樓市啥時(shí)候好起來

萬科一筆20億元債券尋求展期的消息，震撼了整個(gè)金融圈，也讓地產(chǎn)人再次揪心起來。

瑞銀在報(bào)告中指出，若萬科公募債券重組，可能引發(fā)金融機(jī)構(gòu)及購(gòu)房人士對(duì)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的擔(dān)憂，或加速樓價(jià)下行。

這對(duì)本已脆弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期無疑是沉重一擊。

前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市仍未顯示止跌的跡象。

統(tǒng)計(jì)局是抽樣數(shù)據(jù)，與個(gè)體感受有所不同。關(guān)心房?jī)r(jià)的普通人，感覺下跌的烈度要大得多?！敖鹁陪y十”已經(jīng)不存在。尤其是普遍認(rèn)為抗跌的一線城市，最近兩個(gè)月甚至還出現(xiàn)跌幅加速的若干特征。

瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻收回了此前對(duì)中國(guó)樓市的樂觀預(yù)測(cè)，轉(zhuǎn)而加入看空陣營(yíng)，預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地低迷的住宅市場(chǎng)價(jià)格至少還要再下跌兩年。

林鎮(zhèn)鴻曾因準(zhǔn)確預(yù)測(cè)恒大違約而聲名大噪。他預(yù)計(jì)，中國(guó)一線城市的二手房?jī)r(jià)格將在2026年繼續(xù)下跌10%，2027年再下跌5%。

這一判斷與去年底許多專家預(yù)測(cè)的“最早2025年底結(jié)束調(diào)整”相去甚遠(yuǎn)。今年下半年以來，周圍有很多人問攸克君：這輪調(diào)整到底何時(shí)才是盡頭？或者是問：房地產(chǎn)這輪調(diào)整為何如此漫長(zhǎng)？

我個(gè)人的看法是：

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，它要求所有行業(yè)都必須適應(yīng)新的增長(zhǎng)模式。而房地產(chǎn)是舊模式的典型代表，集中了轉(zhuǎn)型期所有的痛苦與煎熬。它的痛苦指數(shù)是最高的。

房地產(chǎn)不是主動(dòng)轉(zhuǎn)型，而是被動(dòng)轉(zhuǎn)型，是在高速增長(zhǎng)過程中的急剎車。我們知道，當(dāng)某個(gè)行業(yè)、某種事物，從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)到低速增長(zhǎng)，甚至是負(fù)增長(zhǎng)，它原來掩蓋的所有問題都會(huì)暴露出來，風(fēng)險(xiǎn)也成幾何級(jí)數(shù)放大。

第二，房地產(chǎn)自從市場(chǎng)化以來，從未有過像樣的調(diào)整。任何一個(gè)行業(yè)，20年的高歌猛進(jìn)，稍有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人，都明白這是不可持續(xù)的。調(diào)整必將到來，剩下的只是何時(shí)到來，以何種方式調(diào)整的問題。

房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)體量最大的行業(yè)，不是之一。人們常說，上升時(shí)有多風(fēng)光，下行時(shí)就有多慘烈。想象一下，一輛載重量18萬噸的超級(jí)貨車，向下俯沖的慣性有多大。哪怕你采取了各種補(bǔ)救措施，最多也只是起到一點(diǎn)點(diǎn)減緩作用。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。你先別罵，不是還有很多人沒房住么，怎么能說過剩？請(qǐng)注意，我說的是結(jié)構(gòu)性過剩?？傮w當(dāng)然是還有大量需求沒有滿足，但也有大量房子建了，但沒人買，賣了，但沒人住。尤其是在城市的新城、新區(qū)，有多少房子空置！

第四，人口因素，包括新出生人口下降、結(jié)婚對(duì)數(shù)下降。過去五年來，這種下降趨勢(shì)，是在加速的。這帶來的是住房剛性需求（影響首次購(gòu)房需求和改善性需求）的下滑。

第五，消費(fèi)低迷。2016年以來的強(qiáng)力調(diào)控，徹底扭轉(zhuǎn)了買房既是投資也是消費(fèi)的現(xiàn)象。買房，不再是投資，而是消費(fèi)。

人們看到的事實(shí)是，這幾年，雖然國(guó)家出臺(tái)了一個(gè)又一個(gè)鼓勵(lì)和提振消費(fèi)的政策，但消費(fèi)并沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的復(fù)蘇。住房作為最大額的消費(fèi)品，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換期，就業(yè)和收入缺乏樂觀預(yù)期的背景下，人們對(duì)這種大額消費(fèi)必然是慎之又慎。

以上因素決定了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，不可能是短期的、淺淺的，而是長(zhǎng)時(shí)間、高烈度的。而多久才叫“長(zhǎng)時(shí)間”，跌幅多少才叫“高烈度”，其實(shí)并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

有沒有可資參考的地區(qū)呢？我國(guó)香港樓市，從1997年調(diào)整到2003年，跌去了百分之六七十；日本90年代初的泡沫是房地產(chǎn)引爆的，人們常用“失去的二十年”形容日本經(jīng)濟(jì)，那它的房地產(chǎn)調(diào)整也是相伴隨的。

就如同經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，全球任何兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體都不可能完全相同，房地產(chǎn)模式也不會(huì)雷同。所以只能說“參考”。

看過一些專家的研究報(bào)告，主流觀點(diǎn)認(rèn)為，大型經(jīng)濟(jì)體，一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期，大約是6-8年，取中間值，是7年。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這一輪調(diào)整，從2021年開始，到現(xiàn)在有5年，如果7年是平均值，那就要調(diào)整到2027年。但現(xiàn)實(shí)情況是，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)，又不會(huì)放任任何一個(gè)主要行業(yè)自由發(fā)展，而一定會(huì)干預(yù)（調(diào)控）。有形之手，會(huì)影響市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)和烈度。

有專家用房?jī)r(jià)收入比和租金收益率來衡量房?jī)r(jià)合理程度，并作為房?jī)r(jià)是否調(diào)整到位的重要指標(biāo)。比如，林鎮(zhèn)鴻就認(rèn)為，在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌之際，潛在買家正越來越多地選擇租房而非購(gòu)房，這從根本上改變了人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

租金收益率遠(yuǎn)低于按揭貸款利率的狀況，進(jìn)一步削弱了購(gòu)房意愿。數(shù)據(jù)顯示，10月份中國(guó)一線城市的平均租金收益率為1.81%，而全國(guó)平均按揭貸款利率為3.07%。

這種巨大的差距使得租房比買房更具經(jīng)濟(jì)合理性。

但我有一個(gè)疑問：在房地產(chǎn)高漲時(shí)期，大家對(duì)所謂的房?jī)r(jià)收入比和租金收益率嗤之以鼻，是不是說，這個(gè)理論只適合房地產(chǎn)下行期？但國(guó)際上很多經(jīng)濟(jì)體又沿用它來探討房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展時(shí)期的健康程度。那只能再次說明，理論是灰色的、多變的。

讓我們回到現(xiàn)實(shí)。

2021年以來，中央政府部門和各地方政府，已經(jīng)采取了很多房地產(chǎn)救市政策，但樓市還是一個(gè)勁地往下出溜，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)跌到了2016年水平，個(gè)別區(qū)域甚至腰斬。

我們還有沒有其他救市措施呢？

彭博社前不久發(fā)了篇小作文，稱有關(guān)部門正在醞釀新的政策。包含首次在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)新增個(gè)人住房貸款提供貼息、提高房貸借款人的個(gè)人所得稅專項(xiàng)扣除，以及進(jìn)一步減低住房交易契稅等。

房貸抵扣個(gè)人所得稅，已經(jīng)實(shí)行好幾年了。目前是每人稅前抵扣1000元，如果提高額度，增加多少合適？如果小幅增加，恐怕效果有限。個(gè)人覺得，抵扣額至少要增加到3000元以上才有明顯效果。當(dāng)然可以一定的限制條件。

此外，廈門大學(xué)危素玉和洪雅莎今年在《上海房地》雜志發(fā)表的研究指出，該政策實(shí)施以來減稅效應(yīng)明顯，但收入再分配效應(yīng)較弱，制度設(shè)計(jì)上存在首套住房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、定額扣除忽視地區(qū)差異、扣除標(biāo)準(zhǔn)缺乏動(dòng)態(tài)調(diào)整等問題。

住房貸款貼息，有的地方已經(jīng)實(shí)行了。比如武漢，對(duì)在特定區(qū)域購(gòu)買首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補(bǔ)貼，最高不超過2萬元，分2年等額發(fā)放。這種補(bǔ)貼額度，對(duì)于動(dòng)輒百萬元的購(gòu)房款來說，只能說是聊勝于元，很難起到實(shí)質(zhì)的撬動(dòng)作用。

但如果更大力度補(bǔ)貼，財(cái)政又吃不消。相信你也聽說了，很多城市的財(cái)政是相當(dāng)緊張的。補(bǔ)貼的錢如果都讓中央財(cái)政掏，全國(guó)幾千億，也是很大的開支。

氣氛烘托到這里了，需要再添把火。我大膽預(yù)測(cè)一句，如果彭博小作文成真，樓市將提前結(jié)束調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。在市場(chǎng)的“最后一跌”之后，一二線城市房?jī)r(jià)有可能早則明年底、晚則2027年初完成筑底。

于最悲觀處尋光芒。希望還是要有的，希望就在不遠(yuǎn)處。

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