馬云的預言要成真？如果不出意外的話，2026年房價要迎來三大轉變

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51

早在2018年，馬云便提出“八年后中國最便宜的將是房子”的大膽預測。

彼時國內房地產市場正處于高速擴張階段，這一被外界視為“房價將如蔥價般低廉”的言論，并未引起廣泛認同。

然而隨著2026年“十五五”規劃正式開啟，整個樓市正經歷一場深層次的結構性變革，站在由舊模式向新格局過渡的關鍵轉折點上，或將迎來三大根本性轉變。

這三大趨勢究竟指向何方？當年那句看似夸張的預言，在當下是否具備實現的可能性？

“溫差”越來越大

近年來房地產市場的顯著特征是區域間的“冷熱不均”日益加劇，優質地段的房產持續升溫，而邊緣區域則陷入有價無市的困境。

預計到2026年，這種兩極分化將進一步加深。由于就業機會、教育資源高度集中于大城市，人口自然向核心城市聚集，住房需求也隨之傾斜。

以2025年的市場表現為例，深圳依托合成生物、6G通信等新興產業集群，全年吸引近20萬名青年人才落戶。

這些新市民對居住有著剛性與改善雙重需求，推動了購房熱度上升。數據顯示，前10個月深圳一二手住宅成交量同比提升12%，市中心商業板塊房價普遍突破10萬元/平方米大關。

即便價格高昂，看房人群依舊絡繹不絕。某大型售樓處統計顯示，單日到訪量穩定維持在五位數以上，這正是第一大趨勢的真實寫照——資源決定價值。

北京雖出現少量常住人口外遷現象，但憑借量子信息、氫能技術等前沿科技產業支撐，仍成功引進超過8萬名高技能高收入人才。

金融街和西城區作為學區資源與高端服務業交匯的核心地帶，房屋成交套數較2024年同期增長23%，均價穩居每平方米12萬元以上，東直門部分高端項目甚至沖破16萬元門檻。

反觀多數三四線城市，因缺乏可持續發展的支柱產業，年輕人為尋求發展紛紛流向一二線城市，本地樓市逐漸失去活力。

2025年全國三四線城市整體成交量同比下降7%，盡管開發商推出“買房送車位”“零首付分期免息”等促銷手段，市場反應依然冷淡。

例如內蒙古鄂爾多斯，早年因煤炭經濟繁榮大量興建住宅，如今人口凈流出嚴重，單價不足千元的房源屢見不鮮，真正體現了“人走樓空、房如白菜”的現實。

這種差距不僅存在于城市之間，同一城市內部也呈現出巨大鴻溝。

在北京，西城、海淀憑借頂尖教育資源和密集寫字樓群，成為家長爭相購置“學區房”的首選地，哪怕老舊小戶型也備受追捧，2025年平均售價輕松跨越12萬元/平米。

而昌平回龍觀地區的剛需樓盤，單價僅為3.6萬元/平米，但由于遠離市中心，教育、醫療配套匱乏，交通通勤壓力大，僅能滿足初入職場者的短期居住需要，一旦經濟條件改善便會迅速置換搬離。

供給越來越好

隨著市場環境變化，房企的盈利邏輯也在發生根本性轉變。過去依靠拿地擴張、快速復制的粗放式開發模式已難以為繼。

“十五五”規劃明確提出“高質量發展”主基調，確立“保障房滿足基本需求，商品房比拼產品品質”的發展方向，宣告“數量優先”時代的終結。

為順應政策導向，眾多開發商開始轉型升級。廣州市宣布自2026年起，所有新建商品住宅項目全面推行“裝配式建筑”建造方式。

即在工廠預制樓板、墻體構件，運輸至現場進行模塊化組裝，施工效率更高，結構更穩固，同時大幅降低揚塵與噪音污染，實現綠色建造。

中海地產在石景山打造的新一代住宅項目，主打低密度社區設計與一線品牌精裝修交付。

推出面積段為113至166平方米的全明格局改善型戶型，空間布局合理，功能分區清晰，減少無效死角，致力于提升長期居住舒適度。

與此同時，保障性住房體系也在不斷優化升級，不再局限于偏遠地帶的小戶型安置房。

銀川市通過發行地方政府專項債券，收購市場上滯銷的商品房轉作保障房使用，既緩解了庫存壓力，又讓中低收入家庭得以入住配套設施完善的成熟社區。

四川巴中市則將快遞員、外賣騎手等靈活就業群體納入公共租賃住房保障范圍。過去他們只能租住在環境較差的城中村隔斷間，如今每月支付幾百元即可入住帶電梯、有物業的正規小區，生活穩定性顯著增強。

還有政策托底

對于普通購房者而言，更為安心的變化來自調控機制的智能化演進。

以往政府干預樓市常采用“一刀切”手段，導致市場波動劇烈，真實需求者難以獲得支持，投機行為卻有機可乘。

進入2026年，“十五五”框架下的調控思路轉向“精準施策”，聚焦于降低剛需群體的置業門檻，同時嚴控系統性金融風險，一線城市的政策調整最為典型。

北京市已放開五環以外區域的購房套數限制，上海市亦取消外環線以外住房購買的數量管控。

單身購房者享受與家庭同等的貸款與資格待遇，許多長期奮斗在一線城市的年輕人終于擺脫“限購困局”，迎來安家機會。

更具實質意義的是，北上廣深四大一線城市均已廢除“普通住宅”與“非普通住宅”的分類標準。

此前購買140平方米以上的大戶型需繳納更高契稅，如今無論首套或二套，相關稅費均有明顯下調。

一位上海購房者購置150平方米住宅，僅契稅一項便節省約15萬元，切實減輕了購房負擔。

此外，“十五五”規劃首次將房地產風險防控納入國家安全能力體系建設范疇，預示著行業整合進程將在2026年進一步提速。

中糧、華潤等財務狀況穩健的國有及央企背景房企，正通過并購重組擴大市場份額，而負債率過高、運營能力弱的小型開發商或將逐步退出市場，提升整體行業安全性。

部分城市已提前布局風險防范措施。銀川針對去化困難區域主動暫停土地供應，防止新房庫存持續累積。

湖北荊門積極推進現房銷售試點制度，改變以往“期房預售+爛尾跑路”的隱患模式，購房者可在實地驗房后再行付款，資金安全更有保障。

北京與上海還在探索實施“房屋養老金”試點機制，相當于為住宅配備了一項“長期維護保險”。

該專項資金專門用于小區公共區域及設施設備的維修更新，如老舊電梯更換、屋頂防水處理、地下管網改造等。

未來業主無需再因大修費用分攤問題產生糾紛，房屋的居住品質與資產保值能力都將得到有力支撐。

這種“一城一策”“分類管理”的靈活調控策略，既能避免誤傷真實居住需求，又能牢牢守住不發生系統性危機的底線。

并通過“房屋養老金”“國企主導整合”等多項制度創新，構建起更加穩固的長效機制，充分體現了“十五五”時期“穩預期、穩市場、穩民生”的樓市治理理念。

歸根結底，今天的房地產市場早已告別“閉眼買入即賺”的野蠻生長時代，正在回歸“住有所居、住有宜居”的本質屬性。

對消費者來說，不必再過度糾結“房價是否會暴漲”，而應更多思考“這套房子是否契合自身生活規劃”。

若志在拼搏，應關注核心城市的產業發展方向；若追求安穩，宜選擇基礎設施完善、配套齊全的成熟片區；若計劃改善，務必鎖定品質過硬、服務到位的優質樓盤。

馬云所說的“房價如蔥”不會在全國范圍內普遍兌現，但“優質房產升值、劣質房產貶值”的分化格局將成為長期常態。

緊跟人口流動趨勢、產業升級節奏以及政策引導方向，每一個普通人皆能在復雜多變的樓市格局中，尋得一套真正屬于自己的安心之所。