1460萬統一掛牌卻帶看為零！上海學區房"抱團保價"遇冷

出品|中訪網

審核|李曉燕

在上海二手房市場調整期，楊浦區融信世紀江灣小區的"價格同盟"事件引發行業熱議。數套93平方米二手房以1460萬元統一掛牌，業主試圖通過集體定價抵御房價下行壓力，但現實卻是帶看數據慘淡、新房分流客源、議價空間高達百萬元，這場看似聲勢浩大的"保價行動"，正折射出當前學區房市場的深層變局。

融信世紀江灣的房價軌跡曾是上海學區房的典型樣本。2023年前后，依托優質學區資源，該小區小戶型成交單價一度飆升至19萬-20萬元/平方米，成為區域內的房價標桿。然而，隨著市場環境變化，學區房溢價逐漸收縮，房價進入下行通道。

貝殼找房數據顯示，目前該小區仍有兩套93平方米戶型維持1460萬元掛牌價，另有兩套同戶型房源分別掛牌1459萬元和1470萬元，折合單價均超過15萬元/平方米。但這一定價并未獲得市場認可，多套房源近30天帶看次數為零，僅有少量房源有1次看房記錄，冰冷的數據反映出購房者的理性態度。

"這個小區的核心價值就是學區，但現在的價格實在缺乏吸引力。"正在置換房產的陳女士道出了多數購房者的心聲。她表示，雖然小區的學區資源和社區環境值得肯定，但考慮到未來出售可能面臨的溢價損失，更傾向于選擇配套學校相當的新房。距離該小區約3公里的建發海宸項目，二批次備案均價約11.6萬元/平方米，105平方米三房總價約1200萬元，與融信世紀江灣的二手房形成明顯價格倒掛。

價格差距讓不少購房者轉向新房市場。陳女士算了一筆賬：1460萬元的預算在楊浦濱江區域已能購置大平層，而在融信世紀江灣僅能買到93平方米的二手房，性價比差距顯著。這種市場選擇直接導致二手房帶看量低迷，讓"價格同盟"失去了支撐基礎。

中介行業的反饋更能反映市場真實情況。當被問及1460萬元的掛牌價是否可談時，中介王寧直言，所謂的"統一報價"只是業主之間相互參考的結果，實際成交價格存在較大彈性。"每套房源的樓層、朝向、裝修情況不同，房東的降價意愿也不一樣，現在1300萬元左右也有談判空間。"

由于上海部分房產中介平臺已下架二手房成交價信息，有媒體記者通過其他渠道核實發現，融信世紀江灣今年7月以來已成交三套房源，單價分別約為13.4萬元/平方米、13.7萬元/平方米和14.6萬元/平方米，其中一套面積稍大的房源成交總價為1275萬元，均低于當前1460萬元的統一掛牌價。這一成交數據印證了中介關于議價空間的說法，也顯示出"價格同盟"在實際交易中的脆弱性。

上海中原地產市場分析師盧文曦對此直言不諱："市場下跌過程中，人心終究是不齊的。"在他看來，業主組建"價格聯盟"的初衷是抵御房價下跌，但在市場供需關系發生變化的背景下，這種自發形成的聯盟缺乏約束力。某新建商品房項目營銷負責人也表示，新江灣板塊的二手房價格已接近底部，"價格聯盟"實際作用有限，"只要有業主因資金周轉等原因急售，聯盟就會不攻自破"。

融信世紀江灣的困境并非個例，上海傳統學區房高地浦東的價格調整更為劇烈。太平洋房屋中介劉康透露，對口上海明珠小學的朱家灘小區，曾是浦東學區房的代表，最高單價一度突破16萬元/平方米，而目前掛牌價已回落至2015年前后水平。平臺數據顯示，該小區33平方米房源掛牌價223萬元，折合單價約6.8萬元/平方米；36平方米房源掛牌價235萬元，單價約6.5萬元/平方米，與歷史最高價相比僅剩"零頭"。

"現在學區基本算是贈送的。"劉康的說法道出了當前學區房市場的現狀。不過，與融信世紀江灣不同的是，朱家灘小區的議價空間已大幅壓縮，"很多房子只能還價幾萬元"。這背后是部分業主的成本底線：五六年前高位買入時，總價約500萬元，貸款額度接近當前房價，降價空間已十分有限，不少業主選擇將房屋出租，以租養貸。數據顯示，該小區33平方米房源月租金可達4600元，穩定的租金收益成為業主堅守價格底線的重要支撐。

從行業視角來看，學區房溢價的收縮是市場回歸理性的表現。此前，學區房因附加的教育資源稀缺性，形成了顯著的價格泡沫，而隨著教育資源均衡化推進和房地產市場調控深化，學區房的投資屬性逐漸減弱，價格向居住屬性回歸。

業內人士分析，當前上海二手房市場整體處于調整期，學區房雖相對抗跌，但也難以獨善其身。業主試圖通過"抱團保價"維持房價的做法，忽視了市場供需的核心邏輯。在新房供應充足、價格更具優勢的情況下，二手房若堅持過高定價，終將面臨客源流失的困境。

對于購房者而言，當前市場環境下更應注重房屋的居住屬性和性價比，避免盲目追逐學區溢價。而對于業主來說，理性看待房價波動，根據市場實際情況制定合理定價，才是促進成交的關鍵。隨著市場調整的持續，學區房市場或將進一步回歸理性，價格也將更貼合其實際價值。