其實(shí)沒幾家房企會做「好房子」

行業(yè)總有一股力量在無形牽扯

無非是我們愿不愿意真的讓自己做出改變

真叫盧俊作為行業(yè)最大的發(fā)聲源，其實(shí)也是行業(yè)最大的信息接收源頭

今年我們明顯感受到

“好房子”這三個(gè)字，開始以雷霆之勢成為整個(gè)行業(yè)共識

而且來自最高層級判斷

但這件事有點(diǎn)吊詭的在于對外表達(dá)

有的項(xiàng)目是因?yàn)槲沂呛勒运愫梅孔?/p>

有的項(xiàng)目是因?yàn)槲矣泻芏囗?xiàng)目亮點(diǎn)也算好房子

還有的僅僅因?yàn)榕R近營銷節(jié)點(diǎn)，為了更好獲客就美其名曰冠上“好房子”的標(biāo)簽

房企爭相植入好房子宣傳海報(bào)

這也是為什么我一直認(rèn)為“好房子”這件事還蠻玄學(xué)的，畢竟沒有人天真到會對外說自己是壞房子，對不對

但是怎么能做出真正的“好房子”

以及

哪怕對外標(biāo)簽一致，但不同規(guī)模企業(yè)之間又如何能夠創(chuàng)造出差異性，引爆市場預(yù)期讓用戶內(nèi)心真正產(chǎn)生認(rèn)同感

卻沒多少人說得清楚

真正做出徹底的好房子的企業(yè)并不多

距離“好房子”被寫入國家標(biāo)準(zhǔn)這一年，我們大量走訪了保利、中海、華潤置地等行業(yè)頭部房企，包括鵬瑞集團(tuán)、中建玖合、中建東孚，以及中堃置業(yè)、北谷地產(chǎn)當(dāng)下迅速崛起的樓市新面孔...

我想和大家表達(dá)什么

這些都是在過去一年樓市我們認(rèn)為把“好房子”做得最為極致且獨(dú)一無二的企業(yè)和項(xiàng)目

那些以為的概念還是營銷話術(shù)

是真的有一些品牌，比你想象中更加重視“好房子”這件事

并且早已在自己品牌內(nèi)部成體系化去改變，也真實(shí)兌現(xiàn)

一、大公司兌現(xiàn)系統(tǒng)

其實(shí)對于一家大型企業(yè)而言，想要在此時(shí)實(shí)現(xiàn)“好房子”變革的差異化表達(dá)

是最難的

這倒不只是因?yàn)轶w量龐大會顯得相對冗余

而是面臨完全不同的管理復(fù)雜程度：

動(dòng)輒操盤數(shù)十甚至上百個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大多也是遍布全國，且內(nèi)部所有涉及條線部門也都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分工細(xì)化

正因如此

什么是當(dāng)下地產(chǎn)大廠兌現(xiàn)好房子最大的優(yōu)勢

與其選擇讓集團(tuán)旗下每個(gè)項(xiàng)目孤軍奮戰(zhàn)，很容易造成單點(diǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)水平參差，反而失了品牌一貫標(biāo)準(zhǔn)

一定是充分整合整個(gè)集團(tuán)優(yōu)勢

將“好房子”轉(zhuǎn)化為內(nèi)部一個(gè)骨相體系

這件事會伴隨著內(nèi)部陣痛

但是行業(yè)已經(jīng)有人取得非常明顯效果

01、中海獨(dú)立研發(fā)：Living os 系統(tǒng)

是的，中海獨(dú)辟蹊徑之處就在于相比于造好房子造骨架，它率先讓自己擁有了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品經(jīng)理的思維

要造一個(gè)系統(tǒng)

一個(gè)“好房子版本”的科技合作體系

這背后意味著兩種截然不同的產(chǎn)品哲學(xué)，一種是堆疊配置，讓用戶適應(yīng)房子，另一種則是構(gòu)建生態(tài)，讓房子適應(yīng)用戶

正如華為當(dāng)初要給自己獨(dú)立研發(fā)一套鴻蒙OS系統(tǒng)，Living os 的雛形同樣是基于中海300萬+業(yè)主需求構(gòu)建起用戶數(shù)據(jù)庫之下

再與超70家上下游供應(yīng)單位共同協(xié)作而成

由此帶來兩個(gè)改變

第一是繼承了科技系統(tǒng)的可續(xù)性，伴隨后續(xù)簽約品牌以及業(yè)主購買的智能家電也能接入系統(tǒng)，從而讓房子具備了生命力、互動(dòng)性，可以不斷加載更多生活形態(tài)

第二又兼具產(chǎn)品的功能定制化

簡單來說，你可以把整個(gè)系統(tǒng)想作是當(dāng)下的小紅書或東方甄選

開發(fā)商可以依托于平臺直接推薦給客戶優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，反過來又為供應(yīng)商創(chuàng)造新訂單，并且做到精準(zhǔn)匹配用戶數(shù)據(jù)以銷定產(chǎn)

將“好房子”轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)可視化、可加載的模式

至此形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)

整個(gè)Living os系統(tǒng)自去年9月，包括北京萬吉玖序在內(nèi)如今已有28個(gè)項(xiàng)目被充分貫徹

開發(fā)商本質(zhì)上就是一個(gè)整合商

大型房企是難能可貴可以同時(shí)擁有更強(qiáng)的資源整合能力、專業(yè)能力沉淀、以及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)這樣的綜合能力

這也是小企業(yè)所不具備的

02、保利重塑內(nèi)部組織架構(gòu)“金三角”

除了植入系統(tǒng)之外，是不是所有調(diào)整必須落到細(xì)節(jié)實(shí)處才能造出好房子

保利給到大企業(yè)另一種可能

今年我們深度合作的面粉廠項(xiàng)目，也是2025年全國首個(gè)百億開盤的現(xiàn)象級“好房子”：保利·玥璽灣，背后集團(tuán)副總經(jīng)理也是產(chǎn)品出身

擔(dān)任整個(gè)保利發(fā)展上海區(qū)域總經(jīng)理，曾多年深耕設(shè)計(jì)條線

好房子的創(chuàng)造也在乎集團(tuán)內(nèi)部的人

就是你會發(fā)現(xiàn)當(dāng)所有企業(yè)都說要做好房子好社區(qū)的時(shí)候，很多企業(yè)就是做不出來

其實(shí)那個(gè)時(shí)候不是不想

而是沒有了能力

行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的能力大多依然是速度周期下的能力，但是現(xiàn)在沒有足夠的增量盤的前提下，大企業(yè)更需要面對從單盤開發(fā)的高強(qiáng)度變成產(chǎn)品研發(fā)的高節(jié)奏

只有讓單盤的研發(fā)進(jìn)入一個(gè)快速運(yùn)轉(zhuǎn)的階段

才有可能完成企業(yè)組織架構(gòu)的轉(zhuǎn)型

在這個(gè)邏輯下，已經(jīng)有房企內(nèi)部率先開始一場圍繞“產(chǎn)品人”為核心的金三角重塑

未來操盤團(tuán)隊(duì)的第一個(gè)工作門檻就是：有沒有設(shè)計(jì)資源整合能力

如今設(shè)計(jì)不僅要有想法，更要有整合想法的能力，以前設(shè)計(jì)的供應(yīng)鏈都是做執(zhí)行的，現(xiàn)在要找到供應(yīng)鏈上有想法的乙方

然后能夠把想法整合成一個(gè)想法并且落地

今年保利可以完成行業(yè)內(nèi)極其罕見的對于高端住宅產(chǎn)品品類的系統(tǒng)化落地，做到保有整體天系標(biāo)準(zhǔn)之下

各個(gè)品類又有差異化的二度細(xì)分

天曜負(fù)責(zé)老錢，天珺主打隱奢、天悅呈現(xiàn)的是現(xiàn)代極簡、天瑞是新東方主義...

組織結(jié)構(gòu)調(diào)整背后，是企業(yè)價(jià)值觀的層層滲透

03、華潤置地搭建垂直品類護(hù)城河

熟悉華潤置地的小伙伴應(yīng)該知道

除了住宅之外，這個(gè)品牌手握另一張王牌就是萬象系商業(yè)，當(dāng)下大多數(shù)房企都不看好商辦類產(chǎn)品，但是今年上半年整個(gè)萬象系商業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1220億，同比增長21.1%

華潤置地沒讓自己陷入內(nèi)卷的賽道

也因?yàn)椤昂梅孔印辈粌H僅在住宅這一個(gè)垂直分類，也會在公寓產(chǎn)品

更可能是大平層

當(dāng)然大平層也不是輕易可做的，你是把它當(dāng)作一個(gè)投資品，一個(gè)買不到房的替代品，還是遠(yuǎn)超過住宅的新物種

背后有根本性不同

第一，對空間理解要有前瞻性的規(guī)劃理念

大平層意味著面積的大，而如何通過高級設(shè)計(jì)+大師付費(fèi)在豎立空間也能做出豐富層次感，這是你比別人領(lǐng)先的地方

第二，把大平層當(dāng)作一個(gè)綜合體項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營

全周期的投入，并且伴隨著綜合體萬象商業(yè)的運(yùn)營和深耕，這件事本質(zhì)上解決了客戶對于大平層的資產(chǎn)保值的痛點(diǎn)

第三，還有通過專項(xiàng)會員的模式，以及各類異業(yè)資源升級自己的服務(wù)內(nèi)容

正是建立在這三種開發(fā)模式下

無論是武漢長江天際以總圖思維革新車庫豎向構(gòu)造的生機(jī)之環(huán)，還是今年行業(yè)火出圈的西安商業(yè)業(yè)態(tài)CCBD生命之樹

再小眾的賽道都可以是富礦

區(qū)別就在于你愿不愿做那個(gè)拿起鋤頭弄臟雙手的人

所以什么是地產(chǎn)大廠好房子的執(zhí)行模式

中海做Living os 系統(tǒng)獨(dú)立研發(fā)，保利讓產(chǎn)品人躬身入局成為一號位，華潤置地開辟細(xì)分大平層賽道

目的就是為了在有限時(shí)間內(nèi)系統(tǒng)化地推動(dòng)好房子的研發(fā)密度

每個(gè)分支都圍繞著好房子這一個(gè)命題做更多解決方案，最大限度獲得注意力、成本以及組織架構(gòu)支持

體系之間又是差異化的綻放

二、中型企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型

曾經(jīng)我們寫過這樣一篇選題《房地產(chǎn)最大的隱形航母，終于浮出水面》

中國建筑作為國內(nèi)最大的龍頭承包商

雖然近幾年才全面進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不久，但旗下10家地產(chǎn)平臺

包括中海系2家、和中建系8家

中國建筑旗下關(guān)系網(wǎng)

如果說保利、華潤置地是依靠統(tǒng)一的品牌和資源體系進(jìn)行好房子演繹

那么對于眾多中建系房企

則是賽馬機(jī)制

內(nèi)部比拼的不再是誰的關(guān)系硬、誰敢出價(jià)

而是要比：誰的產(chǎn)品系列市場認(rèn)可度更高，誰的產(chǎn)品能打動(dòng)消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)快速去化和溢價(jià)，以及誰能為集團(tuán)貢獻(xiàn)更穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤

從而決定內(nèi)部資源分配

所以這類基建性房企最快實(shí)現(xiàn)市場差異化認(rèn)知標(biāo)簽就是：產(chǎn)品轉(zhuǎn)型

04、從“風(fēng)格老派”轉(zhuǎn)為顏值至上

來自這個(gè)項(xiàng)目：玖上瑯宸

也是整個(gè)中建玖合今年上海旗艦之作，之所以項(xiàng)目面世能夠吸引行業(yè)大量媒體和同行參觀

以往市場對于中建基因的產(chǎn)品一個(gè)固有認(rèn)知就是：穩(wěn)健、硬核

但這次明顯可以感受到，基于對于極致材質(zhì)的合理組合，量變到質(zhì)變

確實(shí)是上海樓市這些年來極少有的產(chǎn)品完整度很高的一個(gè)項(xiàng)目

怎么實(shí)現(xiàn)

藝術(shù)的盡頭是數(shù)學(xué)

而數(shù)學(xué)的核心就是無數(shù)次精密組合創(chuàng)造的結(jié)果

比如當(dāng)下行業(yè)研發(fā)最枯竭的立面，中建玖合首發(fā)“金鑲玉制”陶板立面，選擇的是與愛馬仕同源的稀貴天青釉面工藝，每一塊陶板均由匠人手工燒制、打磨，歷經(jīng)1100℃高溫淬煉

其次設(shè)計(jì)方也很有魄力的采用非對稱豎向布局

哪怕立面基座元素的表達(dá)

立面基座實(shí)景圖

不論是觸覺，還是低層和環(huán)境的融合度，再加上各種轉(zhuǎn)角不同程度折射光線的感覺

整體藝術(shù)呈現(xiàn)極具張力

審美需要在一開始就放在產(chǎn)品規(guī)劃的第一序列進(jìn)行統(tǒng)籌考量

但似乎很多開發(fā)商沒完全意識到

05、基座元素的超配兌現(xiàn)

看到這里各位是不是會疑惑，不是才說要放大審美，怎么又開始要提倡兌現(xiàn)硬質(zhì)

從馬斯洛需求層次來說，最基礎(chǔ)的需求就是安全，這放在“好房子”里當(dāng)然也是

甚至這兩年關(guān)于爛尾降標(biāo)的事情，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是高頻率的出現(xiàn)，當(dāng)下購房者對于這個(gè)元素又額外的關(guān)注

所以什么是基座元素

不是把房子蓋多高，而是那些看不見的地方，整體的隱蔽環(huán)節(jié)的建造能力需要全面性的提升

比如墻體的隔板多厚，玻璃多隔音，鋼筋什么標(biāo)號，消防樓梯是水泥地還是鋪設(shè)瓷磚……這些內(nèi)容的重要程度已經(jīng)提升到最高標(biāo)準(zhǔn)

甚至需要超配的維度

這一點(diǎn)對于本就具備大型公建開發(fā)能力的中建系房企來說，天然更有優(yōu)勢

今年在中建東孚中環(huán)麓島，包括中建玖合玖上瑯宸，這也是整個(gè)中建體系內(nèi)第一個(gè)172項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)全面落地的好房子

從工藝投入到嚴(yán)選品質(zhì)

好房子標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)館

專門為此打造出一個(gè)系統(tǒng)性展示好房子標(biāo)準(zhǔn)的體驗(yàn)館，每一個(gè)細(xì)分的模塊都能在這里看到完整兌現(xiàn)

現(xiàn)在很多房企強(qiáng)調(diào)好房子大多都是點(diǎn)狀羅列，沒幾家梳理成了體系

對于建筑基座、質(zhì)量、安全系統(tǒng)性的思考，以及通過這樣的思考對普通個(gè)體帶來怎么樣的生活改善，這些內(nèi)容沉淀下來，不僅在C端市場，還能夠在G端形成強(qiáng)烈認(rèn)知

完成這一步已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)足夠的差異性

三、小企業(yè)生產(chǎn)巨大創(chuàng)新

房地產(chǎn)行業(yè)周期的逆轉(zhuǎn)，淘汰了一些企業(yè)，也激活了另一些企業(yè)

這些年來，我們見證了麓湖、嘉佰道、中堃、北谷...這些新銳開始被認(rèn)可，然后成為主流，最后成為行業(yè)的價(jià)值觀

這種轉(zhuǎn)變可能就是趨勢本身

也是機(jī)會本身

開發(fā)項(xiàng)目不多，擁有極致的聚焦與深度

可以對一個(gè)戶型、一種材質(zhì)、甚至一項(xiàng)社區(qū)服務(wù)進(jìn)行不計(jì)成本的鉆研，做到極致，這是大企業(yè)難以企及的深度

所以對于小企業(yè)對抗規(guī)模優(yōu)勢方的生存之道，不在體系化

而是用巨大創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)單點(diǎn)突破

這背后第一考量的不是其他，其實(shí)是老板的個(gè)人意志、閱歷與眼光

06、中堃置業(yè)的主動(dòng)現(xiàn)房

這是一個(gè)成立還不到兩年在南京的新企業(yè)品牌

卻是行業(yè)內(nèi)第一個(gè)喊出主動(dòng)現(xiàn)房的

倒不是說中堃拿了一塊必須要現(xiàn)房銷售的地，而是未來這家企業(yè)的每個(gè)項(xiàng)目都是如此，這條理念甚至被寫進(jìn)了企業(yè)戰(zhàn)略

我們要讓自己看懂背后兩個(gè)態(tài)度

第一

代表著行業(yè)從過去的金融思維轉(zhuǎn)變?yōu)橹圃鞓I(yè)思維，徹底去金融化的決心

要知道預(yù)售制其實(shí)是來自營銷條線里的政策紅利，其二當(dāng)某個(gè)項(xiàng)目被賣成現(xiàn)房那它大概率會被認(rèn)為不好賣

但是對于中堃他的第一個(gè)項(xiàng)目

就是做到準(zhǔn)現(xiàn)房階段才開始啟動(dòng)營銷工作

其實(shí)這個(gè)決定還挺冒險(xiǎn)的

南京整體的市場也不好，這塊地的地理位置也不是絕對強(qiáng)勢，而且中堃還是新品牌沒啥用戶基礎(chǔ)

但是最后的市場反饋卻出乎意料的好

單個(gè)項(xiàng)目不僅在區(qū)域里面市場的溢價(jià)，也獲得了流速

第二，是來自頂層意識的懂得拒絕

最近跟創(chuàng)始人徐波濤先生一次深度采訪，我們聽到了大量老板關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度與堅(jiān)持

比如拒絕做大規(guī)模開發(fā)，不做大盤

比如拒絕拿超高容積率地塊...包括“主動(dòng)現(xiàn)房”也是對當(dāng)下期房銷售的拒絕

地產(chǎn)行業(yè)的誘惑實(shí)在太多，拒絕本身就是屏蔽噪音的過程

07、北谷地產(chǎn)的人格屬性

和中堃一樣，這個(gè)品牌也來自南京

但又有點(diǎn)不一樣的是，背后整個(gè)北谷地產(chǎn)的操盤手是一位了不起的女性：總經(jīng)理趙磊

其實(shí)我們很少會和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有過深度接觸，之所以如此，以前認(rèn)為這個(gè)行業(yè)是紅海，看到更多的是價(jià)格競爭、供應(yīng)量激增...

但如今單盤開發(fā)最大的機(jī)會藍(lán)海

就在于一次堅(jiān)定的需求視角轉(zhuǎn)換：

尤其是女性視角

幾乎所有單盤產(chǎn)品力都在表達(dá)男性和商務(wù)，所有社區(qū)配套以及室內(nèi)交付，重度的男性訴求表達(dá)

但是當(dāng)下家庭購買為核心背景的氛圍下，女性往往擁有絕對的否決權(quán)

那什么是女性視角下的操盤者

不代表簡單討好女性

更多的代表一種態(tài)度，比如在映秦淮項(xiàng)目，趙磊總堅(jiān)決拒絕了上百萬的日本黑松，而選擇了一棵有味道與記憶的桂花樹，能夠一代代傳承下去的植物

為了在情感上面跟客戶有穿透性的連接

再比如何深挖客戶真實(shí)需求

部分調(diào)研資料及辦公室材料堆放

無論是會去研究中國家庭蒸鍋的層高，魚盤的長度，以及炒鍋的種類，從而優(yōu)化櫥柜的設(shè)計(jì)

還是那間永遠(yuǎn)堆滿材料的辦公室

靠的就是一群人把每一個(gè)門、每一個(gè)穿、每一次落地、一厘米的縫隙都當(dāng)作作品去做

更多是細(xì)水流長

也代表著更加溫度，更加持久與耐用，更有人格溫度的規(guī)劃邏輯

一個(gè)生面孔的厲害

或許不在于特別大的企業(yè)背景或者做系統(tǒng)整合，但就在于執(zhí)念的把一個(gè)社區(qū)做好的態(tài)度

對待一個(gè)社區(qū)沒有那么多的顧慮

也拼了命的在這個(gè)時(shí)代里證明自己的決心

房地產(chǎn)行業(yè)會出新王

這些真實(shí)兌現(xiàn)好房子的行業(yè)新面孔，概率極大

四、繼往開來

2025年是產(chǎn)品非標(biāo)化的大年

所有開發(fā)商都表達(dá)出了對標(biāo)準(zhǔn)化的抗拒，但是如果標(biāo)準(zhǔn)化被意識形態(tài)上的拋棄

那么非標(biāo)化如何才能達(dá)成概念上的統(tǒng)一

今天跟各位分享這些行業(yè)“好房子”案例，都是我們通過大量的樓盤調(diào)研和項(xiàng)目深度咨詢之后沉淀的一些觀點(diǎn)

但比案例重要的

是今天，我們必須要對做好“好房子”有足夠的敬畏

回溯樓市近三年產(chǎn)品力變遷，無論是上海乃至全國，除去那些點(diǎn)狀塔尖豪宅，大量城市尤其郊區(qū)樓盤為什么到現(xiàn)在依然還是樓市艱難

如果各位到今天還認(rèn)為好房子只是一個(gè)營銷政策

一個(gè)給項(xiàng)目貼上的名牌標(biāo)簽

換句話來說如果一些企業(yè)遲遲進(jìn)入不了產(chǎn)品升級的狀態(tài)

那么本質(zhì)上就會被淘汰

2025年開始，行業(yè)的淘汰渦輪不再是圍繞著現(xiàn)金流，而是圍繞產(chǎn)品力

整個(gè)“好房子”體系已經(jīng)從一個(gè)概念兌現(xiàn)成為企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)

它驅(qū)動(dòng)著大公司整體架構(gòu)調(diào)整，驅(qū)動(dòng)中公司進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，驅(qū)動(dòng)小公司大量做點(diǎn)狀創(chuàng)新

每一家都有一個(gè)核心訴求和強(qiáng)勢標(biāo)簽

都在自己的細(xì)分賽道找到適合自己的定位

所有這些變化，都源于把“好房子”作為企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行后，在每個(gè)項(xiàng)目上結(jié)出的果

不過也要注意得是，未來這個(gè)細(xì)分賽道也越來越擁擠，需要提前搶占

所以如果你也心懷赤誠，也想在這輪周期擁有身位，不妨和盧俊聊聊

因?yàn)楣ぷ髟颍覀兠磕甓家コ^30個(gè)城市，然后實(shí)地去看超過200個(gè)項(xiàng)目

這種全行業(yè)橫向?qū)Ρ鹊哪芰?/p>

讓我們對產(chǎn)品力天然的敏感和吸收，而我們的反芻，總是可以站在更高維度提煉出擁有客戶記憶度且容易傳播的金線亮點(diǎn)

提煉產(chǎn)品的唯一性

從而來創(chuàng)造項(xiàng)目的唯一性

最近我很喜歡一個(gè)詞：宿命感

好像一種對某些宏大力量裹挾的無力，但是我們身處其中又必須參與其中的必然性

此時(shí)此刻的房地產(chǎn)對我們從業(yè)者來說何嘗又不是如此

好在，總有人在讓自己更加認(rèn)真對待

未來地產(chǎn)行業(yè)也還有這樣一群人在為此奮斗

也祝愿當(dāng)下此刻依然堅(jiān)持在牌桌的每一位，都有一個(gè)能夠繼往，但更能夠”開來“的勇氣

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6320篇原創(chuàng)文章