樓市啥時候好起來

萬科一筆20億元債券尋求展期的消息，震撼了整個金融圈，也讓地產人再次揪心起來。

瑞銀在報告中指出，若萬科公募債券重組，可能引發金融機構及購房人士對開發商資產負債表的擔憂，或加速樓價下行。

這對本已脆弱的房地產市場預期無疑是沉重一擊。

前不久，國家統計局發布的數據顯示，一二三線城市仍未顯示止跌的跡象。

統計局是抽樣數據，與個體感受有所不同。關心房價的普通人，感覺下跌的烈度要大得多。“金九銀十”已經不存在。尤其是普遍認為抗跌的一線城市，最近兩個月甚至還出現跌幅加速的若干特征。

瑞銀中國房地產研究主管林鎮鴻收回了此前對中國樓市的樂觀預測，轉而加入看空陣營，預計中國內地低迷的住宅市場價格至少還要再下跌兩年。

林鎮鴻曾因準確預測恒大違約而聲名大噪。他預計，中國一線城市的二手房價格將在2026年繼續下跌10%，2027年再下跌5%。

這一判斷與去年底許多專家預測的“最早2025年底結束調整”相去甚遠。今年下半年以來，周圍有很多人問攸克君：這輪調整到底何時才是盡頭？或者是問：房地產這輪調整為何如此漫長？

我個人的看法是：

第一，宏觀經濟處于轉換期，轉向高質量增長，它要求所有行業都必須適應新的增長模式。而房地產是舊模式的典型代表，集中了轉型期所有的痛苦與煎熬。它的痛苦指數是最高的。

房地產不是主動轉型，而是被動轉型，是在高速增長過程中的急剎車。我們知道，當某個行業、某種事物，從快速增長轉到低速增長，甚至是負增長，它原來掩蓋的所有問題都會暴露出來，風險也成幾何級數放大。

第二，房地產自從市場化以來，從未有過像樣的調整。任何一個行業，20年的高歌猛進，稍有市場經濟常識的人，都明白這是不可持續的。調整必將到來，剩下的只是何時到來，以何種方式調整的問題。

房地產是經濟體量最大的行業，不是之一。人們常說，上升時有多風光，下行時就有多慘烈。想象一下，一輛載重量18萬噸的超級貨車，向下俯沖的慣性有多大。哪怕你采取了各種補救措施，最多也只是起到一點點減緩作用。

第三，房地產市場供求呈現結構性過剩。你先別罵，不是還有很多人沒房住么，怎么能說過剩？請注意，我說的是結構性過剩。總體當然是還有大量需求沒有滿足，但也有大量房子建了，但沒人買，賣了，但沒人住。尤其是在城市的新城、新區，有多少房子空置！

第四，人口因素，包括新出生人口下降、結婚對數下降。過去五年來，這種下降趨勢，是在加速的。這帶來的是住房剛性需求（影響首次購房需求和改善性需求）的下滑。

第五，消費低迷。2016年以來的強力調控，徹底扭轉了買房既是投資也是消費的現象。買房，不再是投資，而是消費。

人們看到的事實是，這幾年，雖然國家出臺了一個又一個鼓勵和提振消費的政策，但消費并沒有實現預期的復蘇。住房作為最大額的消費品，在經濟轉換期，就業和收入缺乏樂觀預期的背景下，人們對這種大額消費必然是慎之又慎。

以上因素決定了，房地產市場的調整，不可能是短期的、淺淺的，而是長時間、高烈度的。而多久才叫“長時間”，跌幅多少才叫“高烈度”，其實并沒有標準答案。

有沒有可資參考的地區呢？我國香港樓市，從1997年調整到2003年，跌去了百分之六七十；日本90年代初的泡沫是房地產引爆的，人們常用“失去的二十年”形容日本經濟，那它的房地產調整也是相伴隨的。

就如同經濟發展模式，全球任何兩個經濟體都不可能完全相同，房地產模式也不會雷同。所以只能說“參考”。

看過一些專家的研究報告，主流觀點認為，大型經濟體，一個完整的房地產市場調整周期，大約是6-8年，取中間值，是7年。我國房地產市場這一輪調整，從2021年開始，到現在有5年，如果7年是平均值，那就要調整到2027年。但現實情況是，我國的經濟，又不會放任任何一個主要行業自由發展，而一定會干預（調控）。有形之手，會影響市場自發調整的時長和烈度。

有專家用房價收入比和租金收益率來衡量房價合理程度，并作為房價是否調整到位的重要指標。比如，林鎮鴻就認為，在房價持續下跌之際，潛在買家正越來越多地選擇租房而非購房，這從根本上改變了人們對房價的預期。

租金收益率遠低于按揭貸款利率的狀況，進一步削弱了購房意愿。數據顯示，10月份中國一線城市的平均租金收益率為1.81%，而全國平均按揭貸款利率為3.07%。

這種巨大的差距使得租房比買房更具經濟合理性。

但我有一個疑問：在房地產高漲時期，大家對所謂的房價收入比和租金收益率嗤之以鼻，是不是說，這個理論只適合房地產下行期？但國際上很多經濟體又沿用它來探討房地產市場正常發展時期的健康程度。那只能再次說明，理論是灰色的、多變的。

讓我們回到現實。

2021年以來，中央政府部門和各地方政府，已經采取了很多房地產救市政策，但樓市還是一個勁地往下出溜，部分地區的房價跌到了2016年水平，個別區域甚至腰斬。

我們還有沒有其他救市措施呢？

彭博社前不久發了篇小作文，稱有關部門正在醞釀新的政策。包含首次在全國范圍內對新增個人住房貸款提供貼息、提高房貸借款人的個人所得稅專項扣除，以及進一步減低住房交易契稅等。

房貸抵扣個人所得稅，已經實行好幾年了。目前是每人稅前抵扣1000元，如果提高額度，增加多少合適？如果小幅增加，恐怕效果有限。個人覺得，抵扣額至少要增加到3000元以上才有明顯效果。當然可以一定的限制條件。

此外，廈門大學危素玉和洪雅莎今年在《上海房地》雜志發表的研究指出，該政策實施以來減稅效應明顯，但收入再分配效應較弱，制度設計上存在首套住房貸款的認定標準不統一、定額扣除忽視地區差異、扣除標準缺乏動態調整等問題。

住房貸款貼息，有的地方已經實行了。比如武漢，對在特定區域購買首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發放貸款利息補貼，最高不超過2萬元，分2年等額發放。這種補貼額度，對于動輒百萬元的購房款來說，只能說是聊勝于元，很難起到實質的撬動作用。

但如果更大力度補貼，財政又吃不消。相信你也聽說了，很多城市的財政是相當緊張的。補貼的錢如果都讓中央財政掏，全國幾千億，也是很大的開支。

氣氛烘托到這里了，需要再添把火。我大膽預測一句，如果彭博小作文成真，樓市將提前結束調整，實現企穩回升。在市場的“最后一跌”之后，一二線城市房價有可能早則明年底、晚則2027年初完成筑底。

于最悲觀處尋光芒。希望還是要有的，希望就在不遠處。

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