華潤置地20億拋售萬象系資產，樓市調整期誰在接盤？

出品|中訪網

審核|李曉燕

在樓市深度調整的持續周期中，"現金為王"已成為房企穿越行業周期的核心共識。作為頭部央國企代表，華潤置地近期接連掛牌兩宗核心商業資產，總底價超20億元，既展現了其優化資產結構的決心，更凸顯了行業頭部企業在輕資產轉型浪潮中的戰略布局。

此次掛牌轉讓的兩宗資產均為華潤置地旗下優質商業載體運營主體。其中，華潤置地（貴陽）有限公司100%股權以11.08億元底價出讓，其核心資產為貴陽萬象匯項目。該公司成立于2014年，注冊地即位于貴陽萬象匯場內，歷經十年運營已形成穩定收益格局。據評估報告顯示，采用收益法核算的公司整體評估值達9.7億元，而掛牌底價較評估值溢價14.2%，足見市場對該商業資產價值的認可。

值得關注的是，標的公司當前存在一定債務及法律風險。截至2025年8月底，該公司涉及銀行抵押貸款6億元，抵押物正是貴陽萬象匯項目，同時仍有為業主銀行融資提供的近2億元擔保余額未解除，此外還涉及多筆訴訟案件。不過從經營數據來看，企業運營態勢向好，2025年前8個月實現營收1.29億元，凈利潤達1.17億元，較2024年全年777.3萬元的凈利潤實現跨越式增長，穩定的盈利能力為資產轉讓提供了有力支撐。

另一宗掛牌資產為華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權，底價9.7億元，較8.85億元的評估值溢價9.6%。該公司成立于2012年，核心資產包括西安西咸萬象城及華潤國際廣場，前者以整體租賃模式運營商業業態，后者則聚焦辦公物業出租。財務數據顯示，標的公司2025年前9個月實現營收1.98億元，凈利潤229.54萬元，雖較2024年2909.18萬元的凈利潤出現明顯下滑，但截至2025年6月底，公司總資產達14.97億元，凈資產5.06億元，資產基礎依然穩健。債務方面，該公司以西安西咸萬象城為抵押物的銀行貸款余額約4.66億元，成為意向受讓方需重點考量的因素。

兩宗資產轉讓均設置了相同的核心交易條件：意向受讓方需全面承接標的企業已簽署的租賃及運營管理協議，繼續委托專業機構提供物業資產運營服務。這一要求背后，是華潤置地"賣資產不賣經營權"的輕資產戰略核心邏輯。近三年來，華潤置地通過出售成熟自持的萬象系列商業產權，同時鎖定長期經營權，構建了"資產變現-資本回流-新項目擴張"的良性循環，既實現了巨額沉淀資本的快速盤活，又保障了商業運營的連續性和規模擴張。

從企業發展數據來看，輕資產轉型已成效顯著。根據華潤置地2025年中期財報，截至6月底，集團在營購物中心達94座，總建面1185萬方，權益建面895萬方，上半年新增開業項目2座。經營業績方面，購物中心板塊上半年實現零售額1101.5億元，同比增長20.2%，租金收入104億元，同比增長9.9%，毛利率與經營利潤率分別提升至78.4%和65.9%，盈利能力持續增強。在集團整體營收結構中，經營性不動產業務營業額121.1億元，同比增長5.5%，輕資產管理業務營業額60億元，同比增長1.1%，核心凈利占集團總營收比重高達60.2%，輕資產板塊已成為企業盈利的核心支柱。

華潤置地的戰略轉型，恰逢行業政策東風。近期中國證監會明確鼓勵商業不動產REITs發行，這一政策既為房企提供了多元化的資金退出渠道，緩解了資金承壓難題，也為社會資本開辟了優質投資路徑，有望激活商業地產資本市場的新一輪活力。在此背景下，華潤置地、中糧大悅城、金茂、萬科等頭部房企紛紛加速推進商業輕資產化進程，通過資產證券化、產權轉讓等多種方式優化資本結構，為新項目擴張儲備資金。

當前樓市調整期，房企普遍面臨資金回籠壓力，而商業地產作為重資產領域，沉淀資金規模大、周轉周期長，成為房企優化資產負債表的重點領域。華潤置地此次集中掛牌兩宗核心商業資產，正是在行業政策引導下，主動調整資產結構的典型舉措。與中小房企被動處置資產不同，頭部央國企憑借優質資產儲備和成熟運營能力，在輕資產轉型中占據先發優勢，既能通過資產轉讓獲得充裕現金流，又能依托專業運營能力持續獲取管理收益。

從行業發展趨勢來看，商業地產的競爭已從傳統的物業開發轉向運營能力與資本運作能力的雙重比拼。華潤置地通過"產權出讓+運營綁定"的模式，既實現了資本的高效周轉，又保持了商業品牌的持續影響力，為行業樹立了輕資產轉型的標桿。隨著REITs市場的不斷完善和政策支持力度的加大，預計將有更多房企加入商業資產證券化行列，行業將逐步從"重資產持有"向"輕資產運營+資本運作"的新模式轉型。

對于華潤置地而言，此次超20億元資產掛牌只是其輕資產戰略的一個縮影。未來，隨著更多成熟商業項目進入資產優化周期，疊加REITs等資本工具的應用，集團有望進一步加快資產周轉速度，提升資金使用效率。在行業深度調整的背景下，這種"舉重若輕"的戰略布局，不僅能幫助企業穿越周期，更將推動商業地產行業朝著更健康、更可持續的方向發展。