青島二代大高層，還有未來嗎？

在青島，按建筑高度，住宅大約分為三類：多層、小高和高層。

多層是七層以下的；小高是十幾層左右的；高層多是20—33層的。

今天咱聊的大高層，就是30層左右的。個(gè)別情況就不提了，比如維灣的50層+，實(shí)在太特殊。

1、

十幾年前，青島多個(gè)板塊，陸續(xù)出現(xiàn)了不少高層項(xiàng)目。這些樓盤，大多容積率在3.0左右，每個(gè)樓多是30層左右。

一棟樓多是兩梯四戶，甚至有5戶的。一棟樓基本都是100戶+。

還有一些樓盤，容積率稍低一些，也會(huì)配一部分高層，再加一些洋房或者疊拼，就是當(dāng)時(shí)流行的高低配！

總之，那個(gè)階段，高層建筑分布在很多區(qū)域。

比如，2010年前后的東李板塊，高層+多層，都有布局。

同一個(gè)樓盤，高層便宜一些，戶型小，套二房源占比還不少，劍指剛需客群；多層洋房，戶型稍大，設(shè)計(jì)更為合理，尤其是電梯洋房，一梯兩戶，價(jià)格高一些。

卓越皇后道、新城香溢紫郡……都是類似的情況。

市北CBD，高層小區(qū)不少。華新園打造的系列，基本都是高層，花好月圓、良辰美景；華仁歐典商苑、萬達(dá)39克拉等等。

同一時(shí)期，新都心板塊也是高層為主。萬科城、世紀(jì)公館、觀邸，后來的天匯、天郡都是如此。

那時(shí)候的西海岸薛家島板塊，情況類似。中冶愛彼岸是純高層，30層左右；山海灣是高、中、低多種產(chǎn)品混合，濱海大道旁的幾棟高層，位置最差、價(jià)格最低。

六年前，禹洲和弘陽聯(lián)合打造的四棟超高層，沿著濱海大道并排著，“遮天蔽日”的感覺，把路對(duì)面的綠地某小區(qū)擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

這些大高層的扎堆出現(xiàn)，和先天規(guī)劃指標(biāo)有關(guān)系，跟房企自身打造產(chǎn)品的水平也有關(guān)系。

新房剛交付時(shí)候，可能看不出太多BUG。但是，十年后，回頭再看，高層住宅的缺點(diǎn)開始顯現(xiàn)了。

而且，這個(gè)趨勢(shì)下去，大高層的缺點(diǎn)可能會(huì)被無限放大。

2、

去年夏天，高新區(qū)世茂璀璨，高層住宅，外墻墻皮突然脫落，紛紛掉在了小區(qū)地面上，幸虧沒砸到人。

今年前不久，膠南黑卓碧桂園某高層小區(qū)，也是墻皮脫落，往下掉。

這倆小區(qū)，可不是老破小……

有點(diǎn)“年紀(jì)”的高層，問題更多。前些日子，朋友告訴房師傅，他家住老四方某小區(qū)，十幾年的房齡，電梯壞了，修不好，物業(yè)說得換，花費(fèi)不低，結(jié)果有鄰居不出錢，電梯沒法換，一直壞著。

直接結(jié)果就是，高樓層的業(yè)主，得爬樓上下，非常崩潰。一棟樓戶數(shù)太多，有租出去的，有平時(shí)不住這里的，意見很難統(tǒng)一。

如今，好多購房者“清醒”了很多，也被市場(chǎng)寵壞了。因?yàn)檫@兩年，好多新盤，容積率降下來了，小高層為主，十幾層的多。

這時(shí)候，二手大高層備受打壓，價(jià)格有點(diǎn)夸張了。

新城香溢紫郡一期，2017年前后交付的。最近成交的一些房源情況如下：

高層套二單價(jià)1.2萬左右，套三1.3萬；多層洋房兩萬左右。

兩者差距是不是很大？

市北花好月圓大高層，套一一萬出頭，套二一萬一，套三一萬二。

薛家島的二手高層，簡直慘不忍睹。

以中冶愛彼岸為例，不到6000一平的房源都出現(xiàn)了。

當(dāng)然，好一點(diǎn)的，也有8000元左右成交的。

十幾年前，“7090”政策還在，好多高層住宅都配了套一、套二戶型，如今被拍在沙灘上了。

3、

其實(shí)，很多二手小區(qū)的通病，就是交付久了，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量陸續(xù)開始下降。

但是，物業(yè)服務(wù)對(duì)高層小區(qū)的重要性，更甚。如果攤上垃圾物業(yè)，高層住宅會(huì)很慘、很慘。

因?yàn)楦邔幼≌霈F(xiàn)問題，多數(shù)很棘手。就拿安全隱患來說。火災(zāi)隱患，高層樓道里亂堆亂放，消防通道被堵，一旦著火，后果更嚴(yán)重，簡直不可想象。

剛才提到的電梯問題，外立面墻皮脫落等，會(huì)涉及用錢的問題，沒有房屋基金，就需要業(yè)主共同承擔(dān)。

高層住宅，隨著時(shí)間推移，維修成本更高。

認(rèn)真負(fù)責(zé)的物業(yè)，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，并積極處理，盡職盡責(zé)。就怕半躺平物業(yè)，混日子。

從大的背景來說，青島每年老舊小區(qū)整治，房齡一般都是20年以上的。

本文聊的高層住宅，多數(shù)十幾年左右，有些甚至不到十年的房齡，無法享受老舊小區(qū)免費(fèi)改造，處于“尷尬期”。

另外，高層住宅的一些共性，很多人都知道：容積率高，景觀綠化少，樓間距小，擋光問題。

還有，公攤太大，當(dāng)年有的甚至到了30%。被零公攤渲染的群體，00后小白，聽了會(huì)不會(huì)覺得不可思議？

最后，和大家澄清一下，并非所有高層都經(jīng)不住考驗(yàn)。

相反，市南嶗山也有很多不錯(cuò)的高層住宅，依然很搶手。比如，山東路華潤悅府；嶗山麥島海信天璽、君瀾等等。

這些高層住宅，成功之處就是：建筑質(zhì)量過關(guān)；物業(yè)服務(wù)到位、精準(zhǔn)、靠譜……

當(dāng)然，圈層純粹，業(yè)主素質(zhì)高，凝聚力強(qiáng)。

兩種不同的結(jié)局。

人生，大概也是如此。