北京房產律師忠告：農村老宅住20多年，賣家突然反悔有用嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張建國與李衛東均為北京市某區唐家莊村村民。1999年10月23日，雙方簽訂《買賣房屋契約》，約定李衛東將其位于北京市某區一號的四間房屋及院落以15,000元價格出售給張建國。契約載明房款已現金付清，并詳細列明房屋四至及附屬設施。契約上有“李衛東”捺印、“張建國”簽字捺印，另有兩名中間人王某、張某簽名并捺印。

此后，張建國實際占有使用該房屋，并于2012年對房屋進行了翻建，現由其子張磊居住。因李衛東長期未遷出戶口且否認交易，張建國遂向法院提起訴訟，請求確認一號房屋歸其所有。

李衛東辯稱從未出售房屋，但在案件審理過程中經法院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。

法院依職權調查：村委會表示不清楚具體交易過程，但確認房屋現由張建國之子居住且已翻建；中間人王某證實，李衛東曾因欠債同意以房抵債，后經其介紹轉售給張建國，三方當場簽署契約；另一中間人張某亦確認契約上簽名為其本人所寫。

二、裁判結果

法院判決：

確認位于北京市某區一號的房屋歸張建國所有。

三、法院說理

法院認為：

契約具備真實性：盡管李衛東否認賣房，但契約上有其捺印，結合兩名中間人的證言及張建國長期占有、翻建、由其子實際居住等事實，足以認定房屋買賣系雙方真實意思表示。

交易主體適格：買賣雙方均為本村村民，屬于同一農村集體經濟組織成員，符合農村房屋在集體內部流轉的法律規定，未違反法律、行政法規的強制性規定，契約合法有效。

房款支付可采信：張建國主張以現金支付購房款，與中間人關于“以房抵債后轉售”的陳述相互印證，法院認定房款已實際付清。

被告放棄訴訟權利：李衛東經合法傳喚拒不到庭，視為放棄答辯和質證權利，應承擔相應不利后果。

綜上，張建國請求確認房屋歸其所有，具有事實和法律依據，法院予以支持。

四、律師提示

同村村民買賣農房一般有效：只要雙方為同一集體經濟組織成員，即使未辦理過戶，買賣行為通常被認定為合法有效。

證據鏈決定勝敗：契約、證人證言、長期占有、房屋翻建、實際居住等事實可形成完整證據鏈，彌補無轉賬記錄或產權證的不足。

及時確權避免風險：交易完成后應盡早通過協商、調解或訴訟方式固定權利，防止因時間久遠導致舉證困難。

明確訴訟請求范圍：確權訴訟中應聚焦房屋所有權，避免將宅基地權屬納入訴求，以免被駁回。

特別提醒：如果您購買了農村房屋但尚未完成確權，建議盡快整理相關證據并咨詢律師，依法維護自身合法權益。