住房問題與可負擔性挑戰

我給大家介紹第三個方面的問題。在社會各界評價一個城市或一個國家房價是不是太高的時候，都用了一個指標，就叫做“房價收入比”，還有一個指標叫“房價租金比”。那么這個比值如果特別高的話，會被人們認為這是高房價的一個表現。但是需要追問的一個問題就是，當你看到房價收入比比較高，因為它是一個比值，你可能就需要去問一個問題，是房價高了還是收入低了，這可是有差別的。因為一個城市如果要是沒有給創造充分的就業機會，但是有一部分人的收入特別高，這部分人能夠買得起房子，所以房價是由那些高收入群體的人來決定的。但是當你算房價收入比的時候，你算的是房價跟平均的家庭收入的比值，那這時候房價收入比就會高上去。所以一個城市如果能夠創造更多的就業機會，能夠有利于提高普通勞動者的普通市民的收入，那這個房價收入比其實也不至于那么高。
在給定這樣的問題情況下，其實高房價有的時候它是有一定合理性的。比如說如果一個國家或者一個城市對未來自己的收入增長的預期非常樂觀，這個城市的房價又是可以通過抵押貸款來買房子而決定的，那么大家買房的這個行為就一定會被提前。換句話來講，當你的收入還沒有真正增長的時候，你就會提前買房子，那這個時候就會出現房價早于收入增長，房價收入比就會上去了。當然如果要是有一些外生的沖擊，導致人們事先對于收入的樂觀的預期最后沒有實現，那房價收入比在一些國家和城市也會出現回落，從而使得房價回到一個合理的區間。
但是如果你再進一步去想，還有一些其他因素也有可能導致房價收入比更高。比如說具體到中國，除了大家預期到名義收入會增長比較快以外，在我們中國的城市里，有些大城市它有一種非常特殊的現象。就是在中國的像北京和上海這樣的地方，你如果要去買一個房子，通常你的孩子在入附近的公辦學校的時候的機會就會比租房的人來得更多。甚至對于一些比較好的學校來講，如果周邊買房子的人去上學，這個學位都不一定夠，那租房子的人幾乎沒有機會。這種情況放在世界范圍之內其實是比較少見的。但是它也會使得教育的質量，也就是通常我們講到的學區房的這樣一個因素，會被資本化到你的房價里去。

講得再通俗一點，就是房價里面有一部分，實際上體現的是學費。那這個部分的高房價，其實就很難說它是合理還是不合理了。因為它反映的實際上是一種公共服務的質量。
再往下有一種高房價可能就是不合理的了，就是在供給側有某種限制。
我先講美國。其實美國有些大城市，居民反對增加住房供應。那道理很簡單，作為已經有了房子的人，如果你增加住房的供應，房價可能漲不上去，租金也會下跌。那么對于自己持有房子的價值來講，就會受損。所以由于這種供給側的一種限制，導致住房短缺，房價高了，其實是會有損失的，它會有宏觀的損失，為什么呢？因為大城市的高房價會限制人口的流入。如果大城市又是經濟增長的引擎，又是創造就業和收入的機會，那么整個國家的經濟增長就會受到損失。阿蘭在這本書里還引用了幾位經濟學家做的估計。的確有美國經濟學家認為，美國的大城市因為房價高引起的GDP的損失大約是9.4%。
好了，接下來我們再來講中國了。現階段大城市的住房的供應是存在一些限制的。那這里有幾重？第一重叫“建設用地指標制度”。換句話來講，即便在上海這樣房價很高的地方，也大約有三分之一的土地還在做農業的用途，還在種莊稼種蔬菜。這就限制了上海整個城市的建設用地的供應。同時在總量的建設用途里面，一些大城市，有不少土地是用來造廠房的。因此相對來講，在住房的用地供應上面，又受到了一定限制。再就是容積率。通俗地來講就是一個房子它能蓋多高，它的建筑面積跟它占有的土地面積。比率就叫容積率。一些像上海這樣的大城市對于容積率的限制也是非常嚴格的。那最后就是布局了，我前面講到，我們的一些大城市，服務業的就業崗位越來越多，導致人有一種傾向愿意往市中心去住。但是我們在一些大城市，大量的住房實際上建在城市的郊區，在這種情況下，也會導致高房價。
面向未來，解決這樣的問題，要實現可負擔性的提升的話，我認為，在大城市就要提高住房的供應，從增加建設用地當中住宅用地的比重，盤活閑置的工業和商業用地轉向住宅用地。逐漸放松一些中心城區的容積率的管制，以及改善住房的空間布局，盡量多地在那些服務業占比越來越高的地方，增加中心城區的住房供應。通過這樣的措施，如果一個城市的可負擔性的住房這個目標能夠實現，那么它對于人口的容量也就會逐漸地上升。