青島樓市，有點(diǎn)保守了！

去年到現(xiàn)在，四代宅的概念在南方很多城市紛紛推廣起來了。

即使在北方，也有一些城市積極在向四代宅靠攏。比如，西安。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，西安市場(chǎng)有55個(gè)在售“四代宅”項(xiàng)目（據(jù)華商網(wǎng)）。

在西安，華潤、金茂、綠城、中糧、保利、高科等多個(gè)房企推出了“四代宅”產(chǎn)品。

相比之下，青島樓市，要更特別一些。大家對(duì)四代宅的態(tài)度，確實(shí)略有不同。

西安在售樓盤

在青島，誰能想到，第一個(gè)吃螃蟹的竟然是金水云麓。這個(gè)盤，早在2021年，就搞出了“空中花園”的噱頭。

放到今天，妥妥的大尺度“四代宅”啊！就拿這套金水云麓南區(qū)170平的套三雙衛(wèi)來說。

客廳連通南向大露臺(tái)，也就是空中花園，進(jìn)深足有約5米，面積32.4平。這個(gè)贈(zèng)送尺度，夠大了吧？這樣的空中花園，才有生態(tài)大宅的模樣。

現(xiàn)在，大家對(duì)金水云麓的評(píng)價(jià)，呈現(xiàn)兩極化。喜歡的，真去現(xiàn)場(chǎng)砍價(jià)，買入。所以，這個(gè)小區(qū)的次新房，受歡迎程度還可以，陸續(xù)一直有成交。

不喜歡的，完全無視。伸出來的露臺(tái)，不僅擋自家客廳的采光，還對(duì)樓下鄰居有遮擋。

用現(xiàn)在的眼光看，金水云麓的大膽嘗試，值得稱贊。它的短板在于公區(qū)配置一般+后期物業(yè)服務(wù)實(shí)屬一般。

西安四代宅的特點(diǎn)，除了空中花園，更多的亮點(diǎn)在于：會(huì)所、架空層、下沉庭院等公區(qū)超配。

只比較這幾個(gè)細(xì)節(jié)，金水云麓屬于不及格。

另外，客戶圈層沒那么純粹，各個(gè)房源贈(zèng)送尺度不一，總價(jià)區(qū)間跨度太大了。個(gè)別房源戶型一般，贈(zèng)送少。高端客群、普通改善、少量剛需，有點(diǎn)大雜居的感覺。

不過，金水云麓的學(xué)區(qū)不錯(cuò)，在李滄算第一檔。所以，在二手房市場(chǎng)，存在感比較強(qiáng)。

在西安市場(chǎng)，“四代宅”已成為樓市的一大特色，也成為許多購房者決策的關(guān)鍵因素之一。

西安在售樓盤

在青島，“四代宅”還是新鮮物種。放眼主城區(qū)各個(gè)樓盤，屈指可數(shù)的“四代宅”。

上郡賦、璞逸世園、柏悅府……剛出規(guī)劃的君一雲(yún)啟、福瀛衡山路壹號(hào)，是部分樓座做了四代宅設(shè)計(jì)。

比較遺憾的是，市南樓市，目前還沒有一家四代宅產(chǎn)生。各種原因吧，地塊指標(biāo)限制、先天不利因素等等。

好多板塊，雖然有樓盤不斷推新，但多數(shù)還是傳統(tǒng)產(chǎn)品。

比如，四方板塊、李滄片區(qū)，城陽、高新區(qū)等等，都沒有四代宅的蹤跡。

聊起這個(gè)話題，有樓盤表示，所在板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手太多，大家都在以價(jià)換量，突出性價(jià)比。

有營銷負(fù)責(zé)人說的比較直接，市場(chǎng)容錯(cuò)率太低了，一旦定位失敗，沒法回頭。

還有研發(fā)人員告訴房師傅，好多購房者更多關(guān)注得房率。現(xiàn)在，提升得房率都得絞盡腦汁，更別談四代宅了。

市場(chǎng)上，還有這樣一種聲音：青島氣候不適合做空中花園，冬天寒冷風(fēng)大，夏天太熱，空中花園的利用率低。

福瀛衡山路壹號(hào)，7棟住宅樓，只有2棟做了空中花園。不過，下沉庭院、會(huì)所、架空層等公區(qū)配置都安排了。

這個(gè)盤，算是西海岸第一個(gè)準(zhǔn)“四代宅”項(xiàng)目。

四代宅的來源，就是“立體生態(tài)住宅”、“城市森林花園住宅”。空中花園，是四代宅的最基礎(chǔ)標(biāo)志之一。還有超高得房率、超高層高、高檔公區(qū)配置（下沉庭院、會(huì)所、架空層等）、最優(yōu)梯戶比等眾多buff于一體。

客觀說，連空中花園都沒有，還敢自稱“四代宅”，那真是純噱頭、純營銷。

2025年3月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布。

新規(guī)以安全、舒適、綠色、智慧為四大核心目標(biāo)，通過電梯配置、適老化設(shè)計(jì)、噪聲控制、層高提升四大維度，重新定義了中國住宅的基本范式。

“好房子”、“高品質(zhì)住宅”，這是官方“認(rèn)定”的，也都有標(biāo)準(zhǔn)。但是，四代宅這個(gè)概念，確實(shí)沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于開發(fā)商來說，想在市場(chǎng)立足，達(dá)到“好房子”標(biāo)準(zhǔn)是最基本的；改善項(xiàng)目，得奔著“高品質(zhì)住宅”。

有追求的房企，應(yīng)該往“四代宅”方向奔跑，不能渾水摸魚啊！

不能因?yàn)榍鄭u購房者好糊弄，就得過且過的做“及格”產(chǎn)品就行。

咱不和上海、杭州、蘇州、成都等南方城市比較，就只說西安。西安也是北方城市，一樣把四代宅做的明明白白，有些項(xiàng)目得房率甚至到了140%+。

在青島，有些樓盤為了湊“高得房率”，把電梯等候公區(qū)都算“贈(zèng)送”里面了。

還有樓盤，雖然是現(xiàn)房，但公攤高達(dá)20—30%，公區(qū)做的僅比二手小區(qū)強(qiáng)一點(diǎn)，還掛著高價(jià)。

這是，愿者上鉤嗎？能忽悠一個(gè)，算一個(gè)？

話說回來，有種種客觀因素限制，咱不做四代宅。那至少把其他方面，比如，得房率、戶型的面寬、進(jìn)深；層高、梯戶比、公區(qū)品質(zhì)（景觀、會(huì)所、架空層、地下停車場(chǎng)）、樓間距等影響居住品質(zhì)的元素，都做出亮點(diǎn)吧？

咱不求創(chuàng)新，至少把“高品質(zhì)”做到位吧？

個(gè)別樓盤，交付即“拉垮”，實(shí)屬給青島樓市拖后腿。

新一輪居住空間升級(jí)，咱不能落后啊！