88元保證金觸發(fā)9萬元索賠！法院：違約者酌情賠償

房主在房屋買賣合同簽訂時當(dāng)場毀約。僅憑88元限時銷售保證金，獨家代理的中介公司能否成功索賠9萬元違約金？欽州市欽北區(qū)人民法院最近審結(jié)了這起房產(chǎn)中介合同糾紛案。

圖片由AI生成。

01基本案情

2024年9月9日，阿玉（化名）委托中介公司獨家代理銷售其位于欽州市某路段的自建房，約定交易凈價為225萬元。合同約定，中介公司支付88元限時銷售保證金，即獲得該房產(chǎn)獨家限售期一年的銷售代理權(quán)。若中介公司在限售期內(nèi)找到合適買家，而阿玉拒絕簽訂房屋買賣合同，則需返還保證金，并按委托交易價的4%支付違約金。

合同簽訂后，中介公司積極履約，通過視頻號推廣、線下帶看等方式尋找買家。歷經(jīng)數(shù)月努力，2025年1月，阿達（化名）向中介公司表達了購買意向。

1月14日，賣方阿玉、買方阿達與中介公司三方一起到中介公司的辦公地點，準(zhǔn)備簽訂房屋買賣合同。房屋買賣合同約定房屋成交價為239萬元，買方當(dāng)日支付定金15萬元，尾款于過戶當(dāng)日結(jié)清，并明確2025年3月10日前完成過戶。

然而，就在三方簽訂合同后，意外發(fā)生——阿玉情緒激動，當(dāng)場撕毀己方及買方持有的合同文本。

事后，中介公司以阿玉違約為由，向欽北區(qū)法院提起訴訟，要求阿玉支付違約金9萬元（按房屋價格225萬元的4%計算）。

02法院審理

庭審中，雙方就交易失敗原因各執(zhí)一詞。買方阿達的家人作為證人出庭陳述：“合同簽訂后，阿玉家人來電表示不同意賣房，我們一家覺得買賣房屋時發(fā)生爭吵不吉利，也就不想買了。”但是，阿玉當(dāng)庭否認(rèn)該說法，堅稱是買方不愿購買導(dǎo)致交易失敗。

法院注意到一項關(guān)鍵證據(jù)：阿玉在撕毀合同當(dāng)天，通過微信向中介公司發(fā)送消息稱：“這次買賣確實沒成交，辛苦費肯定要給你們，你們想要多少？等哪一天我和家人想通了，我覺得還是要賣的。”

欽北區(qū)法院審理后認(rèn)為，中介公司簽訂限時銷售合同后，積極履行中介義務(wù)，通過多種渠道推廣房源并成功聯(lián)系到買家，阿玉與阿達也已就房屋轉(zhuǎn)讓價格等達成初步意向，表明中介公司已按約完成工作，為促成交易付出努力。而在簽訂房屋買賣合同當(dāng)日，阿玉撕毀合同的行為導(dǎo)致房屋買賣合同未能正式成立，交易合意未能達成，其行為明顯違反合同約定，對交易失敗存在過錯，構(gòu)成違約。

根據(jù)合同約定，阿玉拒絕與中介公司介紹的合適買家簽訂房屋買賣合同，應(yīng)按房地產(chǎn)委托交易價的4%支付違約金。但法院認(rèn)為該比例計算的違約金數(shù)額偏高，若按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，將對阿玉造成過重經(jīng)濟負擔(dān)，有違公平原則。法院綜合考量中介公司的履約過程、合同約定的中介服務(wù)費及房產(chǎn)稅款金額、當(dāng)事人過錯程度及實際損失等因素，酌情認(rèn)定違約金為1.8萬元。

欽北區(qū)法院作出一審判決：阿玉向中介公司支付違約金1.8萬元。

目前，該判決已發(fā)生法律效力。

法官說法

法律保護善意履約者而非任意違約者

中介公司已全面履行了推廣房源、帶看房、找到合適買家的限時銷售合同義務(wù)，其勞動和投入應(yīng)受到尊重。阿玉因家庭內(nèi)部意見不一而毀約，其境遇雖可理解，但不能成為免除違約責(zé)任的理由。法律保護善意履約者，而非任意違約者。這起案件提醒大家，簽訂合同絕非兒戲，一旦落筆，即產(chǎn)生法律約束力，不能因保證金額小或自身情況變化而隨意反悔。在商業(yè)交易活動中，各方均應(yīng)遵守法律法規(guī)，誠信交易，共同營造良好的市場環(huán)境。

法條鏈接

民法典第577條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

民法典第961條：中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第65條：當(dāng)事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第584條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進行衡量，并作出裁判。約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。惡意違約的當(dāng)事人一方請求減少違約金的，人民法院一般不予支持。

來源：廣西法治日報

作者：龐萍