哪些老宅能傳家？這三條紅線碰不得，否則可能血本無歸！

哪些老宅能傳家？這三條紅線碰不得，否則可能血本無歸！
“老家的老宅想留給子女，結果被告知是違建要拆除”“花50萬買的農村老宅，住了兩年就被村集體收回，錢也追不回來”，這樣的糟心事在2025年屢見不鮮。老宅不僅是家族記憶的載體，更是不少人眼中的“傳家資產”，但隨著2025年宅基地和農房管理政策的收緊，并非所有老宅都能順利傳家。
2025年3月國土資源部發布的《農村宅基地管理辦法（2025修訂版）》，明確了農房確權、流轉、繼承的硬規則；住建部2025年5月數據顯示，全國已完成1.2億套農房確權登記，仍有15%的老宅因權屬不清、違建等問題無法確權；而江蘇省高級人民法院2025年上半年發布的司法數據更觸目驚心，全省審理的230起農村老宅買賣合同糾紛中，89%因買方是非農戶籍被判合同無效，購房者血本無歸。其實老宅能不能傳家，關鍵看是否踩了政策紅線。

一、先劃標準：能傳家的老宅，必須滿足這兩個硬條件
想讓老宅順利傳家，首先得符合政策規定的“合法身份”，2025年的新規里，能傳家的老宅必須同時滿足兩個核心條件，少一個都不行。
第一個是完成房地一體確權登記。2025年中央一號文件要求，2027年底前完成全國農房確權，2025年是集中確權的關鍵年，只有拿到《不動產權證書》，老宅的權屬才受法律保護，繼承、流轉也才有依據。住建部數據顯示，截至2025年5月，全國農房確權率達85%，未確權的老宅大多是因為建設手續不全、權屬有爭議，這類老宅不僅不能傳家，還可能被村集體收回。
第二個是符合“一戶一宅”和建設規范。根據《農村宅基地管理辦法（2025修訂版）》，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過當地規定（比如河南規定每戶宅基地面積不得超過167㎡，浙江是120㎡），而且老宅建設時必須取得鄉村建設規劃許可證，沒有超占、違建的情況。符合這兩個條件的老宅，才能正常繼承、出租，真正成為“傳家資產”。
二、紅線一：非農戶籍私自購買農村老宅，合同無效還丟錢
這是最常見的踩坑行為，很多城市人想回老家買老宅養老，卻不知道這種交易在政策上根本不被認可。2025年3月國土資源部明確規定，城鎮居民不得購買農村宅基地和農房，就算私下簽了買賣合同，也會被法院判定無效。
江蘇省高級人民法院2025年上半年數據顯示，全省230起農村老宅買賣糾紛中，205起是城鎮居民買房引發的，這些案件里，法院不僅會判決合同無效，還會要求買方返還老宅，而賣方只需退還購房款，買方前期投入的裝修費、維修費往往只能自認損失。比如蘇州的王先生2024年花60萬買了昆山的農村老宅，2025年賣方反悔起訴，法院判合同無效，王先生只拿回60萬購房款，裝修的20萬打了水漂。就算是城市戶籍的子女，也只能通過繼承獲得老宅使用權，不能直接購買，這一點一定要記清楚。
三、紅線二：老宅違建未整改，拆了沒補償還可能被罰
不少老宅因為年代久遠，存在超占宅基地、加建樓層、擅自改變用途等違建行為，2025年的政策對違建老宅的整治力度空前，這類老宅不僅不能傳家，還可能面臨拆除和罰款。
根據《農村宅基地管理辦法（2025修訂版）》，老宅的違建分為兩類：一類是超占宅基地建設，比如批準的宅基地面積是120㎡，實際建了150㎡，超占的30㎡就是違建；另一類是未批先建或加建，比如老宅原本是一層，未經審批加建到三層，加建部分屬于違建。2025年浙江省自然資源廳數據顯示，全省已排查出違建老宅12.3萬套，其中未整改的3.7萬套，今年內將分批拆除，而且拆除違建部分沒有任何補償，若違建情節嚴重，還會對房主處以違建面積每平方米100-500元的罰款。
四、紅線三：超出“一戶一宅”的違規老宅，村集體可無償收回
“一戶一宅”是宅基地管理的鐵律，2025年的新規對“一戶多宅”的清理更加嚴格，超出規定的老宅，村集體有權無償收回，根本談不上傳家。
《農村宅基地管理辦法（2025修訂版）》明確，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，通過繼承、贈與等方式獲得的多套老宅，若總面積超過當地規定，或者村民自愿退出的，村集體可收回；而通過違法手段占用的多套老宅，村集體直接無償收回。比如山東省菏澤市2025年已清理“一戶多宅”老宅8200套，其中無償收回違規多占的5100套，僅對合法繼承且自愿退出的給予每畝22萬元的補償。就算是合法繼承的多套老宅，子女也只能繼承房屋的使用權，房屋自然倒塌后，宅基地會被村集體收回，無法再重建。
五、合規傳家：老宅繼承和流轉的正確方式
避開紅線后，想讓老宅順利傳家，還要用對合法的方式，2025年的政策也給出了明確的操作路徑。
首先是法定繼承，不管子女是農村還是城市戶籍，都能繼承老宅的房屋所有權，同時獲得宅基地的使用權，但城市戶籍子女不能翻建、擴建老宅，只能維修養護，房屋倒塌后宅基地收回。其次是有償流轉，農村戶籍的村民可以把老宅流轉給本村集體內的其他村民，流轉時要簽訂書面合同，報村集體和鄉鎮政府備案，流轉期限最長不得超過20年。最后是入股聯營，如果老宅位于旅游區、城市周邊，還能把老宅入股到鄉村民宿、農產品加工合作社，既保留了老宅的所有權，又能獲得持續的分紅收益，這也是2025年政策鼓勵的老宅盤活方式。
總的來說，老宅能不能傳家，核心是是否符合2025年的宅基地和農房管理政策，只要不碰“非農購買”“違建未整改”“一戶多宅”這三條紅線，完成確權登記，老宅就能成為真正的家族傳家資產。而那些踩了紅線的老宅，不僅可能血本無歸，還會引發家族糾紛，與其抱著僥幸心理，不如提前按政策整改，讓老宅的記憶和價值能真正傳承下去。