從TVB到WEB3.0殼王在想什么：德祥x瑞凱背后的戰(zhàn)略重構(gòu)邏輯

香港老錢們想怎么下RWA這盤大棋

70歲“殼王”陳國(guó)強(qiáng)，再一次成為香港資本市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

這位先后叱咤香江、執(zhí)掌TVB，構(gòu)建宏大資本、地產(chǎn)版圖的低調(diào)巨賈，如今通過(guò)一紙配售公告，為其商業(yè)帝國(guó)的最后一家上市公司——德祥地產(chǎn)（00199.HK），引入新銳投資機(jī)構(gòu)瑞凱集團(tuán)（Reynold Lemkins）作為戰(zhàn)略投資者，成為香港老錢資本擁抱Web3革命的標(biāo)志性事件之一。

一、“老錢”傳奇：從李嘉誠(chéng)御用承建商到港股“殼王”

首先從“殼王”的故事講起。

陳國(guó)強(qiáng)的商業(yè)版圖始于香港地產(chǎn)的黃金時(shí)代，早年憑借對(duì)香港優(yōu)質(zhì)地皮的獨(dú)到眼光和開發(fā)能力，作為李嘉誠(chéng)的御用承建商而積累了雄厚的資本。

陳國(guó)強(qiáng)祖籍廣東江門市臺(tái)山汶村鎮(zhèn)，上世紀(jì)80年代，他子承父業(yè)成立保華集團(tuán)，成為長(zhǎng)實(shí)系樓盤的“御用承建商”，香港海底隧道、長(zhǎng)江集團(tuán)中心、數(shù)碼港等地標(biāo)建筑均印有保華的痕跡。這種緊密的合作關(guān)系為他后續(xù)的資本運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的實(shí)業(yè)基礎(chǔ)和人脈網(wǎng)絡(luò)，他與李嘉誠(chéng)形成一種“共生關(guān)系”，多次成功“拯救”李嘉誠(chéng)旗下業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)。

陳國(guó)強(qiáng)的根基在于地產(chǎn)，然而真正讓他獲得“殼王”之譽(yù)的，是其精準(zhǔn)老辣、點(diǎn)石成金的資本運(yùn)作手腕。

1990年代，陳國(guó)強(qiáng)由實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)，他擅長(zhǎng)收購(gòu)業(yè)務(wù)萎縮、股價(jià)低迷的上市公司（即“殼公司”），通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或引入強(qiáng)大戰(zhàn)略投資者，令其脫胎換骨，價(jià)值倍增，再尋覓買家以較高價(jià)格出售。高峰時(shí)掌控15家上市公司，德祥企業(yè)、德祥地產(chǎn)、錦興集團(tuán)等均是其資本棋子。

1998年亞洲金融風(fēng)暴前，陳國(guó)強(qiáng)將旗下的德祥國(guó)際30%股權(quán)作價(jià)5.2億，賣給當(dāng)年身價(jià)幾十億的“地產(chǎn)神童”羅兆輝，曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)。之后羅兆輝破產(chǎn)，陳國(guó)強(qiáng)又以“白衣騎士”姿態(tài)接手，將資產(chǎn)重組后獲利退出，成為他經(jīng)典的一役。

另一為港股老兵們津津樂道的交易，當(dāng)屬2011年那場(chǎng)標(biāo)志陳國(guó)強(qiáng)從“殼王”晉升“傳媒大亨”的收購(gòu)。彼時(shí)，他牽頭臺(tái)灣女首富王雪紅、美元基金Providence Equity Partners組建財(cái)團(tuán)，與“邵逸夫達(dá)成協(xié)議，以62億港元巨資從邵氏兄弟手中購(gòu)入香港電視廣播有限公司TVB 26%的股權(quán)。自此，TVB的“邵氏時(shí)代”正式終結(jié)，陳國(guó)強(qiáng)最終入主這家擁有龐大影響力的香港電視巨頭。這場(chǎng)交易中，他不僅化解了邵逸夫家族的接班困局，更拿下清水灣電視城地塊的發(fā)展權(quán)，被業(yè)內(nèi)視為“資本、人脈與政策平衡的極致藝術(shù)”。

在陳國(guó)強(qiáng)縱橫香港資本圈的數(shù)十年里，他構(gòu)建了一個(gè)橫跨地產(chǎn)、傳媒、投資等領(lǐng)域的商業(yè)帝國(guó)，但他始終保持著典型的“老錢”作風(fēng)——低調(diào)、務(wù)實(shí)，卻無(wú)所不能。

二、“老錢”聯(lián)手“新貴”，瑞凱接棒，華興任財(cái)務(wù)顧問

今年香港資本市場(chǎng)顯潮暗涌不斷，先有螞蟻收購(gòu)香港本地“券王”耀才、“寧王”“藥王”A+H上市，后有阿里巴巴馬云、美圖蔡文勝買樓又買“殼”，像是回到了那個(gè)獨(dú)領(lǐng)亞洲風(fēng)騷的香江年代……

陳國(guó)強(qiáng)自2020年將其TVB股份出售給黎瑞剛的華人文化基金以來(lái)鮮有露面，同樣在今年對(duì)其最后一個(gè)上市平臺(tái)德祥地產(chǎn)動(dòng)刀。市場(chǎng)普遍解讀這是老“殼王”依然保持靈敏商業(yè)嗅覺而重出江湖，并非僅是一樁簡(jiǎn)單的融資救困，而是經(jīng)過(guò)深思熟慮和精心策劃的托舉接力。

上市公司公告顯示，德祥地產(chǎn)通過(guò)一般性授權(quán)向由單一投資方The Reynold Lemkins Group (Asia) Limited直接發(fā)行新股，交割完成后Reynold Lemkins將持德祥地產(chǎn)10%股份，是港股上市規(guī)則定義下的主要股東及戰(zhàn)略投資人。認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股0.7港幣，分別較過(guò)去五個(gè)交易日平均價(jià)錄得17.45%折讓，但相關(guān)股份將受為期12個(gè)月禁售期約束。

Reynold Lemkins行內(nèi)人士也稱瑞凱，并非傳統(tǒng)地產(chǎn)商或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)巨頭，而是一家在過(guò)往三年港股窘困時(shí)期屢屢出手漸露頭角的“新面孔”。行內(nèi)人士稱，“瑞凱是過(guò)往三年港股IPO低迷階段出手最活躍的單一家族投資機(jī)構(gòu)，掌舵人劉浩然除了常見于港交所上市儀式外，也見活躍于大陸、香港乃至新加坡和歐美的高規(guī)格論壇與社交活動(dòng)中。

另外值得玩味的是，德祥地產(chǎn)是單一對(duì)象定向發(fā)股，本來(lái)無(wú)需通過(guò)任何投行券商，卻引入曾經(jīng)“FA之王“華興資本擔(dān)任獨(dú)家財(cái)務(wù)顧問。華興是中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)黃金一代里最具傳奇色彩的資本推手，創(chuàng)始人包凡的名字總被市場(chǎng)與紅杉沈南鵬、高瓴張磊掛在一起。而今年適逢創(chuàng)始人回歸、宣布與幣安生態(tài)合作新戰(zhàn)略，華興的參與也給這筆交易增添了幾分時(shí)代特征。

三、交易解構(gòu)：地產(chǎn)資源底座，All in Web3.0

交易結(jié)構(gòu)上，德祥地產(chǎn)增發(fā)新股給瑞凱一家機(jī)構(gòu)，使其在擴(kuò)大股本后的持股比例恰好10%，并且附帶一年的禁售期，是非常明顯的引入戰(zhàn)略投資方。而實(shí)際上今年德祥地產(chǎn)的其他商業(yè)動(dòng)作頗多，例如在今年4月，京東集團(tuán)在倫敦維多利亞區(qū)收購(gòu)的辦公樓，正是德祥地產(chǎn)有份參與投資開發(fā)；在下半年，在香港分別出售的土瓜灣地塊和西半山豪宅寶峰的兩個(gè)單元合計(jì)作價(jià)近8億港幣，大幅降低負(fù)債之余，也看出陳國(guó)強(qiáng)正看準(zhǔn)香港市場(chǎng)筑底反彈的時(shí)機(jī)在積蓄流動(dòng)性與商業(yè)資源，準(zhǔn)備大展拳腳。

而從本次增發(fā)股份公告的資金使用方向上看出來(lái)，陳國(guó)強(qiáng)有意在Web3.0領(lǐng)域大展拳腳，也是精準(zhǔn)踩中今年香港乃至全球?qū)用苜Y產(chǎn)特別是真實(shí)世界資產(chǎn)代幣化RWA，從監(jiān)管到市場(chǎng)的認(rèn)可度大幅提升的大時(shí)代，老“殼王”叱咤風(fēng)云側(cè)影若現(xiàn)。由德祥地產(chǎn)提供地產(chǎn)資源，瑞凱注入新理念、新方式、新生態(tài)，是一個(gè)值得關(guān)注的組合。

從上市公告上看，此次募集資金將主要用于：（1）推動(dòng)房地產(chǎn)主業(yè)與Web3生態(tài)融合，包括發(fā)展數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)塊鏈技術(shù)能力與房地產(chǎn)資產(chǎn)RWA（Real World Asset）代幣化；（2）進(jìn)行具戰(zhàn)略協(xié)同的收購(gòu)及投資，方向包括AI、數(shù)字化、區(qū)塊鏈及金融科技賦能項(xiàng)目；（3）擴(kuò)展戰(zhàn)略合作與全球布局，覆蓋香港、新加坡、中東、北美及泛亞洲市場(chǎng)。

四、這不是一次普通定增，而是“控股棋局”的開幕式

從公告表面看，這似乎是一筆簡(jiǎn)單的General Mandate定向增發(fā)：瑞凱以0.70港元認(rèn)購(gòu)新股，取得德祥地產(chǎn)擴(kuò)大后10%的股權(quán)，并自愿鎖定一年。然而，當(dāng)對(duì)照陳國(guó)強(qiáng)過(guò)往的資本風(fēng)格與瑞凱此次入局的動(dòng)作節(jié)奏，再結(jié)合公告細(xì)節(jié)，其背后真實(shí)意義遠(yuǎn)比“增發(fā)”二字更深。

事實(shí)上，這更像是一場(chǎng)有明確規(guī)劃的控股路徑的第一步，而非一次融資行為。而這一點(diǎn)，從多處細(xì)節(jié)中已經(jīng)顯露端倪。

首先，以GM快速落地10%股權(quán)，是港股典型的“控股前占位動(dòng)作”。在多數(shù)歷史案例里，真正尋求控股的投資者往往不會(huì)一開始就突破30%的全面收購(gòu)線，而是采取“10%—20%—30%”的三段式路徑：先站位，再進(jìn)入董事會(huì)，隨后通過(guò)增持、資產(chǎn)注入或結(jié)構(gòu)交易進(jìn)一步提升持股比例。瑞凱此次一口氣拿下10%并鎖定一年，正是這種布局的標(biāo)準(zhǔn)開篇?jiǎng)幼鳌?/p>

其次，比定增本身更重要的，是董事會(huì)層面的動(dòng)作。德祥在公告中明確披露，已邀請(qǐng)瑞凱負(fù)責(zé)人劉浩然加入董事會(huì)，這意味著公司治理結(jié)構(gòu)正在被重塑，而不是一次單純的資本補(bǔ)充。對(duì)于一家希望實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的企業(yè)而言，讓投資者進(jìn)入董事會(huì)不只是禮節(jié)，而是把“決策參與權(quán)”正式開放給新股東，這通常只會(huì)發(fā)生在有深度戰(zhàn)略合作意圖、甚至控股預(yù)期的關(guān)系中。

再次，資金用途本身也揭示了大方向。公告所列三項(xiàng)核心用途——房地產(chǎn)與Web3的融合、投資具協(xié)同效應(yīng)的項(xiàng)目、全球資本與戰(zhàn)略合作布局——幾乎完全對(duì)齊了一個(gè)“未來(lái)控股股東”才會(huì)推動(dòng)的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型路徑，而不是一位財(cái)務(wù)投資人的短期回報(bào)邏輯。

更關(guān)鍵的是，主導(dǎo)者的背景——陳國(guó)強(qiáng)的意愿。從陳國(guó)強(qiáng)過(guò)往30年的資本操作史可見，這位港股“殼王”的風(fēng)格從不是“為融資而融資”，而是通過(guò)資本杠桿推動(dòng)公司估值體系重寫，再擇機(jī)退出。他賣TVB、賣殼、做項(xiàng)目、注資產(chǎn)，每次動(dòng)作的核心從來(lái)不是為了短期現(xiàn)金流，而是“為下一步鋪路”。如今他70歲，德祥是他最后的上市平臺(tái)，從邏輯推斷，他更可能是希望找到一個(gè)戰(zhàn)略買家，通過(guò)幾年時(shí)間把德祥的估值體系、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與定位徹底重塑，再完成一次“大型收官式退出”——而不是僅僅停留在一次10%的財(cái)務(wù)投資。

再看瑞凱。瑞凱顯然也不是來(lái)做“10%小股東”的。從其近年來(lái)在港股市場(chǎng)的行動(dòng)、參與各類一級(jí)市場(chǎng)投資、頻繁出席金融與政策論壇可以判斷，其真正缺少的不是投資標(biāo)的，而是一家可塑性強(qiáng)、治理結(jié)構(gòu)干凈且能夠承載跨境科技金融敘事的上市平臺(tái)。而德祥正好具備這一特征。

未來(lái)12–24個(gè)月，是觀察這場(chǎng)控股路徑是否進(jìn)一步展開的關(guān)鍵窗口。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，一旦這類交易進(jìn)入第二階段，我們會(huì)看到：瑞凱增持、資產(chǎn)注入、資本合作深化、治理結(jié)構(gòu)再調(diào)整，乃至突破30%的收購(gòu)觸發(fā)點(diǎn)。而這些可能的發(fā)展，都已經(jīng)在這次看似簡(jiǎn)單的定增里埋下了伏筆。

因此，市場(chǎng)不應(yīng)把這筆交易看成一次融資，而應(yīng)看成一盤“新舊資本交替、平臺(tái)重塑與控股布局”三者疊加的大棋局。

雖然公告只能含蓄表達(dá)，但每一句話都劍指要將德祥地產(chǎn)打造成為香港乃至全球的房地產(chǎn)RWA旗艦以及科技平臺(tái)，考慮到陳國(guó)強(qiáng)在地產(chǎn)領(lǐng)域的深厚資源與瑞凱的資本運(yùn)作實(shí)力，這個(gè)目標(biāo)不無(wú)可能。

德祥地產(chǎn)進(jìn)軍RWA領(lǐng)域，無(wú)論在香港地產(chǎn)業(yè)或者香港Web3.0創(chuàng)新均有標(biāo)志性意義，市場(chǎng)關(guān)注其是否能成為傳統(tǒng)地產(chǎn)上市公司推進(jìn)科技轉(zhuǎn)型、改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓國(guó)際資本的新案例。