曹德旺沒騙你！2026年房價迎 3 大穩定，多套房的人該 “止損”

“磚頭水泥本質上不值那個錢，房子的價值被嚴重高估了。” 福耀玻璃創始人曹德旺多年前的這句警示，在 2026 年 “十五五” 規劃開局之年正逐步應驗。隨著房地產市場告別規模化擴張的舊邏輯，政策調控、區域格局、需求結構三大維度的 “穩定化” 特征日益凸顯，曾經的 “造富神話” 已然落幕。對于手握多套房產的家庭而言，“止損” 與否不再是選擇題，而是關乎資產安全的必答題。

一、政策穩定：托底不刺激，告別 “大起大落”

2026 年房地產政策的核心邏輯是 “短穩長改”，穩定性遠超以往的周期性調控。短期來看，政策聚焦 “止跌回穩”，通過漸進式優化釋放合理需求：北上深等核心城市限購政策邊際放松，房貸利率預計仍有 30-40bp 的下調空間，貨幣化安置城中村改造加快落地，這些措施有效收窄了市場降幅，中指研究院預測 2026 年新建商品房銷售面積同比下降約 6%，較 2025 年明顯緩和。長期來看，“十五五” 規劃明確構建房地產發展新模式，現房銷售試點、房屋養老金制度、土地指標跨區域交易等結構性改革陸續落地，形成 “市場 + 保障” 雙軌供應體系。

這種政策穩定性徹底打破了 “政策強刺激” 的幻想。與過去 “限購松綁即漲價” 的循環不同，2026 年的政策優化更注重精準托底，避免市場大起大落。大量保障性租賃住房、共有產權房的入市，分流了商品房市場的剛性需求，從根源上抑制了房價炒作空間。曹德旺曾直言：“高房價的賺錢效應讓大量社會資本脫離實體，這是危險的。” 如今政策導向正是引導房地產回歸民生屬性，多房家庭寄望政策紅利推動房價反彈的可能性已微乎其微。

二、區域穩定：分化成定局，“核心堅挺、外圍承壓” 常態化

2026 年房價的 “穩定” 并非全國統一行情，而是呈現極致分化下的結構性穩定。一線及強二線核心城市憑借人口流入與產業支撐，成為市場 “壓艙石”。2025 年 10 月上海新房價格逆勢上漲 0.3%，核心區去化周期降至 15 個月，瑞銀預測這類城市 2026 年新房銷量有望增長 7%-16%，優質房產抗跌性極強。而普通二線及三四線城市則呈現 “橫盤震蕩” 或 “緩慢下行” 的穩定態勢，常州、珠海等強三線城市庫存去化周期達 20-30 個月，弱三四線城市因人口持續外流，房價可能再跌 10%，“鶴崗化” 現象進一步蔓延。

這種區域穩定性意味著 “閉眼買房” 時代徹底終結。同一城市內部的板塊分化同樣顯著，北京金融街、上海陸家嘴等核心城區房源流動性強，而遠郊板塊成交占比僅 8.6%，陷入 “降價也難賣” 的困境。曹德旺以家鄉福清為例，當地房價從每平米上萬降至幾千，空置率高企，正是三四線城市的縮影。對于多房家庭而言，持有非核心區域的房產，不僅面臨房價下跌壓力，更可能遭遇 “賣不掉、租不出” 的流動性危機，持有成本持續侵蝕資產價值。

三、需求穩定：回歸居住本質，投資屬性全面弱化

2026 年住房需求的 “穩定”，體現在投機需求退潮后的理性回歸。隨著 “房住不炒” 定位深化，改善型需求成為市場主力，120-144㎡的品質住宅因適配家庭長期居住，在核心城市成交占比持續上升，而投資型需求大幅收縮，商品房銷售面積預計同比再縮 4%-6%。人口結構變化進一步鎖定需求格局：全國 65 歲以上老人超 2 億，新生兒不足 1000 萬，適齡購房群體規模下降 60%，住房供需失衡的局面逐步緩解。

需求端的穩定性直接削弱了房產的金融屬性。曹德旺多次強調：“房產已經從投資品變成了負債，持有成本高企。” 數據印證了這一判斷：福清本地租金下降 15%，全國租房市場租金普遍下跌 10%，而物業費、稅費等持有成本每年占家庭收入的 5% 左右。對于多房家庭而言，“以租養貸” 模式難以為繼，部分房產甚至出現 “租金覆蓋不了月供” 的倒掛現象。更嚴峻的是，二手房市場競爭加劇，大量空置房（占比已達 25%）涌入市場，進一步拉低成交價格，變現難度持續加大。

多套房家庭：“止損” 不是放棄，而是理性抉擇

面對 2026 年房價的三大穩定特征，多套房家庭的 “止損” 決策需基于資產優化而非恐慌拋售。首先，應優先清理弱三四線城市及核心城市遠郊的房產，這類資產貶值風險高、流動性差，需抓住貨幣化安置窗口期及時變現。其次，核心城市的非優質資產也需擇機調整，比如房齡超 20 年的老破小，可能面臨貸款額度低、維修成本高的問題，不如置換為配套成熟的改善型房源。

對于暫時無法變現的房產，可通過優化運營降低持有成本，例如升級裝修提升出租率，或通過 “賣舊買新” 享受契稅返還、個稅退稅等政策紅利。但需明確的是，房地產純投資時代已徹底結束，“止損” 的核心是剝離低效資產，將資金轉向實體經濟、優質股權等更具增長潛力的領域，這與曹德旺 “實體經濟比地產靠譜” 的判斷高度契合。

結語：順應趨勢，方能守住財富

2026 年房地產市場的三大穩定，本質上是行業回歸理性的必然結果。曹德旺的警示并非危言聳聽，而是看透了 “高杠桿、高周轉” 模式的不可持續。對于多套房家庭而言，“止損” 不是被動割肉，而是主動順應市場規律的財富保衛戰。未來房產的價值將更多依附于居住品質、區位優勢和配套成熟度，唯有精準把握政策導向與區域分化趨勢，才能在房地產的 “穩定時代” 守住核心資產。畢竟，在沒有泡沫的市場里，只有優質資產才能穿越周期。