存量時代破局，深規院交流會探索低效用地再開發與城市更新新路徑

2025年9月26日，深圳市城市規劃設計研究院（以下簡稱“深規院”）2024—2025年度項目交流會順利召開。本次會議以“低效用地再開發與城市更新、高質量發展目標下的城市更新實踐”為主題，聚焦城市發展從增量擴張向存量優化的深刻轉型，圍繞政策演進、規劃編制、項目實施及制度創新等關鍵議題展開深入研討，為新時期城市更新工作提供實踐指引。

三大專場深度解析實踐路徑

如今，中國城鎮化水平趨于飽和，城市發展已進入存量優化階段。中央城市工作會議明確將城市更新作為高質量發展的主要路徑，城市角色正從空間載體轉向產業轉型和經濟創新的功能平臺。存量空間存在多元產權疊加、使用效率不高等問題，規劃工作需從藍圖繪制轉向注重實施、保持靈活、凝聚共識的綜合解決方案，行業需突破傳統模式束縛，構建空間、產業與經濟活動協同的新價值鏈條。對于存量發展時代的規劃方向，會上諸多規劃師從不同角度提出專場報告。

低效用地再開發：政策與實踐協同深化。低效用地再開發專場系統梳理了政策演進脈絡。自2013年試點啟動以來，政策導向從盤活閑置土地轉向完善節約集約利用機制，實施范圍擴展至城鄉建設用地及集體土地。會上重點分享了臺州、金華等地的實踐經驗：臺州建立“體檢—更新—實施—評估”閉環管理體系，通過“肥瘦搭配”策略提升項目靈活性；金華形成了“土地—規劃—政策”一體化的運作模式，探索多元改造機制激發社會資本活力。針對集體經營性建設用地盤活難題，專家提出需在制度創新、現實約束與市場機制間尋求平衡，通過多元路徑實現資產增值。

高質量發展：城市更新邁向系統治理。高質量發展目標下城市更新專場聚焦專項規劃轉型與實踐創新。會議提出“無體檢不更新”理念，強調城市體檢與更新的一體化推進。大連、海口兩地案例顯示，更新專規正從空間文本轉向綜合治理方案，通過診斷研判、空間策劃與運營機制創新，實現存量資源優化配置。針對蘇州等地面臨的資金單一、征拆困難、政策模糊等痛點，專家建議規劃編制需跳出技術框架，回應政府治理核心訴求，以“務實+創新”破解發展瓶頸。

深圳實踐：探索市場化與規范化融合。深圳城市更新專場展現了先行城市的創新探索。深圳已形成市場化主導的更新模式，當前重點推進城中村、工業區、居住區及片區綜合開發。在舊工業區改造中，形成“前端策劃—中期改造—后端運營”的系統流程，產業策劃與運營貢獻約70%的成效價值。針對資金難題，龍崗、福田等地探索片區統籌開發模式，通過央企國企全周期參與實現資源整合。城中村提質增效方面，南山三個村落分別打造人才聚落、生態聚落和隱世聚落，為存量用地再開發提供多元樣本。

對話交流共話行業轉型與能力建設

圓桌對話環節，多位總規劃師及業務負責人圍繞行業發展展開深度探討。深規院城市更新專家王嘉提出，城市更新項目需兼顧政府委托與主動培育，規劃價值在于通過資源整合將高風險片區轉化為高價值區域。針對行業困境，鐘文輝指出，傳統盈利模式難以為繼，需轉向輕資產運營與精細化管理。李啟軍強調，深規院將以綜合解決方案為核心，構建“政策—規劃—實施”貫通能力，建立產品化創新體系，推動成果轉化落地。

會議總結指出，本次交流會通過三地實踐案例分享與多元觀點碰撞，形成了城市更新的系統性思考。未來，深規院將持續深化政策研究與技術創新，聚焦項目落地與長期運營，強化多主體協同與產業鏈協作，以專業化能力破解存量治理難題。作為城市高質量發展的重要推動者，深規院將不斷完善可復制、可推廣的實踐路徑，為城鄉空間優化與可持續發展提供堅實支撐。