馬云預(yù)測(cè)2026年房?jī)r(jià)將發(fā)生三大轉(zhuǎn)變，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

18年中國(guó)樓市火得一塌糊涂，商品房銷(xiāo)售額和均價(jià)都創(chuàng)了歷史新高，大家買(mǎi)房熱情特別高，可馬云偏偏說(shuō)八年后中國(guó)最便宜的就是房子，房?jī)r(jià)會(huì)像蔥價(jià)一樣低，當(dāng)時(shí)大伙只當(dāng)是玩笑話(huà)，沒(méi)人相信。

2026年 “十五五” 規(guī)劃馬上要啟動(dòng)，樓市風(fēng)向已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)了，即將迎來(lái)三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)變，馬云當(dāng)年 “房?jī)r(jià)如蔥” 的預(yù)判，這次真能實(shí)現(xiàn)嗎？

回頭看九年前馬云在杭州全球峰會(huì)拋出的那句“八年后房子如蔥”，當(dāng)時(shí)大多數(shù)人都當(dāng)作玩笑聽(tīng)過(guò)去。

那一年樓市正處在頂峰，房?jī)r(jià)漲得飛快，大家覺(jué)得馬云的話(huà)有點(diǎn)夸張。

可到了2026年，隨著“十五五”規(guī)劃開(kāi)局，情況變得完全不一樣了。

馬云只說(shuō)對(duì)了一半，房子并沒(méi)有全線崩盤(pán)，但也再不是過(guò)去閉眼買(mǎi)就能賺錢(qián)的時(shí)代。

現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入了大分化時(shí)期，房子價(jià)格和城市命運(yùn)緊密掛鉤，好的房子越來(lái)越貴，偏遠(yuǎn)城市的房子則跌到白菜價(jià)。

這一輪變化最直觀的表現(xiàn)，是人口流動(dòng)決定了房子價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市凈流出人口超過(guò)300萬(wàn)，而深圳、廣州、上海等超大城市卻凈流入超過(guò)千萬(wàn)。

人口走哪里，房子價(jià)值就往哪里傾斜。

像鶴崗、鄂爾多斯這類(lèi)資源型城市，甚至偏遠(yuǎn)縣城，總價(jià)幾萬(wàn)、單價(jià)不足千元的房子出現(xiàn)了，去化周期有的長(zhǎng)達(dá)四年，這意味著再怎么打折也沒(méi)人買(mǎi)。

和這些地方形成鮮明對(duì)比的，是北上廣深等核心城市，房子不僅穩(wěn)住價(jià)格，而且仍然供不應(yīng)求。

馬云旗下公司在香港買(mǎi)下整棟寫(xiě)字樓，資本已經(jīng)用行動(dòng)下注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，香港頂級(jí)豪宅租金回報(bào)率甚至高于同期美債收益率。

簡(jiǎn)單說(shuō)，現(xiàn)在房子不是地圖上的點(diǎn)決定價(jià)值，而是人口、稀缺性和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Q定。

另外，這輪大分化對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是考驗(yàn)。

一邊是低價(jià)無(wú)人問(wèn)津的“蔥價(jià)房”，一邊是高價(jià)搶手的核心資產(chǎn)，兩者差距越來(lái)越大。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)錯(cuò)城市意味著巨虧。

對(duì)于剛需家庭來(lái)說(shuō)，選對(duì)城市才能保值甚至升值。

房子的價(jià)值邏輯已經(jīng)完全改變，從“買(mǎi)就漲”變成了“選對(duì)地方才能穩(wěn)”。

除了城市分化外，買(mǎi)房邏輯也徹底變化。

過(guò)去中國(guó)樓市拼的是誰(shuí)拿地快、蓋樓快、回款快，現(xiàn)在拼的是誰(shuí)能提供更高品質(zhì)的住宅和更完善的服務(wù)。

2025年的數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30個(gè)城市中，大戶(hù)型供給比例超過(guò)三成，綠色、智能、全生命周期服務(wù)成為購(gòu)房者的新標(biāo)準(zhǔn)。

買(mǎi)房人變得挑剔起來(lái)，過(guò)去只關(guān)心能買(mǎi)到房，現(xiàn)在還要考慮住得舒適、便利和安全。

開(kāi)發(fā)商也不得不轉(zhuǎn)型，像西安的國(guó)企天地源，不再單純擴(kuò)張土地，而是重視資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓出租率接近滿(mǎn)員。

這意味著市場(chǎng)從賣(mài)磚頭走向賣(mài)服務(wù)，住宅不再只是投資品，而是長(zhǎng)期居住的資產(chǎn)。

高品質(zhì)住宅成為改善型需求的主力，而低品質(zhì)樓盤(pán)則面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

曹德旺曾說(shuō)“房子就是水泥磚頭”，在低品質(zhì)住宅上，這句話(huà)不幸成真。

另一方面，國(guó)家也在托底剛需和新市民。

保障房建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，2026年重點(diǎn)面向90后、00后新市民，保證他們有體面、低成本的居住選擇。

這種供給不僅緩解了剛需壓力，也讓商品房回歸居住屬性，抑制了非理性炒作。

購(gòu)房者不再只是盲目追漲，而是開(kāi)始看重房子本身的居住價(jià)值、生活便利和未來(lái)規(guī)劃。

可以說(shuō)，買(mǎi)房的維度被降維又升維：不再只看價(jià)格和地段，更看質(zhì)量、配套和服務(wù)。

最后，政策調(diào)控也發(fā)生了根本變化。

過(guò)去樓市調(diào)控往往是一刀切，限購(gòu)限貸一起上，所有城市都感冒。

現(xiàn)在則是精準(zhǔn)托底、化解風(fēng)險(xiǎn)。

政策邏輯很清楚，防爆而非刺激。

新房和二手房置換壁壘被打通，城鄉(xiāng)資源流動(dòng)障礙被清理，西安降低商貸首付比例至15%，公積金跨區(qū)域使用門(mén)檻放寬，房屋交易稅費(fèi)補(bǔ)貼增加，都是為了把合理需求釋放出來(lái)。

金融支持也更指向性，不是讓誰(shuí)炒房，而是支持改善性和剛需。

部分開(kāi)發(fā)商融資成本降到3%以下，但必須用于高質(zhì)量住宅和綠色建筑。

對(duì)于爛尾樓和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家通過(guò)并購(gòu)、破產(chǎn)重組等方式有序化解，甚至鼓勵(lì)頭部房企整合市場(chǎng)，淘汰高杠桿中小玩家。

現(xiàn)房銷(xiāo)售推廣，也讓交付風(fēng)險(xiǎn)從源頭減少。

總的來(lái)說(shuō)，政策在防止房?jī)r(jià)崩盤(pán)的同時(shí)，堅(jiān)決抑制炒作，讓房子真正回到居住屬性。

可以看到，2026年的中國(guó)樓市已經(jīng)完全不同于過(guò)去。

城市分化決定價(jià)值、買(mǎi)房標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)、政策精準(zhǔn)托底，三條邏輯相互疊加，讓市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)更加理性和分層的新時(shí)代。

對(duì)于購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和投資者來(lái)說(shuō)，理解這些邏輯比以往任何時(shí)候都重要，否則很可能買(mǎi)到“蔥”，卻以為撿到了未來(lái)。

馬云的預(yù)言像是一個(gè)寓言，揭示了泡沫退去后的真相，卻沒(méi)能窮盡中國(guó)廣闊地域上的復(fù)雜圖景。

2026年，我們面對(duì)的不再是一個(gè)同漲同跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是一個(gè)高度折疊的空間。

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，這或許是一個(gè)最壞的時(shí)代，因?yàn)橄肟抠I(mǎi)房暴富的門(mén)徹底關(guān)上了。

但這也就是一個(gè)最好的時(shí)代，對(duì)于真正的剛需和改善族而言，政策的窗口期已經(jīng)打開(kāi)。

樓市的狂熱雖然退去，但關(guān)于“家”的價(jià)值，正在理性和分化中經(jīng)歷著涅槃重塑。