圍獵郫都地塊，本土民企力量的覺醒時刻

11月25日，郫都區郫筒街道一宗占地約42畝地塊被金沙鷺島拍下，成交樓面價6000元/㎡，溢價率39.5%。

值得注意的是，除競得該宗土地的金沙鷺島外，這宗土地共計吸引了8家房企報名參拍，有7家都為四川本土民企。

這并非孤例——10月底，一宗位于川師板塊的6畝地塊，吸引了5家房企報名，全是本土民企參拍，最終被仁和春天拿下；更早之前，西二環紅牌樓的地塊，被本土民企澳南以溢價率19.3%拿下……

一個難以回避的現實，過去四年，市場環境的變化，讓民營房企進入殘酷的出清階段。但今年以來土拍市場多次出現的民企身影，清晰地傳遞出一個信號：本土民企，正在重回市場“牌桌”。

那么，它們現在的生存狀態如何？

第一類：深耕“新六區”，跑通“快進快出”

今年5月，同樣在郫都區，一宗地塊吸引10家民企報名，以溢價59.34%的結果，才最終被金沙鷺島公司拿下，刷新了聯投在區域內以33%溢價拿地的紀錄；當天，一宗新都區地塊歷經20余輪舉牌，才由金沙鷺島關聯公司嘉禾興競得。

拿下新都地塊后，嘉禾興地產相關人士微信朋友圈發文稱：“就兩家人（公司），居然搞了24下，面粉多了一個億……回看自己都覺得恐怖！”

這句“恐怖”背后，也是這家本土民企的擴張節奏：自2023年拿下溫江永寧地塊起，短短兩年多，嘉禾興已完成在成都所有“新六區”（即，原二圈層）區域的落子布局。僅2025年，它與金沙鷺島兩家公司便合計斬獲8宗土地，成為近年來四川本土民企中拿地最為積極的力量之一。

規模擴張之外，更值得關注的是其清晰的操盤路徑。這些項目普遍采用“新六區+剛改產品+高贈送+控總價”的模式，在市場中快速形成差異化路徑。僅從成果顯現來看，據克而瑞四川統計，今年1-10月，嘉禾興以46.38億元的成交金額躋身成都房企第15位，算是跑通了這樣模式。

圖源：克而瑞四川（2025年1-10月成都市商品房房企流量榜）

“這一路徑的優勢是成本低、投入少，特別適合想要‘快進快出’的企業。”有業內人士提到，如果運營得當，還能掙到錢。于是，近兩年不少企業均開始探索“新六區”的開發。但據嘉禾興透露，雖然擴張快速，企業卻已經進入“完全虧損狀態”。這也留下了新的問題：新周期下，高周轉模式是否仍對房地產行業適用？

第二類：擅拿主城小地塊，“熟地”成安全墊

10月底，拿下6畝小地塊的仁和春天，實現了在東中環的布局。主城、小地塊，成為了許多本土企業布局的關鍵。

今年4月，澳南推出了在槐樹店板塊17畝的小項目，澳南·錦江序，項目快速出清。嘗到了市場紅利的澳南又快速在西二環的紅牌樓板塊拿下了約17.9畝地塊，成交樓面價19200元/㎡。

僅在今年，多宗突破區域價格土地都是被本土民企拿下：鴻山在年初拿下中壩一宗9.8畝的小地塊，成交樓面價20900元/㎡，創下青羊區的地價紀錄；3月，華添拿下騾馬寺一宗約12.7畝地塊，再度刷新青羊區地價……今年入市的萬景·公園道1號、中昕·昕悅府等項目都是占地不超過20畝的小項目，也都是品牌此前以高價拿下的土地。

拿主城小地塊，占用的資金量小，不會影響企業正常經營，并且主城項目的現金流回收更快，因此，這類項目被視作是投資的“安全墊”。但小地塊也限制了產品發揮，后期物業也是巨大考驗。隨著這些問題的暴露，似乎小地塊的銷售也并不如想象中順利。

以鴻山為例，其在主城區先后落地了鴻山·翡翠府、鴻山·翡翠里、鴻山·翡翠青邸，分別位于錦江區和金牛區、青羊區，占地10畝左右，定位普通改善，以及區域成熟度極高是這些項目的共性。但據成都房小團公開的銷售數據顯示，在8月取證至今，項目已售房源24套。有消息稱，項目預售均價4萬元/㎡，但實際售價僅為2.7萬元/㎡。

鴻山·翡翠青邸項目中庭實拍圖

隨著產品價格拉升、市場競爭加劇，如何在小地塊上做出更高的品質呈現，成了擺在面前的問題。

第三類：以“非標”拼產品力，搶占高端話語權

在成都民營企業中，還有兩個不可忽視的名字：萬華和蔚藍卡地亞。

在克而瑞四川10月的銷售榜單中。二者分別以21.28億元和15.21億元的成交金額位列榜一榜二，麓湖生態城和蔚藍卡地亞花園城已經成為了成都高端市場上的重要名字。

圖源：克而瑞四川

本土民營企業正在搶占高端市場的話語權——仁和春天打造的仁和春天·29號院、潤達豐濱江打造的麗世縵華和交子縵華，也在近兩年成都千萬級市場上極具聲量。

今年，高端市場的本土化格局愈發明顯：

11月初，位于駙馬板塊的新綠色·J57半島正式入市，加入了千萬級產品的行列；錦安置地集團在麓湖板塊打造的麓湖·金麟樾也已經亮相，將打造千萬級的四代宅產品；在年底，邦泰也將推出位于339電視塔對面的邦泰·藏錦，同樣是一個千萬級的項目……在成都的高總價項目中，本土民企的分量越來越重。同時，由于企業規模不大，它們在產品的設計上，更多是以“非標”定制，而不是系統化復制，這也給市場帶來正面影響。

新綠色·J57半島實拍圖

市場觀察：

迭代重生，行業走向成熟的必經之路

過去幾年，整個行業都在追問同一個問題：什么樣的企業能穿越周期？

現實，比答案來得更直接。

全國層面，根據中指研究院統計，截至2025年10月，銷售額TOP100企業中，民企數量由2021年的68家下降至43家。

聚焦成都，數據對比同樣鮮明——今年1-10月，銷售業績前20名中，民企只占據3席。而對比2022年，前20強中有一半都為民企。

雖然過去那種“規模至上”的草莽邏輯，正在成為歷史，但當潮水退去，更讓市場清醒地意識到，今天的房地產行業，正經歷一場轉向質量生存的深刻轉型。陣痛難免，但這也是走向成熟的必經之路。

因為民企的穩定，關乎行業的穩定；只有行業底盤穩固，購房者才敢用真金白銀投票，真正“下場”買房。

令人欣慰的是，市場也有一些“微光”。從過去幾年始終活躍在場的企業身上，我們能看到某種共通的基因——對政策與市場的敏銳嗅覺、在不確定性中提前布局的決斷力，以及將戰略貫徹到底的堅定執行力。

市場更期待那些正走向臺前的民企能夠“以史為鑒”，企業的未來，從來不能依靠運氣。它屬于那些看得遠、謀得深、做得實的企業——靠的是遠見定方向，靠的是靠“健康的價值觀”活下去，更要靠韌性走得更遠。

我們始終相信，沒有永遠的寒冬，只有迭代的重生。行業在重塑，本土民營企業也正在經歷摸索、崛起、洗牌、以及走向強大。

正如那句樸素的四川老話所言：“沒有背時的行業，只有背時的企業?！?/p>

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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