北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1731

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我兒子目前在北京**大學(xué)讀研，本來(lái)預(yù)定目標(biāo)是國(guó)考和北京考公。但看了您關(guān)于北京公務(wù)員關(guān)于房子的文章后有些疑慮，特來(lái)求詳解。

1、北京市公務(wù)員確定沒(méi)有福利性購(gòu)房了嗎？如果有，請(qǐng)告知具體情況和流程。如果沒(méi)有，請(qǐng)問(wèn)公租房的申請(qǐng)和居住情況，是否能夠在幾年后以成本價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)？

2、部委**機(jī)關(guān)的福利房的具體申請(qǐng)流程如何？能否有便捷通道？是否有其他形式的房子？難度如何？

3、退而求之，如果參與社會(huì)型保障房申請(qǐng)，體制內(nèi)干部是否有些有利條件？或者是專(zhuān)用通道，請(qǐng)告知。

A：

1、北京市一級(jí)，據(jù)我所知自2012年十八大之后就沒(méi)有福利購(gòu)房了，之前所儲(chǔ)備的房源或是暫停，或是對(duì)社會(huì)以市場(chǎng)價(jià)公開(kāi)銷(xiāo)售，不再局限于體制內(nèi)或系統(tǒng)內(nèi)。以后是否會(huì)再有不知道，只能說(shuō)到目前為止沒(méi)有。

公租房怎么申請(qǐng)我不知道，沒(méi)辦過(guò)，這自己上網(wǎng)搜吧，都是公開(kāi)信息。公租房到目前為止的政策是不許購(gòu)買(mǎi)，從土地性質(zhì)就不可能轉(zhuǎn)變。至于成本價(jià)優(yōu)惠價(jià)什么的都是過(guò)去的公房和央產(chǎn)房上市政策，現(xiàn)在沒(méi)有。

2、部委的申請(qǐng)流程我不知道，我也沒(méi)必要知道，這跟絕大多數(shù)家庭無(wú)關(guān)。是否有便捷通道問(wèn)內(nèi)部人吧，外界不可能了解。

其他形式的？那估計(jì)得問(wèn)監(jiān)委或紀(jì)委了，肯定都是不合規(guī)的，外地可能還有，北京應(yīng)該沒(méi)有。

3、社會(huì)型保障房，如果是公租房的話，有可能由本單位協(xié)調(diào)解決。有些公租房本來(lái)就是當(dāng)做某單位宿舍的，用以彌補(bǔ)低工資的福利之一。購(gòu)買(mǎi)的保障房應(yīng)該也有，但還是這句話，我不知道，沒(méi)必要知道也懶的打聽(tīng)。

4、您這些問(wèn)題要不還是問(wèn)別人吧，我真不知道，跟大多數(shù)家庭沒(méi)什么關(guān)系。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我在看南二環(huán)外的房，感覺(jué)蒲黃榆和方莊的價(jià)格是不是差距太大了？如果方莊是正常價(jià)那蒲黃榆就太便宜了吧？同樣的地段都是豐臺(tái)區(qū)，配套是共享的，不應(yīng)該有這么大的價(jià)格差吧？

A：

1、您的意思是想抄底是吧？那就計(jì)算一下兩邊同等品質(zhì)的房子，看看租售比有沒(méi)有差距？如果蒲黃榆的數(shù)值明顯低，那就說(shuō)明是超跌了，有撿漏兒的可能。

但這只是針對(duì)于具體房源來(lái)說(shuō)的，從整體板塊來(lái)說(shuō)談不上抄底。兩邊的價(jià)格差不是這次行情造成的，而是從一開(kāi)始就如此，早期的價(jià)格差更大呢。方莊從一開(kāi)始就是國(guó)家級(jí)的宿舍區(qū)，而蒲黃榆是崇文區(qū)為主的“八單位宿舍區(qū)”，級(jí)別、規(guī)劃、品質(zhì)等各項(xiàng)都不一樣，存在價(jià)格差很正常。

2、您發(fā)來(lái)的這幾套房我看不出什么，除了頂層的那套之外，其他的從圖上我看不出硬傷，也沒(méi)覺(jué)得戶(hù)型有多強(qiáng)?；蛘哒f(shuō)那個(gè)年代的宿舍都差不多，都是按照標(biāo)準(zhǔn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的。

尤其是當(dāng)年有級(jí)別限制，科處局級(jí)的該多少平米就是多少平米，一般不讓超標(biāo)，所以同級(jí)別的戶(hù)型都大同小異。

所以要不就多關(guān)注樓座、樓層和朝向吧，以及是否有遮擋和具體小區(qū)環(huán)境什么的。尤其是地段兒配套，這是嚴(yán)重影響房子價(jià)值的。

3、再其他的我不知說(shuō)什么了，總之就是我認(rèn)為方莊沒(méi)被高估，蒲黃榆相對(duì)于方莊也不算超跌，都是正常的市場(chǎng)價(jià)格。

注：很多人不知道“蒲黃榆”名字的來(lái)歷，其實(shí)這是占用的周邊三個(gè)自然村“蒲家莊，黃土坑，榆樹(shù)莊”的首字縮寫(xiě)，相當(dāng)于鄂豫皖、陜甘寧、江浙滬。

據(jù)說(shuō)是當(dāng)年建設(shè)八單位宿舍區(qū)的時(shí)候，在三個(gè)村子的結(jié)合部開(kāi)了個(gè)合作社，也就是現(xiàn)在地鐵站西北角那個(gè)位置，掛的牌子就是“蒲黃榆”。

然后某天做規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)買(mǎi)東西，看這個(gè)名字不錯(cuò)，問(wèn)誰(shuí)給起的？回答是“馬回店村”的劉木匠。此人上知天文下知地理，運(yùn)籌帷幄決勝千里，三分天下合而為一，于是才有了蒲黃榆，南城老區(qū)根據(jù)地。

對(duì)了，北京北城還有個(gè)類(lèi)似的地名，新馬太，網(wǎng)友知道是哪兒?jiǎn)幔?/p>

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是到北京第六年，也就是有購(gòu)房資格，家里也催促買(mǎi)房，六個(gè)錢(qián)包能湊100多萬(wàn)吧。說(shuō)實(shí)話這筆錢(qián)當(dāng)首付是沒(méi)問(wèn)題，但結(jié)合我們的收入也就買(mǎi)2、3百萬(wàn)的，只能是郊區(qū)的小戶(hù)型，通勤和周邊環(huán)境還不如在四環(huán)附近租房呢。

說(shuō)實(shí)話我們并不想買(mǎi)，因?yàn)橐灿锌赡苋ネ獾毓ぷ?，比如深圳杭州或武漢，就算北京買(mǎi)了個(gè)郊區(qū)小戶(hù)型到時(shí)候是賣(mài)還是租？而且現(xiàn)在這房?jī)r(jià)下行的環(huán)境，感覺(jué)買(mǎi)了之后大概率要賠錢(qián)站崗了。

A：

1、那就不買(mǎi)唄，房子是用來(lái)住的，既然能用租房解決居住問(wèn)題，同時(shí)還很滿(mǎn)意，那就沒(méi)必要硬著頭皮買(mǎi)房了。

2、這其實(shí)是您的家務(wù)事，外人根本無(wú)法建議和參與，只看自家的協(xié)調(diào)和選擇了?；蛘哒f(shuō)很多事兒都差不多，注重本質(zhì)+不忘初心更重要。找工作是為了賺錢(qián)，那如果自由職業(yè)能賺錢(qián)就沒(méi)必要非得找固定工作。結(jié)婚是為了過(guò)日子，能倆人甚至自己好好的過(guò)日子就沒(méi)必要結(jié)婚。上學(xué)是為了學(xué)習(xí)知識(shí)，能學(xué)習(xí)知識(shí)就沒(méi)必要非得上高中考大學(xué)。

3、房?jī)r(jià)是否持續(xù)下行也看自己的判斷，有人看漲有人看跌的才會(huì)有交易。我反正認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)沒(méi)什么下跌空間，看您的判斷了。

4、總之房子是用來(lái)住的，看自己的選擇吧。這年頭兒都講究活在當(dāng)下，您要是覺(jué)得現(xiàn)在的舒適區(qū)挺好就沒(méi)必要為難自己，否則別別扭扭的買(mǎi)了房也不舒服。

不過(guò)也多說(shuō)一句，很多事情如果沒(méi)體驗(yàn)過(guò)，那是體會(huì)不到優(yōu)勢(shì)或另一個(gè)角度的感受的。也就是在得到某件事物之前的看法，或許都是片面的，得到之后才能全面評(píng)價(jià)。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我和女友是準(zhǔn)備買(mǎi)婚房，現(xiàn)在有點(diǎn)分歧。我認(rèn)為我們有北京戶(hù)口了所以就沒(méi)必要買(mǎi)在城六區(qū)之外，而應(yīng)該是盡量靠近核心區(qū)，畢竟共識(shí)是“房產(chǎn)的價(jià)值由地段決定”，您也常說(shuō)這句話。所以我選定的地段是南三環(huán)外東鐵營(yíng)橋和三環(huán)內(nèi)洋橋、西羅園，因?yàn)檫@是三環(huán)沿線最被低估的板塊了。

但女友認(rèn)為房子是用來(lái)住的，這當(dāng)然也對(duì)，但她選的就都是大興和通州等郊區(qū)了，感覺(jué)配套各項(xiàng)差的很多。我認(rèn)為是將來(lái)我們必定換房，所以保值更重要……此處省略幾百字，都是闡述地段對(duì)于保值的重要性的。

A：

1、您這更多的是家務(wù)事兒，外人不好摻和。而且說(shuō)實(shí)話，這一看您就是理工男，非得跟感性的女友講道理+產(chǎn)品性能，這能講清楚嗎？反正我從來(lái)不跟我老婆較勁，她除了承認(rèn)找老公失誤之外，其他方面也從來(lái)不認(rèn)輸，索性也就不掰扯了，家庭和睦最重要。

2、而且您二位畢竟買(mǎi)的是婚房，我也認(rèn)為是居住體驗(yàn)更重要。在通勤能接受的情況下，追求住的舒適沒(méi)什么毛病，將來(lái)也是美好的回憶，犯不上為了所謂的保值而委屈蜜月期。

3、再一點(diǎn)我雖然不知道您的預(yù)算，但所提的這幾個(gè)板塊并不算多強(qiáng)，否則也不會(huì)說(shuō)“被低估”。

二手房是個(gè)信息完全透明的市場(chǎng)，某個(gè)板塊或小區(qū)有可能短期被低估，但不可能被長(zhǎng)期低估，大家都不傻，都會(huì)在潛意識(shí)里評(píng)估價(jià)值，有錢(qián)人+懂投資的更不會(huì)放棄撿漏兒的機(jī)會(huì)。

所以如果是這幾個(gè)板塊vs通州大興較強(qiáng)的板塊相比，至少是不太占優(yōu)，或許還吃虧呢。畢竟房子是用來(lái)住的，如果某個(gè)地段的規(guī)劃好+配套齊+小區(qū)品質(zhì)高，即便在近郊也能吸引到有錢(qián)+有意愿改善的人群，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)更好，至少流動(dòng)性強(qiáng)。

4、其他的我沒(méi)什么可說(shuō)的，家庭問(wèn)題還是內(nèi)部協(xié)商吧，外人不好多說(shuō)，向著誰(shuí)都不合適。

僅供參考。

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