“以退為進”，私有化的大悅城下一步要干啥

作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

摘要：

以退市換空間，大悅城正用資本市場的退，換取商業運營的進。

2025年11月17日晚，大悅城地產（00207.HK）在港交所發布公告，宣布公司私有化方案獲得計劃股東高票通過。出席法院會議并投票的28.11億股股份中，99.32%支持退市決議，標志著這家在香港上市多年的商業地產企業即將告別資本市場。

根據公告，大悅城地產將依據公司法第99條以協議安排方式回購股份，每股作價0.62港元，較停牌前收盤價溢價約67.57%。按此價格計算，本次私有化總額約29.32億港元。公司股份預計將于2025年11月27日下午四時起正式撤銷上市地位。

退市背后的核心原因

大悅城地產此次選擇從港股退市，深刻反映了當前市場環境下房企面臨的共同挑戰。受行業周期性波動影響，港股市場對內地房地產企業估值普遍偏低，流動性持續不足。大悅城地產的股價長期在低位徘徊，截至2025年7月停牌前報0.37港元，市值約53億港元，與凈資產形成明顯倒掛。由于股價長期低于1港元，上市平臺的融資功能已難以有效發揮。在此背景下，公司以溢價回購方式退市，既為中小股東提供了優于市價的退出通道，也是應對當前市場流動性困境的務實選擇。

除了應對估值壓力，私有化更是大悅城優化治理結構、提升戰略執行效率的關鍵舉措。目前，大悅城控股集團持有大悅城地產約64.18%的股份。私有化完成后，股權將高度集中，由大悅城控股集團（約96.13%）和得茂有限公司（約3.87%）持有。這一結構將有效簡化目前復雜的管治架構，降低管理成本，縮短決策鏈條，使公司能夠更靈活地應對市場變化。

從戰略層面看，退市標志著大悅城集中資源、聚焦核心賽道的重要轉折。私有化后，大悅城控股將更直接、高效地統籌大悅城地產的戰略方向與資源配置，推動公司進一步聚焦“商業引領”的發展主線。企業將更專注于提升其持有的32個“大悅城”“大悅匯”等商業項目的運營質量與資產價值，堅定推進以“年輕力”為核心的“1123”戰略體系，持續強化運營護城河。

這一安排在財務層面也將帶來直接增益。私有化完成后，大悅城控股對大悅城地產的持股比例將從約59.59%大幅提升至約86.19%。這意味著大悅城地產旗下穩定的租金收入和利潤將更多地并入大悅城控股的報表，直接增厚其歸母凈利潤。據華泰證券測算，僅此一項，以2024年數據為參考，便可增厚商業資產權益口徑租金及相關收入至少6億元。

更深層次看，退市為“大悅城”體系內部資源的全面整合與協同潛力釋放鋪平了道路。股權關系更清晰、指揮更統一的管理架構，將促進兩大主體在業務、資金、品牌和管理上的深度融合，從招商聯動、運營提效到會員體系打通，有望發揮“1+1>2”的聚合效應。

大悅城的主動私有化退市抉擇，并非孤例。其退市背后，是整個房地產行業在資本與戰略層面深度調整的縮影。

行業趨勢與戰略啟示

隨著私有化方案落地，大悅城地產的發展即將進入新階段。退市后，公司將擺脫上市所需的頻繁業績披露和短期市場預期壓力，管理層得以更專注于購物中心等持有型物業的長期運營與價值提升。這一轉變為需要精耕細作的商業地產業務創造了更適宜的制度環境。與此同時，權益結構的優化將持續惠及A股平臺大悅城控股，更多穩定的商業租金收入并入報表，將增強整體盈利能力的可見性與韌性。

然而，退出港股市場也意味著大悅城失去了重要的境外融資平臺。未來，公司發展將更依賴于母公司的支持、自身的經營性現金流以及境內融資渠道。在當前行業資金面整體偏緊的背景下，這對大悅城的財務管理能力提出了更高要求。

睿和智庫分析，房企退市已成為資本市場的顯著趨勢。一方面，被動退市成為主流——自2023年新力控股開啟先河后，A+H兩市已有約23家上市房企被迫離場；另一方面，主動退市案例也在增多，2021年以來選擇私有化的房企達到7家。這種“被動退市與主動選擇并存”的局面，構成了當前市場的鮮明特征。業內研判，隨著行業調整深化，這一趨勢預計在未來2-3年內仍將持續。

大悅城地產的退市舉措，為行業提供了重新審視戰略方向的重要啟示。對眾多房企而言，上市地位曾被視為融資與品牌擴張的重要依托，但當這一平臺難以發揮實際功能時，堅守反而可能成為負擔。

除了融資功能弱化，維持上市地位所需的審計、信息披露、合規等各項成本也不容忽視。當這些成本持續高于上市帶來的收益時，主動退市便成為合理的商業選擇，有助于企業將有限的管理資源集中于更具戰略價值的領域。

退市并非企業發展的終點，而往往是開啟戰略轉型的起點。私有化后，企業能夠擺脫上市規則的層層約束，有效精簡管治架構，顯著提升決策效率。更重要的是，非上市身份讓管理層得以擺脫短期業績壓力的困擾，更加專注于長期戰略的推進。

從行業演進視角看，大悅城的戰略轉向清晰指明了房地產行業的發展方向——從“增量開發”向“存量運營”轉變已成為必然選擇。這意味著企業的核心能力需要從“拿地、蓋樓、賣房”的傳統模式，轉向“招商、運營、服務”的新維度。穩定的租金收入相比一次性的銷售收益，能夠提供更具持續性的現金流，幫助企業更好地應對行業周期性波動。

與此同時，存量資產的盤活與價值釋放成為關鍵課題。大悅城退市后，其母公司通過股權整合進一步增厚商業租金收入的做法，為行業提供了有益借鑒。對持有優質投資性物業的企業而言，通過資產證券化、REITs等金融工具盤活存量資產，實現“投融管退”的良性循環，正成為構建企業可持續發展能力的重要路徑。

睿和總結

睿和智庫認為，大悅城地產的退市，是其在行業轉型深水區的一次主動戰略調整。它通過犧牲部分股權流動性和獨立的上市平臺，換來了更靈活的決策機制、更清晰的資產邊界以及更直接的業務協同。

展望未來，“大悅城”品牌的核心競爭力依然在于其成功的購物中心運營能力。如果退市后能成功整合資源，強化商業地產的護城河，這次私有化或許將為集團的整體轉型與未來發展奠定更堅實的基礎。

在行業深刻變革的今天，勇于打破路徑依賴、果斷聚焦核心能力，才是企業穿越周期、贏得未來的關鍵所在。與其被動地跟隨市場下沉，不如冷靜地評估手中的所有選項，包括像私有化這樣看似激進實則務實的舉措，勇敢地邁出轉型的步伐。