一線城市的房子還有多少跌幅？

　　文：蔡壘磊

　　前兩天房產(chǎn)稅的文章寫完，在其他平臺(tái)上又看到了一堆抄的，我刷短視頻或者圖文的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)刷到熟悉的內(nèi)容，一看，這不我的東西嗎？包括再前面寫Circle，寫投資的也是一樣。在此告知一下各位起號(hào)的同學(xué)，你想起號(hào)可以，引用的時(shí)候把原作者寫明即可，我通常不會(huì)不同意的——不要自作聰明的跨平臺(tái)搬運(yùn)，或者拆解段落改變排版，這樣起號(hào)是做不大的。因?yàn)槭紫饶阕约耗X子里沒(méi)有東西，所以后端接不上，沒(méi)法提供更細(xì)致的服務(wù)；其次你一旦有點(diǎn)粉絲和流量了，立刻會(huì)遭到大規(guī)模的舉報(bào)甚至被封號(hào)，導(dǎo)致前面的積累付諸東流。所以你應(yīng)該想一想如何更長(zhǎng)久地做這些事情，否則這種“商業(yè)模式”可能從一開始就不成立。

　　入正題。

　　有人在房產(chǎn)稅的文章底下留言，說(shuō)想在上海買房子，但怕跌，所以問(wèn)房產(chǎn)稅啥時(shí)候能出，以及房產(chǎn)稅出了以后，像上海這樣的城市能不能頂?shù)米。慨吘股虾Ｒ呀?jīng)收了很多年了，雖然可能不是未來(lái)的“正式版本”，但大家總歸是有點(diǎn)習(xí)慣了，是不是可能就不會(huì)跌太多？

　　我們來(lái)心平氣和地算一下。首先我們來(lái)看目前的情況，除去不差錢的，大家買房都不想一買就虧。那什么是不虧？我還真的不完全調(diào)查了一些人，很多人認(rèn)為如果月供能等于租金，那就是買房劃算——月供是供自己的房子，租金是付給別人的，而且自己買的房子可以按自己的心意裝修。但是自己買的房子每年會(huì)有2～3個(gè)點(diǎn)的折舊成本（除了房子本身的折舊，裝修在賣出去的時(shí)候，幾乎是折沒(méi)了的），所以這里差不多打平。

　　那么一線城市同一套房子的月供和租金要打平，房子還得跌多少呢？按照貸款30年等額本息，首付20%，以一線城市的平均租金回報(bào)率來(lái)計(jì)算，大約還要再下跌45%～55%之間——即再下跌這個(gè)幅度，才是一個(gè)相對(duì)有安全邊際的入場(chǎng)價(jià)格。如果之后利率繼續(xù)下調(diào)，比如再下降50個(gè)基點(diǎn)，那就往下跌45%靠一靠，否則就往下跌55%靠一靠。

　　這當(dāng)然不是很多破防的人說(shuō)的“最好白送給你”，它依然是一個(gè)相對(duì)比較貴的價(jià)格，只是我們之前的錨被定得太高，導(dǎo)致我們誤以為下跌50%以后的價(jià)格“很便宜”。

　　不過(guò)以上是靜態(tài)的，并沒(méi)有考慮“租金也會(huì)同步下滑”的這個(gè)因素。就像很多人說(shuō)的，有很多房東虧太多不賣了，只出租——盡管這并不是事實(shí)，因?yàn)閽炫屏空w是一直在增加的，但姑且當(dāng)有一天成為事實(shí)，會(huì)發(fā)生什么情況呢？大量掛牌出售變成了大量掛牌出租，再疊加未來(lái)幾年保障房大批量入市，那么租房市場(chǎng)也會(huì)踩踏。而如果房租也下跌，那月供想要下降到租金的水平就更難了，上面的45%～55%也就不一定打得住了。

　　這都還沒(méi)算上房產(chǎn)稅的影響，這里肯定有人覺得如果房產(chǎn)稅一出，天就要塌了，其實(shí)恰恰相反。房產(chǎn)稅一出，市場(chǎng)會(huì)加速尋底，短時(shí)間有大批豪宅要出清，尤其是非新規(guī)下的豪宅，得房率低的，價(jià)格會(huì)跌得很離譜（按巨額市值，高稅率，交著300平的稅，卻住著不到200平的房子，誰(shuí)樂(lè)意？）。普通住宅也會(huì)加速下跌，但稍好一些，只不過(guò)這是最后一跌，在此之后，房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期，幾年后，租金回報(bào)率就會(huì)慢慢回升，然后新規(guī)下的好房子會(huì)率先開啟上漲。

　　假如房產(chǎn)稅現(xiàn)在就出，整體的下跌空間也不太會(huì)大于55%，可能也就50%～70%之間，利空出盡，市場(chǎng)會(huì)自己尋到底部，然后慢慢回升。但如果房產(chǎn)稅遲遲不出，那在出之前，市場(chǎng)就可能再花幾年慢慢跌個(gè)30%～40%，這時(shí)候再出，短期的恐慌，會(huì)讓市場(chǎng)的整體疊加跌幅，變得比我之前計(jì)算的45%～55%要大得多。

　　所以我才說(shuō)，要出就快出，不要擇時(shí)，擇時(shí)擇到最后，很可能會(huì)得到最差的結(jié)果——很多的災(zāi)難，有規(guī)律本身的因素，但占更大比例的，正是“試圖做一個(gè)更好的決策”帶來(lái)的。大道至簡(jiǎn)，你按大道做，就是對(duì)的，做得越早越對(duì)；你考慮越多，越久，就可能錯(cuò)得越離譜。

　　因此你應(yīng)該有答案了，能不能買了？會(huì)不會(huì)例外？答案就是如果你在乎漲跌的，就還不能買，國(guó)內(nèi)任何城市任何地段的任何房子都不例外。

　　（完）