信托公司也賣房：深圳網紅盤160套房產擺上貨架！

11月14日，中信信托將寶能系14.08億元不良債權擺上貨架，在上海聯合產權交易所掛牌，抵押物為位于深圳南山區的寶能城花園（東區）三期160套房產。

截至今年7月底，這筆借款剩余本金10億元，剩余利息2.265億元，其他費用1.816億元，合計14.08億元。

借款人為寶能城有限公司，雙方當初約定了回購條款，但該公司沒錢贖回這批房產。

寶能城有限公司由寶能地產股份有限公司（簡稱“寶能地產”）控股51%，后者由寶能控股（中國）有限公司（簡稱“寶能控股”）控股近95%。

寶能地產和寶能控股都是這筆債務的擔保人，但也無力承擔連帶清償責任，否則姚老板也不會成為失信被執行人（老賴）了。

唯一可行的就是變賣房產抵債，但該抵押物存在被二押、三押、四押以及被查封等狀況，也沒辦法直接賣。因此還得通過訴訟確權，將法律關系搞清楚。

中信信托已就該筆債權向深圳中院提起訴訟，預計2025年四季度開庭審理。

既然如此，中信信托為什么還要掛牌呢？

可能有些專業公司擅長處置不良資產，將這批房產以債權形式折價賣給他們可以節約時間。畢竟訴訟也要經過必要的程序，時間拖得越久，房價下跌的風險就越大。

寶能花園曾經是深圳的網紅盤，在2021年樓市高峰期時，成交價高達15萬元/平方米。

目前，寶能城花園（東區）有57套房源在售，掛牌均價為10.58萬元/平方米。

這160套房產總面積21605.05平方米，對應14.08億元的債權，每平方米約65170元。

換言之，在不考慮交易成本的情況下，如果本次成交單價在65170元以上，中信信托可以順利收回成本。

這個價格不到掛牌價的62%！

盡管掛牌價通常比較虛高，但打了6折多，還是對現有業主很有沖擊力。

本次競價規則不同于以往的拍賣，采用的是“不預設轉讓底價但設置保留底價”的模式。

如果采取拍賣模式，起拍價是評估價的7折起。有些房產即使打7折也顯得很貴，會嚇跑不少潛在買房人。

如果第一次拍賣沒能成交，第二次再打8折，起拍價只有評估價的56%。但由于分兩次，潛在買房人在感官上未必就覺得便宜，不如一次性打56折那么震撼。

但一次性打56折對其他利益相關人員也很震撼，將面臨很大的阻力。

因此，干脆不設底價！

競拍人沒有參照價格，大概率會盡可能地往低報。于是，第一個報價就成為參照價格。

如果這個價格足夠低，會吸引其他人來“瘋搶”，結果把價格抬上去了。

但如果沒人跟風”瘋搶“，又容易引發“賤賣”的風險。

于是，中信信托還設置了不對外公布的保留底價。如果最終勝出的報價低于保留底價，就不能成交。

不過，這個保留底價也不難猜測，至少要保本吧？

頭部信托公司中信信托之所以如此操作，成本價足夠低是其底氣：算上平臺費用、訴訟費用等交易成本，掛牌價打65折就能保本。

當然，如果無人接盤，什么模式都沒用！