香港高樓火災啟示，住宅更低更安全？之江90%住宅在25層以下，得房率更高也更安全

NO.1 丨 壹

近日，香港新界大埔宏福苑的大火引發廣泛關注。

根據央視、新華社等媒體報道，截至12月1日，這場持續44小時的大火已造成151人遇難，目前仍有30人失聯；截至11月30日，警方已成功聯絡失聯名單中的159名市民并確認安全，搜救預計持續3—4周。

11月27日，消防人員進入大廈中層已經熄火的單位，用電筒照明搜索。 圖：IC

火宅發生后，不少媒體和市民把視線聚焦到保護網、竹棚上面，也有許多人士指出，包括香港在內，高樓火災一直是消防搜救的難題之一。

NO.2 丨 貳

其實，高層超高層住宅（大樓）火災撲救一直是世界難題。根據全球高層建筑和城市人居委員會（CTBUH）2025年的最新報告，香港擁有569座150米以上的摩天大樓。

上海陸家嘴的摩天高樓群

很多人覺得，杭州跟國內其他一二線城市相比，高樓不算多，其實不然！

根據統計，截至今年年初，杭州已有近30000幢高層建筑，其中高度在100米以上的超高層建筑超過了300幢，主要集中在錢江新城、奧體世紀城和未來科技城。

那么之江的高樓情況如何呢？

客觀原因上，之江板塊受到國家旅游度假區、西湖風景名勝區限高，以及蕭山機場西進航線限高等影響，整個之江板塊這些年來從規控上就嚴格限制了建筑的高度和容積率。

九溪玫瑰園所在的之江路沿線是杭州傳統豪宅別墅板塊

比如兩個月前掛網公示的原浙工大之江地塊調整，因為地塊緊鄰西湖世界文化遺產緩沖區，建筑限高就被限制在15米，詳情：

全知道了解到，直到目前，之江還沒有一座超過100米的超高層建筑；而許多人提到之江，都會聯想到，這里最早是以玫瑰園、陽明谷、高爾夫別墅作為代表的私密豪宅區。

應該說，得益于此前作為旅游度假區的和緊鄰西湖景區的獨特定位，之江的建筑容積率，住宅高度放在全杭州都是低密的代表。

比如雙浦TOD項目云之城，不同于其他TOD上蓋，因為整版容積率較低，只做了洋房和小高層，整體樓高都在40米以下。詳情：

之江云之城項目·小高層立面圖&效果圖對比

容積率低、低密度、建筑普遍不高，就是大家對之江板塊城市面貌、住宅風格的普遍印象。

NO.3 丨 叁

板塊的樓宇造得高點好，還是矮點好？每個人的審美和需求不同。

在全知道的樓市群，大家討論起這個問題，也是觀點不一，有人說喜歡高樓，視野好，一覽眾山小，特別是江邊的超高層，每天從窗外望出去賞心悅目；

杭州西站的超高層建筑高達近400米

也有人說喜歡矮一點的樓，接地氣，也安全，最重要是得房率更高住的更舒服。

那么，之江的建筑比如住宅的特地和優勢是什么呢？

首先是安全問題：

不僅是最近的香港火災，高層超高層住宅一旦起火后的救援始終是世界難題，比如杭州目前擁有全亞洲最高的消防云梯車，高度達到了100米，但如今杭州超過100米的超高層住宅也不在少數，一旦超高層起火，更依賴建筑本身的防火系統。

杭州的消防云梯車 via 都市快報

而樓層普遍較低的區域，萬一發生火災，前期自救的成功率以及消防撲救也會更從容。

根據科普中國的測算，在每層有120人并且僅有一個疏散樓梯的情況下，如發生火災，將15層樓里面的所有人都疏散到地面需要19分鐘，建筑物層高30層則需要疏散39分鐘，而在火災發生的實際情況中則需要更長的時間。

之江目前最高的住宅也僅有26層

另外，日常的電梯停電、養護時，低樓層建筑的便捷也能顯現。

全知道了解到，受到容積率影響，之江90%的住宅都在25層以下，大部分的住宅都在17層以下，20多層的住宅項目也不算多，比如之江一號最高也才25層，恒大水晶城最高26層，濱之江23層，這些之江住宅高度TOP，放在濱江、奧體世紀城都是“小矮子”。

俯瞰之江新城

另一個好處就是居住舒適度：

容積率低，建筑高度低，意味著更低的公攤面積，比如超過100米的超高層，需要建設避難層，對于消防通道、電梯數量、公共區域的面積都有嚴格要求，一層層加上去，高層超高層住宅的公攤面積和實用面積往往就要低不少。

之江板塊的建筑容積率普遍較低

舉個例子，同樣145方的住宅，之江和高容積率板塊相比，得房率會明顯更高，有時甚至能高出一個房間來。

另外，低容積率也意味著建筑少、人口密度相對較低，這也營造了安靜、開闊、舒適的社區氛圍，更加宜居。有不少人買房在之江，就是看中了這一點。

當然，寫在最后，不論高層還是低層，對于消防安全來說，都不能有一絲懈怠。生命安全，永遠是第一位！

??主筆：江樹、小全 | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

來源：之江全知道、新民周刊、部分數據源自鳳凰網財經、科普中國

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