北京房產(chǎn)律師：房子能住≠沒損失！滲水照樣賠租金

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2009年，張先生（化名）與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（化名）簽訂《拆遷安置房買賣合同》，購買位于北京某小區(qū)的一號房屋（頂層）。2012年9月交房后，2013年1月起，房屋頂板開始持續(xù)滲水，臥室、客廳、餐廳等多處出現(xiàn)嚴(yán)重水漬、墻皮脫落。

張先生多次向物業(yè)乙公司（化名）及開發(fā)商甲公司報修。兩家單位先后派人維修，但問題反復(fù)出現(xiàn)，長達(dá)十年未能徹底解決。直到2023年8月，物業(yè)公司對整棟樓屋面重新做防水后，漏水才停止。

因長期無法正常居住或出租，張先生于2023年提起訴訟，請求：

1. 判令甲公司承擔(dān)維修責(zé)任，并5年內(nèi)保修；

2. 賠償2013年10月至2023年10月的租金損失41.4萬元；

3. 承擔(dān)后續(xù)修復(fù)費(fèi)用及鑒定費(fèi)。

甲公司辯稱：房屋已竣工驗(yàn)收合格，且交付超10年，遠(yuǎn)超5年防水保修期，不應(yīng)擔(dān)責(zé)；漏水可能系業(yè)主裝修所致。

乙物業(yè)公司則稱：自己非買賣合同當(dāng)事人，僅負(fù)責(zé)日常維護(hù)，且已多次維修，不應(yīng)成為被告。

經(jīng)法院委托鑒定，鑒定中心出具意見：

一號房屋頂部漏水，系屋面原防水工程質(zhì)量缺陷所致，與業(yè)主裝修無關(guān)。

裁判結(jié)果

法院認(rèn)定：

漏水主因是開發(fā)商施工質(zhì)量問題；

物業(yè)公司已積極履行維修義務(wù)，非適格被告；

張先生雖未及時起訴，但部分訴求仍在訴訟時效內(nèi)；

房屋雖可居住，但長期滲漏確實(shí)影響使用。

判決如下：

1. 甲公司賠償張先生租金損失6萬元；

2. 甲公司支付房屋修復(fù)費(fèi)用14,928.50元；

3. 甲公司承擔(dān)5萬元鑒定費(fèi)；

4. 駁回“5年保修”“恢復(fù)維修責(zé)任”等其他請求。

法院說理

1. 質(zhì)量缺陷不因“過保修期”免責(zé)

雖然《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定屋面防水保修期為5年，但若質(zhì)量問題源于施工缺陷且持續(xù)存在，開發(fā)商不能簡單以“超期”推責(zé)。

2. 物業(yè)不是房屋質(zhì)量責(zé)任人

物業(yè)公司僅負(fù)有日常維護(hù)義務(wù)，本案中已多次維修屋面，盡到職責(zé)，不承擔(dān)開發(fā)商的建設(shè)質(zhì)量責(zé)任。

3. 債權(quán)人有減損義務(wù)，不能放任損失擴(kuò)大

張先生在十余年中未自行維修或及時起訴，對擴(kuò)大的損失需自行承擔(dān)。法院僅支持最近三年內(nèi)的合理租金損失。

4. 訴訟時效從知道權(quán)利受損起算

雖漏水始于2013年，但因問題持續(xù)存在，法院酌定2020年11月之后的損失未超3年訴訟時效，予以部分支持。

5. 鑒定結(jié)論具決定性作用

鑒定明確指向“原防水工程缺陷”，直接鎖定開發(fā)商責(zé)任，排除業(yè)主裝修或物業(yè)失職可能。

律師提示

1. “過了保修期”≠開發(fā)商免責(zé)

若房屋存在結(jié)構(gòu)性或隱蔽性質(zhì)量缺陷（如防水層施工不合格），即使超期，開發(fā)商仍可能擔(dān)責(zé)。

2. 發(fā)現(xiàn)問題要及時維權(quán)

法律不保護(hù)“躺在權(quán)利上睡覺的人”。發(fā)現(xiàn)漏水后，應(yīng)書面催告開發(fā)商維修，并保留證據(jù)；若長期不作為，法院可能認(rèn)定你放任損失擴(kuò)大。

3. 物業(yè)維修不能替代開發(fā)商責(zé)任

物業(yè)修的是“癥狀”，開發(fā)商治的是“病根”。若根本原因是施工缺陷，最終責(zé)任仍在開發(fā)商。

4. 租金損失需合理舉證

主張租金損失，需提供同地段同類房屋租賃合同、空置證明、多次報修記錄等。僅憑口頭陳述難獲全額支持。

5. 鑒定是維權(quán)關(guān)鍵武器

對于隱蔽工程質(zhì)量問題（如漏水、裂縫），司法鑒定意見往往是勝訴核心證據(jù)，建議盡早申請。

北京房產(chǎn)律師提醒：房子漏水十年，看似小事，實(shí)則關(guān)乎重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益。發(fā)現(xiàn)問題別只找物業(yè)“補(bǔ)漏”，更要追根溯源——是誰把“防水層”做成“透水層”？該誰修，就讓誰修到底！