核心城市成新模式重要錨點，精準施策為去庫存關鍵

近年來，中國房地產市場步入深度調整期，供需關系的轉變使廣義庫存問題日益凸顯，成為影響行業穩健發展的核心變量。

本文基于對28個典型城市的每一宗微觀地塊數據梳理，旨在深入剖析當前廣義庫存的內在構成與空間分布特征，揭示其背后的結構性矛盾，并為差異化施策提供依據。

研究發現，庫存壓力并非均勻分布，高度集中于少數板塊，呈現出“局部淤積、整體承壓”的空間格局。不同能級城市面臨的庫存挑戰分化懸殊。如北京、上海、杭州、廈門等城市憑借穩健需求與合理供應，廣義消化周期保持在5年以內，結構相對健康。

因此，解決當前庫存矛盾，絕不能沿用“一刀切”的粗放模式，必須轉向精準的“一地一策”分類治理框架。對高風險城市，重在以供給側改革為核心，采取“存量優化與增量調控并重”的策略，著力打通閑置土地盤活、老舊項目更新等關鍵堵點；對低風險城市，則需前瞻性地防范風險積累，優化供應結構，強化資金監管，引導行業從規模擴張向質量提升轉型。

2021年以來，國內房地產行業受市場需求疲軟、購房信心不足等因素沖擊，銷售規模持續下滑，這一趨勢直接導致統計局口徑下的待售面積（特指竣工未售面積）進入快速攀升通道。

數據顯示，2021年初該指標僅為5.24億平方米，此后四年間始終保持上升態勢，到2025年初已攀升至7.99億平方米的歷史新高，四年累計增幅超52%，待售房源積壓問題日益突出，房企資金回籠壓力持續加大。

在此背景下，房地產市場要打破供需失衡格局、達成新的平衡，這也深刻影響著行業未來的轉型方向。

對于當前行業實際廣義庫存規模的多少，有多種不同的算法。就統計局公布口徑而言，最為全面的是施工面積+待開發面積+待售面積-已售面積，不過自2023年以后，國家統計局即不再公布待開發面積，且當前施工面積中的已售面積需要進行估算處理，計算偏差較大。

故本文按照更為簡單的供求邏輯進行計算，即歷年土地成交建筑面積-商品房成交面積，土地成交建面來自中國土地市場網，商品房成交規模數據來自統計局。

就此來看廣義庫存規模發展趨勢，自2020年停止土地儲備類專項債發行之后，得益于中央部委在供給側的提前有力調整，全國土地成交規模早于新房成交規模開啟了大幅下降，2024年全國土地成交建筑面積12.3億平方米，較2020年的高點下降58%，遠大于新房成交規模39%的同期降幅。2022年以后全國廣義庫存規模增長速度也有所放緩。

2010年至今，全國出讓商品房用地的規劃建筑面積為326.9億平方米，累計成交新建商品房面積194.6億平方米，兩者差值約為132.3億平方米。

各能級城市庫存規模差異顯著，一線城市平均廣義庫存消化周期僅有4.5年，為各能級城市最低，二線城市平均為8.0年。

一線城市在龐大的外來人口，以及更低的人均住房水平之下，近年來新房市場的穩定性始終好于二三線城市。再加之北京、上海等均已在2010年之前已經渡過了新房市場的歷史交易量高點，早早進入了以二手房市場為主的發展新階段，新房市場主要以外圈層自住需求輻射和高端改善為主，供求規模均維持在相對合理的范圍。典型如北京2024年全口徑新房住宅交易面積也不足800萬平方米，相對于7.8億平方米左右的全市住房保有量而言，城市住房更替率不足1%，已經類同西歐發達國家水平。

就具體城市表現來看，北京、廈門、合肥等城市廣義庫存規模均低于2000萬平方米，仍處在相對安全的范圍之內。其中福州雖然由于新房交易流速較低，導致廣義消化周期達到7年以上，但是考慮到廣義庫存絕對規模不高，且大體量廣義庫存地塊均為分期開發的大型央國企項目，目前均在正常開發階段，目前來看庫存壓力仍在可控范圍。

當前各地廣義庫存高度集中于少數板塊。從空間分布來看，各城市廣義庫存的集中化表現極為顯著，按庫存規模排序，排名前10%的板塊平均擁有所在城市34%的廣義庫存，而排名后10%的板塊僅占0.6%，二者差異懸殊；像杭州、長沙、天津等城市，前10%板塊的庫存占比更是超過四成，即便庫存分布相對均衡的武漢、蘇州，前10%板塊的庫存占比也接近30%。

因此，降庫存需遵循“循序漸進、由點及面”的原則，且要根據城市庫存分布特征精準施策。對于杭州、長沙、天津這類庫存高度集中的城市，條件已較為成熟，可參考杭州的經驗——通過科學的土地輪轉供應策略，讓主城區庫存指標始終保持健康，新房開盤去化率長期維持在六成以上且持續領跑全國，土地市場也常拍出溢價率20%以上的地塊，使其成為2025年止跌回穩的模范城市，這類城市可優先選擇少數高流速重點板塊集中突破，緩解整體庫存壓力。

對于武漢、蘇州這類庫存分布相對均衡的城市，在庫存治理上需面臨更多挑戰，地方主管部門應先厘清各板塊需求規模，再通過土地回收、商品房收購等舉措改善高流速板塊的庫存壓力，并著力保障新增優質宅地的供應時序，在需求低位下推動更多板塊實現供求平衡。此外，對于大部分高庫存遠郊板塊，若新房成交流速無法支撐去庫存，除非可收購用于重大城市發展項目建設，否則應適當放緩去庫存腳步。

將各城市板塊各自按年交易量排序，典型城市高流速板塊（排名前10%）普遍庫存壓力更輕，是房地產市場止跌回穩的關鍵力量，因此在這一進程中更應小心呵護。

從數據來看，這類板塊的優勢十分顯著：整體上，它們平均集中了城市36%的交易流量，卻僅持有21%的廣義庫存規模，這意味著其平均去化壓力僅為全市平均水平的0.58倍（21%/36%）；具體到城市，無論是一線城市還是二三線城市，大多呈現類似特征，比如北京高流速板塊成交占比40%、庫存占比18%，去化壓力僅為全市的0.44倍，杭州高流速板塊成交占比43%、庫存占比17%，去化壓力低至全市的0.40倍，長沙更是以33%的成交占比、8%的庫存占比，將去化壓力控制在全市的0.23倍。也正因此，大多數二線城市的高流速板塊，其廣義消化周期仍能維持在7年以下的健康范圍。

不過，也存在極少數例外情況，部分高流速板塊的廣義庫存消化周期處于高位，比如成都麓湖、廣州新塘鎮、合肥東七里、濟南北湖、南寧五象湖等，這些板塊的廣義消化周期均達到10年以上。以成都麓湖為例，它本是城市傳統熱點區域，也常出現高溢價地塊，但受近年宅地大量供應影響，板塊內項目競爭顯著加劇，部分邊緣片區土地投資信心已受到沖擊——2025年9月該板塊成交的麓湖華陽街道宅地，不僅16.43%的溢價率遠低于板塊過往動輒40%以上的水平，16300元/平方米的樓板價，也比其東北側800米左右的麓湖西派臻境地塊低了900元/平方米。

針對高流速板塊的不同情況，需采取差異化呵護措施：對于消化周期健康、去化壓力小的主流高流速板塊，要繼續維持其供需平衡，避免新增供應過度沖擊市場；對于像成都麓湖這樣已出現消化周期高位的少數高流速板塊，則更需審慎控制新增宅地供應，避免“涸澤而漁”，同時可適當采取土地回購等舉措平衡供求關系。唯有如此，才能讓高流速板塊充分發揮其在市場止跌回穩中的引領作用，更好地帶動整體市場恢復。

得益于近年來融資白名單的有效推進，大批停工項目得以順利復工。據克而瑞摸排統計數據顯示，當前典型城市項目停工率已成功下降至2%以下，僅有少數項目仍處于尚未開工的狀態。與此同時，供給側的持續優化調整，以及對高品質宅地開發的有力推進，使得新出讓項目大多具備明確的開發前景，開工率也保持在相對理想的水平。

具體來看一二線城市，當前平均項目開工率達到87%，這意味著絕大多數項目已進入開發在建階段，僅有13%的項目尚未啟動開工流程。然而，結合廣義庫存指標深入分析便會發現，這僅占12%的未開工項目，卻占據了33%的廣義庫存規模，大量高體量地塊仍處于待開發狀態，庫存積壓問題在未開工項目中表現較為突出。

2025年以來，在專項債資金的支持下，各地已著手大力推行收儲存量和閑置用地的工作，但受發債成本因素影響，適宜收儲的宅地項目數量有限，相關工作整體推進速度相對緩慢。后續各地主管部門還需進一步加大力度，推動相關舉措落地見效。若能將這些占庫存三成的未開工項目進行全面有效處置，一二線城市平均廣義消化周期有望同步下降30%左右，重新回歸5-7年的健康運行范圍，對緩解市場庫存壓力、促進房地產市場平穩發展具有重要意義。

當前我國房地產市場廣義庫存問題呈現顯著的城市分化與結構性矛盾。

一方面，北京、上海、杭州、廈門等部分城市憑借穩健的需求和合理的供應，廣義庫存消化周期仍保持在5年以內的健康水平

另一方面，部分二線及三四線城市面臨庫存高企、去化周期長的壓力，問題集中在閑置土地占比高、老舊項目盤活難等領域；

針對這一復雜現狀，政策制定需錨定“共性引導與個性施策結合、短期去化與長效機制并重”原則，因地制宜精準發力。

對南京、重慶、西安、徐州等庫存問題疊加的高風險城市，當務之急是多管齊下精準化解；對北京、上海、杭州等庫存處于健康區間的城市，政策重點需轉向防范未來供需失衡與結構性風險。

從全國層面，還需構建兼顧供需兩端的共性政策框架。供給端可推廣“土地彈性供應”制度，將去化周期作為土地出讓核心依據；需求端通過稅費減免、公積金政策優化（提高貸款額度、支持異地貸款）激發合理住房需求。同時加快住房租賃市場培育，用REITs等金融工具支持企業租售并舉，推進保障房法規建設，明確居住屬性，遏制投機性購房需求。（來源：丁祖昱評樓市）