上海九批次土拍攬金173億，兩地塊溢價(jià)成交，民企“現(xiàn)身”斬獲多宗地塊

△2025年上海第九批土拍商品住宅用地成交明細(xì)

總結(jié)：2025年上海第九次土拍中9宗地塊均成交，成功攬金173.33億元。本次土拍呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：1，九批次土拍市場競爭程度有所下降；2，民營企業(yè)斬獲“潛力地塊”，多地塊底價(jià)成交；3，市場趨于“理性”，外環(huán)外供地占比提升；4，國央企底價(jià)拿地，民營企業(yè)“區(qū)域深耕”。

01

九批次土拍市場競爭激烈程度有所下降

本批次上海土地拍賣延續(xù) “雙高雙競” 規(guī)則但并未有地塊觸發(fā)，且各地塊商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)競報(bào)起始值各不相同：楊浦 4000 元 /㎡最高；寶山 3500-3000 元 /㎡次之，浦東與楊浦均為 3000 元 /㎡，青浦嘉定和奉賢均在 3500 元 /㎡以下。此外，本次土拍地塊均未有中小套比例限制。

02

民營企業(yè)斬獲“潛力地塊”，多地塊底價(jià)成交

上海第九批次土拍共計(jì)吸引 16 家企業(yè)參與競拍，其中國央企 8 家、民企 3 家、聯(lián)合體 4 家以及 1 家外資 。競拍環(huán)節(jié)：佳運(yùn)置業(yè)（民企）經(jīng)過82輪競價(jià)以15.76%的溢價(jià)率拿下浦東川沙地塊，該地塊周邊交通便利，臨近地鐵二號線，周圍配套完善；寶業(yè)集團(tuán)（民企）經(jīng)過16輪競價(jià)以5.17%的溢價(jià)率拿下青浦徐涇地塊，該地塊處于西虹橋核心位置，對比第五批次徐涇北城底價(jià)成交地塊來看，開發(fā)商對這一區(qū)域態(tài)度還是比較兩級分化的。

03

市場趨于“理性”，外環(huán)外供地占比提升

對比第七次土拍，楊浦東外灘地塊以樓面價(jià) 92225 元/m2以及28.09%的高溢價(jià)率呈現(xiàn)“火爆”狀態(tài)；而本次楊浦區(qū)僅以底價(jià)成交樓面價(jià) 68800.24 元/m2。本次土拍外環(huán)外供地占比超半數(shù)，嘉定、奉賢、青浦練塘等遠(yuǎn)郊地塊占比提升，反映了當(dāng)前市場“安全優(yōu)先”的核心。

04

國央企底價(jià)拿地，民營企業(yè)“區(qū)域深耕”

本次土拍中，央國企延續(xù)風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向，以底價(jià)拿地為主；中海以21.77億元底價(jià)競得楊浦區(qū)地塊，樓板價(jià)6.88萬/㎡，該地塊位于其中海云邸玖章（南區(qū)）北側(cè)，形成區(qū)域集群開發(fā)；金茂則以37.26億元底價(jià)摘得寶山區(qū)共康板塊地塊，樓板價(jià)3.7萬/㎡，之前其已經(jīng)在寶山擁有中環(huán)金茂府、金茂棠前等項(xiàng)目。大華集團(tuán)以11.42億元底價(jià)拿下寶山區(qū)高境板塊N12-0302單元U3-01地塊，樓板價(jià)3.7萬/㎡，這是大華2025年第三次在上海拿地，寶山作為其“大本營”，此前已經(jīng)開發(fā)過多個(gè)項(xiàng)目。

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