上海四季雅苑“獨棟別墅”業(yè)主私挖自家地下室，為什么會導致“鄰居家”墻體開裂？

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楔子

前兩天，良有方的群里在討論一則新聞，說的是上海內環(huán)內有一個別墅小區(qū)，一業(yè)主私自開挖地下室，結果導致隔壁鄰居家的墻體開裂了。（如上圖）

因為我深知別墅區(qū)的私搭亂建是普遍現(xiàn)象，而且城管執(zhí)法難度非常大，所以也沒太在意。

后來查了資料發(fā)現(xiàn)：這是一戶獨棟業(yè)主私自挖地下室，導致了隔壁鄰居家遭殃，而并非我一開始先入為主想象的是聯(lián)排別墅。

所以今天這篇文章，我就來聊聊：獨棟別墅業(yè)主私挖地下室，為什么也會導致“鄰居家墻體開裂”？

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項目簡介

根據(jù)新聞報道，該事件發(fā)生在上海市浦東新區(qū)花木街道四季雅苑小區(qū)內，先來介紹下這個小區(qū)。

四季雅苑

位于上海市浦東新區(qū)花木路1983弄，由和記黃埔地產（上海）有限公司開發(fā)，包含別墅和普通住宅兩種物業(yè)類型。小區(qū)西鄰世紀公園，南面與新國際展覽中心隔路相望。（如上圖）

項目以低密度開發(fā)為特色，綠化率達55%，容積率0.4 ，戶型包含120-520㎡的大平層及別墅產品。（如下圖，東側一排為高層，其余為別墅）

但小區(qū)存在車位配比不足，部分樓棟臨近高架的噪音問題。 目前市場二手房成交均價維持在18-24萬元/㎡區(qū)間，所以單戶總價超2899萬元。

這是豪宅別墅項目，業(yè)主都那么有錢了，那為什么還要偷挖地下室呢？

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WHY?

本來我以為是符合：“越是有錢人，就越摳門”定律。但當我查閱了資料之后發(fā)現(xiàn)：雖然是，但不盡然。

新聞報道中提到，私挖地下室的這戶是122號別墅，所以我用衛(wèi)星圖來到了事發(fā)現(xiàn)場，找到了該棟別墅。（如下圖）

再放大點看，大家可以看到：這是一個獨棟別墅，與周圍鄰居間至少有6米的距離。（如下圖）

別墅一般都是原有地下室的，可這戶業(yè)主為什么還要私挖呢？

根據(jù)找到的資料顯示，這個項目中的別墅并非都設有地下室，而這戶私自開挖的業(yè)主家就是沒有地下室的。（如下圖）

從這張分析圖大家可以看到：小聯(lián)排，E1和G1戶型是沒有地下室的，而這戶122號別墅就是G1戶型。（如上圖）

為了讓大家能更直觀的了解，我畫了上面這張染色圖，而122號就在沒有地下室的這個范圍內。

買得起幾千萬別墅的人，一定是精明人。再加上自己家本來就沒有地下室，獨棟別墅又與鄰居家沒有什么“瓜葛”的有利條件，所以偷偷挖個地下室的原因也就找到了。

而這種挖地下室的工程，如果不想讓鄰居發(fā)現(xiàn)，最好是全遮擋起來，而這戶業(yè)主也是這么干的。（如下圖）

但這位聰明反被聰明誤的業(yè)主，萬萬沒想到：隔那么老遠的鄰居家墻體，居然會開裂。

如上圖是鄰居孫女士家的院墻開裂，我猜測應該是隔壁樓棟。

如上圖是其他鄰居家的墻體損壞，這比院墻開裂更嚴重了。

按理說，發(fā)生了這么嚴重的墻體開裂之后，該戶業(yè)主應該立刻停止施工，想辦法安撫鄰居，并作出積極的補救措施。

但是今年6月發(fā)現(xiàn)的開裂，到11月還沒有解決。期間物業(yè)也多次下發(fā)整改通知，城管也介入調查，要求停止施工并回填，但都沒能成功。

直到11月12日起，鄰居孫女士通過社交平臺發(fā)聲，才起了實質性的效果。14日中午12時20分左右，第一輛滿載回填土的車輛進入院內，此后陸續(xù)有車輛運送進入。

回填工程預計3天左右可以完成，但是鄰居家受損的房子該怎么辦？

可能只有通過加固處理了，是否還涉及到賠償就不得而知了。

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事故原因分析

總所周知：上海是沖積而成的，屬于典型的軟土地基區(qū)域，地下土層承載力較弱。

根據(jù)上海市建筑科學研究院的評估：深挖基坑會在其2倍范圍內（約60米）對周邊建筑地基造成顯著影響。

而122號業(yè)主私挖的地下室，下挖深度約3.5米、面積約97平方米，按照這個理論計算，至少會對7米以內的建筑地基產生影響。

事實也證明：私挖的地基直接破壞了原有地基的平衡，導致相鄰房屋地基發(fā)生不均勻沉降。

其實土的水平推力是非常巨大的，所以開發(fā)商在基坑維護上花了非常多的代價，但也難保萬無一失。如上圖，就是四川一項目基坑維護的擋土墻被壓垮的瞬間。（如上圖）

而上海人耳熟能詳?shù)?strong>萬科“蓮花河畔倒樓”事件，其實也是因為一側堆土過高、另一側開挖導致的。（如下圖）

既然事情已經發(fā)生了，那么后續(xù)的補救措施就一定要做到位。

一定要通過專業(yè)機構對受損的房屋進行安全鑒定，并制定分層回填、壓實度≥90%的加固方案，而不是簡單的在幾天內完成回填就草草了事。

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結束語

在這個事件中，我們可以譴責私挖地下室的業(yè)主自私自利，也可以嘲笑他的“無知無畏”，但這樣的事情發(fā)生在法制相對健全的上海，是不是更應該引起我們的深思呢？

別墅區(qū)因為其業(yè)主之間相對獨立的私密性，給私搭亂建提供了便利，從而成為“違章”的重災區(qū)。城市治理者該如何管理，也是一個值得我們思考的問題。

另外隨著別墅區(qū)的逐漸老化，如何更新、如何規(guī)范，也需要一定之規(guī)，但上海似乎還沒有相對明確的法規(guī)。