龍湖，越過山丘

2026年3月27日的龍湖2025年度業績會現場，如果要用一個詞來形容，那大概是“如釋重負”。

作為行業最后的“安全堡壘”之一，龍湖在這一天交出了2025年的答卷：營業收入973億元，股東應占溢利10.2億元。經營數據看起來并不算亮眼，但管理層“安全平穩地度過了債務高峰”的表述卻分量很足。

對于龍湖，甚至對于整個中國房地產行業而言，“越過山丘”是一次歷時三年多的驚險穿越。對龍湖來說，越過山丘之后，即將迎來的是龍湖用三年半時間親手夯實的“新地基”。

削峰：度過償債高峰

在2025年，龍湖交出了一份堪稱硬核的兌付成績單。

龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼透露：2025年全年，龍湖償還集團層面債務共220億元，其中包括境內信用債超100億元、中債增進擔保債券超35億元，以及境外信用貸款折合人民幣約85億元。更令人印象深刻的是，龍湖在2025年12月初就提前結清了92.27億港元的海外銀團貸——這在行業深度調整中是很少見的。

趙軼用一組數據宣告了債務“削峰”的成功：2026年剩余到期債務僅約61億元，2027年約62億元。這個規模以龍湖含資本性支出的經營性現金流，便可基本覆蓋。

龍湖安全平穩地度過了債務高峰，背后是一場持續三年半的“主動瘦身”。

龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平回顧了壓降負債的思路：2021年年末，龍湖的有息負債余額接近2000億元，其中一半以上是信用類融資。而到今天，信用類融資僅剩200多億元，三年半時間壓降近600億元有息負債，供應鏈融資全部清零。

更關鍵的是，龍湖在降負債的同時，保住了最核心的資產。

據陳序平透露，龍湖在這一輪降負債中，所有運營服務業務的核心資產都沒有進行出售或者稀釋。這意味著，當其他同行在斷臂求生時，龍湖不僅守住了陣地，還保住了未來轉型的“火種”。

新地基：一場持續三年的“打地基”工程

“這幾年大家都在提房地產發展新模式，但核心問題在于，如果不重新打地基進行業務、債務的遷移，是不現實的。”

在回答“房地產新模式”的相關問題時，陳序平表示，房企能否真正過渡到新模式，關鍵在于業務調整與債務結構調整的深度融合。龍湖過去三年半做的，就是這件事。

具體來看，這個“新地基”由兩塊基石構成。

第一塊基石：債務結構的重塑。

在2021年末，龍湖有息負債余額約2000億元，一半以上是信用類融資，財務安全與信用市場深度捆綁。而到2025年底，龍湖的信用類融資僅剩200多億元。

取而代之的是什么？是超過千億元的經營性物業貸及長租貸。截至2025年末，經營性物業貸及長租貸占融資總額的比例已達66%，推動龍湖集團平均融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期拉長至12.12年。同時，龍湖一年內到期短債158億元，占比降至10%左右。

可以看到，從過往由 “信用類融資”支撐，轉向實實在在的商場、長租公寓等資產背書，龍湖的債務結構在持續改善。

第二塊基石：收入結構的遷移。

2025年全年，運營及服務業務合計實現收入267.7億元，占總營收比重提升至27.5%。毛利率保持在50%以上，凈利率30%，為集團貢獻了79.2億元的核心權益后利潤。

所以，盡管開發業務受市場量價齊跌影響，但龍湖整體業務盤面仍維持穩健。“集團培育的運營及服務業務在這個周期中承擔了壓艙石和穩定器的作用。未來，這兩塊業務將保持每年兩位數的增長。”趙軼指出。

陳序平算了一筆賬：2025年，運營及服務業務的EBITDA覆蓋利息超過了2倍，預計到2028年有望達到4倍。“這個數本身就是一個投資級的評級指標。”

如龍湖集團管理層介紹，目前龍湖的新地基已接近打造完成。從壓降負債到重構地基，從開發為主到運營并重，龍湖這場即將完成的轉型，正為其鋪開一條更確定的前路。

2028之約：新舊模式轉換的倒計時

越過山丘之后，龍湖要去哪里？

陳序平在業績會上給出了一個清晰的倒計時：最晚到2028年，運營及服務業務收入將超過地產開發收入。“一方面，開發業務的重點是啃下存貨的硬骨頭；另一方面，運營及服務業務會變得更加重要，無論是同店同比的提升，還是更多業務圍欄的獲取，都在推動這兩塊業務持續增長。”

按照推演，到2028年底，運營及服務業務的EBITDA預計將覆蓋利息接近4倍，有息負債預計降至1200億元左右，且幾乎都是長周期的經營性物業貸。

正如陳序平所說：“這個過程一路走來，經歷過才能知道其中的艱辛。面對當下，我們幾乎已經完成了債務結構的轉化，也會更加有信心在未來的兩三年時間，把這段轉型之路堅定走下去，堅定去實現！”

越過山丘，“新地基”上的龍湖，也將更具發展韌性，更值得期待。