百億房企九巨龍擴張背后的合規爭議調查

梁山縣運河美墅項目施工現場 王少杰/攝

中房報記者王少杰山東濟寧、北京報道

規模狂飆之下，九巨龍房地產開發集團有限公司（以下簡稱“九巨龍”）旗下多個項目的合規性問題集中爆發。

2025年上半年，九巨龍以10.2億元銷售額、12.1萬平方米銷售面積登頂濟寧市（不含下轄縣、市）房企銷售榜。亮眼業績的背后，是這家總資產147億元的區域龍頭房企的激進擴張：2025年9月至10月，短短一月內連續摘得泗水、梁山兩地優質地塊，其業務已覆蓋濟寧十余個縣市區及臨沂、泰安等地，在建項目超60個，曾連續四年實現百億銷售額。

然而，中國房地產報記者調查發現，從梁山縣到濟寧高新區、曲阜等地，其開發項目涉及未批先建、人防工程不達標、擅自取水、質量瑕疵、拖欠薪資等多重違規，配套設施建設滯后與項目停工延期交付更引發大量業主投訴，而監管部門的行政處罰未能從根本上遏制相關問題反復。

記者于11月18日向九巨龍發送的書面采訪提綱及電話問詢，截至發稿前，均未獲得回應。

梁山縣山水龍城幼兒園建成尚未啟用 王少杰/攝

質量、欠薪、違規三重違約

“一座梁山城，半城九巨龍”，這句當地俗語印證了九巨龍在魯西南縣域市場的統治力。僅梁山縣一地，其開發住宅項目已超20處，但快速擴張中暴露的管理漏洞，讓違規與糾紛成為高頻詞。

2025年3月，梁山縣龍城國尊府小區業主在濟寧市網絡問政平臺投訴，稱收房時發現主臥室頂板及飄窗混凝土脫落，鋼筋外露深度超3.1厘米，存在嚴重居住安全隱患。更令人不滿的是，該項目未通過竣工驗收即強行交房，業主發現問題后，開發商在未出具維修方案的情況下撬鎖進場維修，修復后墻面空鼓、開裂問題仍未解決。對此，梁山縣住房和城鄉建設局建設工程質量安全服務中心相關負責人向記者證實，該業主已與項目施工單位協商，進一步維修，但截至記者發稿，未披露具體整改結果。

農民工欠薪問題同樣突出。2025年11月，梁山縣龍城樾府項目一名ALC墻板安裝工人反映，2025年6月至8月施工期間，被拖欠工資36800元，雇主多次承諾完工結清卻持續推諉，項目部未予有效解決。記者調查發現，類似欠薪糾紛在九巨龍旗下多個項目屢有發生，部分工人已啟動法律援助維權。

違規使用地下水資源的行為更受到監管處罰。梁山縣水務局2025年第一季度行政處罰結果顯示，九巨龍梁山分公司旗下龍城樾府、山水龍城等7個項目，因未取得取水許可擅自建設取水設施，累計被罰32.8萬元，其行為已違反水資源管理規定，或對區域生態環境造成潛在影響。

在濟寧高新區，龍城福多多項目16號、21號、22號樓未取得施工許可證即開工，被當地綜合行政執法局立案調查；曲阜市幸福里春華苑項目未完成竣工驗收備案便強行交房，小區道路未修、消防設施缺失，被房管部門責令暫停交付；任城區青年城玉錦苑、九巨龍國尊府項目則因人防工程建設不達標被罰，目前仍處于整改階段。

“罰款只是治標，問題反復出現說明監管和企業內部管控都有漏洞。”有業主質疑，單純的行政處罰未能推動實質性整改，消費者與勞動者權益仍缺乏有效保障。

濟寧任城區國尊府人防工程整改后現狀 王少杰/攝

配套幼兒園同步交付承諾 淪為營銷噱頭

“買房時承諾幼兒園同步開園，現在孩子快4歲了，園所還鎖著門。”梁山縣山水龍城業主陳先生的遭遇，是九巨龍配套教育設施建設滯后的縮影。記者調查發現，九巨龍在梁山縣開發的龍城紫金府、龍城樾府、運河美墅等多個項目，均存在配套幼兒園未建、緩建或建成后閑置的問題，與《中華人民共和國學前教育法》《濟寧市城區中小學校幼兒園規劃建設管理辦法》中“配套幼兒園應與首期居住區同步規劃、設計、建設、驗收、交付”的規定嚴重不符。

山水龍城小區2025年4月底交付，其配套幼兒園占地6221平方米，原定于2024年1月底竣工，卻至今未完成教學設施安裝，移交手續仍在拖延。梁山縣教育和體育局回應稱，該幼兒園最快2026年才能開園，但其發布的2025年度教育報告中，卻明確記載該幼兒園已“建成投用”，與實際情況相悖。

桃李春暉小區的配套幼兒園同樣陷入僵局。項目2025年5月竣工后，幼兒園僅完成主體建設，外立面裝修停滯，移交時間未知。“倉促開園怕有裝修污染，一直拖著又影響孩子入園，物業對進度一問三不知。”業主的擔憂道出了兩難處境。

北京偉基律師事務所律師吳榮栓指出，配套幼兒園作為城市規劃明確的公共服務設施，及開發商影響房價的宣傳承諾，已構成購房合同的附屬義務。九巨龍將教育配套視為可隨意取舍的營銷噱頭，不僅忽視企業社會責任，更涉嫌違反法定及約定責任。目前，梁山縣多個小區業主已集體呼吁政府介入督導，明確幼兒園建設時間表，緩解“入園遠、入園貴”的現實困境。

濟寧經開區風華里部分樓棟施工停滯 王少杰/攝

資金承壓 兩項目陷交付困境

市場低迷與資金緊張的雙重壓力，讓九巨龍部分項目陷入停工泥潭，延期交付問題持續發酵。

梁山縣馨悅府作為2020年棚戶區改造項目，原計劃2023年年底竣工交付，卻因資金不足、管理不善多次停工，至今仍有2棟樓未開工，3棟樓主體完工后未復工。2025年8月，拆遷安置戶反映，項目已停工3年，過渡期租房費用被拖欠，部分高齡安置戶生活困難。梁山縣政府回應稱正在申請資金發放欠款并推進建設，但復工進度完全依賴資金到位情況，暫無明確時間表。

濟寧任城區風華里項目雖被列入“交房即交證”試點名單，卻未能完全兌現承諾。

2025年3月，一期380套房源勉強交付后，剩余樓棟主體封頂即陷入停滯，工地至今無復工跡象。業主投訴稱，小區綠化、道路、幼兒園等配套設施均未按合同約定完工，開發商也未提供逾期賠償方案。濟寧經開區管委會表示正在核實問題，但市場分析認為，項目停滯與銷售慘淡直接相關——盡管九巨龍推出“5599元/平方米起+精裝修”“首付2.1萬元購現房”等大幅優惠，售樓處仍門可羅雀。

“價格快到成本線了，還是沒人買。”樓盤銷售人員閩笑透露，市場信心不足導致成交量低迷，加上項目周邊撂荒土地、建筑垃圾堆積，及南側干道被改造成菜園的環境問題，進一步削弱了購房者意愿。更值得關注的是，九巨龍曾嘗試通過“購房入股”“跟投股金”等方式向員工內部融資，卻未按約定支付利息甚至拖欠本金，引發員工維權。

業內人士分析，九巨龍的困境并非個例。當前樓市下行周期中，區域房企若盲目追求規模擴張，忽視合規管理與資金鏈安全，極易陷入“銷售難—資金緊—交付難”的惡性循環。對于九巨龍而言，唯有正視管理漏洞，落實整改承諾，才能重建市場信任；而地方監管部門也需強化全流程監管，避免“以罰代管”，切實保障購房者與勞動者合法權益。

（應受訪者要求，文中閩笑為化名。）

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