批因僅有39套房源吸引50+認(rèn)籌觸發(fā)積分外，其余認(rèn)籌表現(xiàn)均較為平淡。10月加推的第7期，在僅有18套房源的情況下，最終收獲認(rèn)籌10組，認(rèn)購(gòu)率56%。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，象嶼天宸雅頌項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)總套數(shù)643套，截至11月13日尚有337套可售，去化率僅為47.5%。

目前，象嶼地產(chǎn)在上海還有6個(gè)項(xiàng)目在售，但銷(xiāo)售排名還在下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月，象嶼地產(chǎn)在上海的全口徑銷(xiāo)售額為106.34億元，排名第18，較上年同期的第14名下滑了4個(gè)位次。

從高光時(shí)刻跌下來(lái)，象嶼只用了兩年時(shí)間。要知道，2023年前9個(gè)月，其在上海銷(xiāo)售榜單中排名第3，僅次于招商蛇口和保利發(fā)展。

上海在建樓盤(pán)（孫婉秋 攝）

申城市場(chǎng)份額的下滑也催生憂慮。

中誠(chéng)信國(guó)際在今年6月的一則報(bào)告中給出了較為負(fù)面的評(píng)價(jià)，由于象嶼地產(chǎn)在上海市項(xiàng)目供應(yīng)減少，2024年銷(xiāo)售規(guī)模有所下滑，以上海為代表的重點(diǎn)布局城市補(bǔ)貨情況有待關(guān)注，“投資決策對(duì)單個(gè)城市的業(yè)績(jī)表現(xiàn)依賴度高，整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健度一般”。

記者 吳典

編輯 孫婉秋